O tym, że jest problem ze stosowaniem zwolnienia od podatku od towarów i usług przy sprzedaży terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod budowę, świadczą sygnały napływające do naszej redakcji. Szkopuł w tym, że nawet eksperci przyznają, iż nie ma prostego rozwiązania.
Definicja a prawo do zwolnienia
Chodzi o art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, który przewiduje zwolnienie dla dostawy takich terenów. Kłopot polega na tym, że ustawa mówi wprawdzie o „terenach niezabudowanych innych niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę", ale nie zawiera definicji ani terenów budowlanych, ani przeznaczonych pod zabudowę. Nie wiadomo więc, co to oznacza i jakimi kryteriami należy się kierować przy ustalaniu przeznaczenia danego gruntu.
Urzędy skarbowe stosują ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i twierdzą, że właściwym dokumentem do ustalenia, czy grunt jest budowlany, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli gmina nie ma takiego planu, to – zdaniem fiskusa – w następnej kolejności należy sprawdzić, jakie jest przeznaczenie gruntów w decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli natomiast nie ma ani planu zagospodarowania, ani warunków zabudowy, to w opinii urzędników sięgnąć należy do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Tak uważa np. dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 22 kwietnia 2011 r. (nr IPPP1-443-437/11-5/IGo). Według niego ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. W efekcie przy sprzedaży terenów, które w gminnym studium określone zostały jako tereny przeznaczone pod zabudowę, nie
będzie zwolnienia podatkowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9. Oznacza to, że działka taka zostanie opodatkowania 23-proc. stawką VAT.
Dla fiskusa nie ma znaczenia, jak zaklasyfikowane są grunty w ewidencji gruntów i budynków. Bo, jak twierdzi dyrektor warszawskiej Izby Skarbowej, ewidencja ta jest jedynie urzędowym zbiorem informacji faktycznych. Wynikające z niej zapisy są – według niego – odzwierciedleniem stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu.
Kierunki inne od przeznaczenia
Problem polega na tym, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dwa różne dokumenty.
– Studium uwarunkowań nie jest podstawą do wydania żadnych rozstrzygnięć administracyjnych, np. pozwolenia na budowę. I choć ustalenia studium są wiążące dla organów gminy, to dla obywateli już nie – podkreśla Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana.
– Studium wskazuje kierunki zmian w zagospodarowaniu terenów. Gmina nie ma obowiązku uchwalenia planu. Może nigdy tego nie zrobić. Wydanie zaś decyzji o warunkach zabudowy może być niemożliwe, czy to z braku tzw. dobrego sąsiedztwa, czyli zabudowy w najbliższym otoczeniu, czy z powodu ochrony gruntów rolnych albo leśnych. Mimo to organy podatkowe będą żądały zapłaty podatku jak od gruntu budowlanego – zauważa Mariola Berdysz. I dodaje: – Powoływanie się na studium jest niewłaściwe, bo może się zdarzyć, że teren będzie opodatkowany jak budowlany, choć nikt nigdy na nim niczego nie wybuduje.
Trzeba indywidualnie analizować transakcje
Wątpliwości te podziela Jerzy Martini, partner w kancelarii Baker & McKenzie.
– Kwestia jest faktycznie bardzo trudna, jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego czy decyzji o warunkach zabudowy, gdyż ustawodawca nie dał podatnikom żadnych wskazówek, jak określać przeznaczenie gruntu – uważa.
Jak twierdzi, studium może być dokumentem sugerującym przyszłe przeznaczenie terenów pod budownictwo, które należy wziąć pod uwagę, oceniając przeznaczenie gruntu, chociaż niebezkrytycznie.
– Przeznaczenie gruntu można najczęściej odczytać, analizując daną transakcję od strony ekonomicznej. Jeżeli ktoś kupuje drogi grunt w mieście i jest on obiektywnie „zabudowywalny", to nie należy stosować zwolnienia. Nawet gdy w chwili transakcji jest to grunt rolny i rosną na nim truskawki. Wysoka cena w tym przypadku sugeruje bowiem budowlane (również w przyszłości) przeznaczenie działki. Dlatego należy analizować każdą transakcję indywidualnie – uważa Jerzy Martini.
Opinia: Anna Bryńska, radca prawny z kancelarii Tax & Lex
Zalecane przez organy podatkowe ustalanie przeznaczenia gruntów na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy budzi wątpliwości. Studium nie jest bowiem przepisem powszechnie obowiązującym, lecz aktem wiążącym jedynie organy gminy. Wątpliwości te podzielił NSA, który na początku 2011 r. orzekł (sygn. I FPS 8/10), że studium nie jest aktem prawa miejscowego i nie ma wpływu na prawa i obowiązki obywateli. Ustalając przeznaczenie gruntów, organy powinny sięgać np. do ewidencji gruntów.
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki g.lesniak@rp.pl
Czytaj także w serwisach:
» Samorząd » Nieruchomości gminne i powiatowe
» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Zagospodarowanie i warunki zabudowy
» Dobra Firma » Podatki i księgi » Nieruchomości » Sprzedaż » VAT od sprzedaży nieruchomości
