Zamrożone grunty od czasów PRL: rezerwacja nieruchomości pod drogi

Zamrażanie gruntów pod inwestycje to powszechna praktyka samorządów. Ich właściciele niby mają majątek, ale nie mogą  nim swobodnie  dysponować.

Zamrożona własność

Do spółki z  o.o.  Invest  Glob należy działka o pow. 1,5 ha przy ul. Połczyńskiej w Warszawie. Jest warta  20 mln zł.

– W latach 90. miasto postanowiło  przeznaczyć ją w studium pod drogę  – mów Artur Jastrzębski, wiceprezes spółki. – Drogi jak nie było, tak nie ma. Na działce nie mogę zaś nic zbudować. Miasto blokuje nam  wydanie warunków zabudowy – mówi. – Skoro tak zależy mu na naszej nieruchomości, to niech ją od nas kupi   albo da w zamian inną. Ale nie chce. Gdyby działka była objęta miejscowym planem, to mielibyśmy roszczenie o jej wykup, zamianę lub o odszkodowanie, a tak nie mamy nic.

Problem jest doskonale znany adwokatowi Romanowi  Nowosielskiemu.

– Długoterminowe rezerwowanie gruntów dotyczy nie tylko studiów, ale i miejscowych planów – twierdzi. – Rozumiem, że miasta mają wizje swojego rozwoju, ale nie mogą ich realizować nadmiernym  kosztem swoich mieszkańców.

Zdaniem mec. Nowosielskiego przepisy powinny pozwalać na blokadę jedynie na określony czas. Według Małgorzaty Świętczak z Biura Rzecznika Praw Obywatelskich problem dotyczy najczęściej terenów przeznaczonych pod drogi  w starych planach (przed laty jeden plan obejmował teren całej gminy),  które następnie wygasły. Teraz zabudowę tych nieruchomości blokują studia.

RPO złożył nawet wniosek do Trybunału  w tej sprawie.  Zakwestionował w nim konstytucyjność art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wniosek w Trybunale

Zdaniem RPO uregulowanie to narusza ustawę zasadniczą w takim zakresie, w jakim blokuje uzyskanie rekompensaty za wieloletnie zamrażanie gruntów pod inwestycje publiczne. Chodzi zarówno o  blokowanie w starych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, uchwalonych przed 1 stycznia 1995 r., jak i w planach uchwalonych po tej dacie. Zdaniem rzecznika rozwiązanie takie narusza konstytucyjne gwarancje ochrony prawa własności. Uzależnia bowiem wykupienie od właściciela nieruchomości, której nie może wykorzystać, od tego, czy ostatnio uchwalony plan zmienia przeznaczenie nieruchomości, czy je utrzymuje.

– Wiele tego rodzaju spraw trafiło na wokandę Europejskiego  Trybunału Praw Człowieka  w Strasburgu. Wszystkie Polska przegrała –                                                  dodaje Świętczak.

Inne spojrzenie na tę kwestię ma Andrzej Porawski, dyrektor Biura Związku  Miast Polskich.

– Problem rezerwowania  gruntów istnieje, ale tylko w wypadu planów – tłumaczy.  – Studium jest jedynie wizją rozwoju gminy,  może zawierać wszystko, nawet kosmodrom. Nie określa  nawet dokładnych granic działek pod daną inwestycję. Jeżeli więc inwestor spełnia warunki z ustawy o planowaniu, gmina musi wydać warunki zabudowy, chyba że pracuje nad planem. Wtedy   ma prawo zawiesić postępowanie w tej sprawie, ale tylko na określony czas.