Nieruchomości: Brak planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwia budowę supermarketu

Kaufland chciał wybudować sklep w Tarnowie. Okazało się, że dla działek, na których miał powstać, nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wystąpił więc o wydanie warunków zabudowy. Prezydent miasta odmówił, uznając, że zabraniają tego przepisy.

Bez definicji w przepisach

Decyzja prezydenta Tarnowa wzbudziła jednak wiele wątpliwości. Nie ma bowiem żadnego przepisu, który wprost zabraniałby stawiania super- lub hipermarketów na terenach, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeszcze kilka lat temu sprawa była bardziej jasna. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakładała na gminy obowiązek określenia w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania (jest to dokument określający politykę przestrzenną gminy i wiąże tylko gminę, jej mieszkańców już nie) obszarów, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu.

Samorządy miały też obowiązek określenia obszarów rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. (mówił o tym art. 10 ust. 2 pkt 8 tej ustawy). Te 2 tys. mkw. uznano za podstawowe kryterium określające, jakie obiekty są wielkopowierzchniowe, a tym samym – które można budować na podstawie warunków zabudowy, a które wymagają uchwalenia planu.

11 maja 2007 r. weszła w życie ustawa dotycząca obiektów wielkopowierzchniowych. Po roku obowiązywania uchylił ją jednak Trybunał Konstytucyjny. Razem z nią przestał obowiązywać przepis, który wprowadził zmiany do art. 10 ust. 2 pkt 8 ustawy o planowaniu. Zmienił on powierzchnię obiektów z 2 tys. mkw. na 400 mkw.

– Efekt tego jest teraz taki, że nie wiadomo, czy do załatwiania formalności przy budowie supermarketów stosuje się wspomniany art. 10 w brzmieniu sprzed wejścia w życie ustawy o obiektach wielkopowierzchniowych, czy też nie – uważa Teresa Jakutowicz z Ministerstwa Infrastruktury. Nie wiadomo zatem, czy plan jest potrzebny w wypadku budowy sklepów od 400 mkw. czy też od 2 tys. mkw.

Według Przemysława Kastyaka z kancelarii Magnusson nie ma obecnie w prawie definicji sklepu wielkopowierzchniowego, a więc nie wiadomo, jakiej wielkości obiektów miałyby dotyczyć ograniczenia.

– Rezultat jest taki, że urzędnicy zawieszają postępowanie o wydanie warunków zabudowy do czasu uchwalenia miejscowego planu. Sieciom handlowym ze zmiennym szczęściem udaje się wywalczyć odwieszenie postępowania i wydania warunków zabudowy – mówi Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana.

Zakaz nie istnieje

Naczelny Sąd Administracyjny w kolejnych orzeczeniach stoi na stanowisku, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla sklepów wielkopowierzchniowych jest niedopuszczalne i można je budować wyłącznie na podstawie planów miejscowych. – Analizując brzmienie ustawy o planowaniu, trudno nie podzielić poglądu części wojewódzkich sądów administracyjnych, które uznają, że takiego zakazu nie ma – zauważa mec. Kastyak.

Wątpliwości mogłyby rozwiązać dopiero zmiany w przepisach. Do tej pory jednak Sejm żadnej kadencji nie pokusił się o przygotowanie projektu w tej sprawie.

Opinia: Zygmunt Niewiadomski, kierownik Katedry Prawa Gospodarczego w Szkole Głównej Handlowej

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania nie ma charakteru prawa miejscowego. Oznacza to, że nie wiąże inwestorów, ale tylko gminy w razie uchwalania miejscowych planów, ponieważ muszą być one z nim zgodne. Jeżeli więc dla danego terenu nie ma planu, to budowa supermarketu jest możliwa, pod warunkiem że nie narusza przepisów chroniących wartości wysoko cenione, takie jak środowisko, zabytki, grunty rolne oraz leśne. Art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa też warunki, jakie musi spełnić inwestycja realizowana na terenie nieobjętym planem. Przede wszystkim powinna ona nawiązywać do sąsiedniej zabudowy. Oznacza to, że jeżeli na danym terenie stoją już tego typu obiekty, to bez przeszkód powinno się otrzymać warunki zabudowy. Jeśli natomiast supermarket miałby być pierwszy na danym terenie, to nie ma szans na warunki zabudowy.

Zobacz także:

Prawo dla Ciebie

»

Nieruchomości

»