Drogi: metodę wyceny nieruchomości wybiera rzeczoznawca

Tak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 września 2016 r. (sygn. I OSK 2842/14) utrzymującym w mocy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 9 lipca 2014 r. (sygn. I SA/Wa 2432/13).

Ustalenie odszkodowania

Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym. W kwietniu 2013 r. wojewoda ustalił na rzecz właścicieli, których nieruchomość została przeznaczona pod realizację inwestycji drogowej na podstawie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji, w zakresie dróg publicznych odszkodowanie w wysokości 8 tys. zł. W sierpniu 2013 r. minister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej utrzymał w mocy decyzję wojewody. Podstawę ustalenia odszkodowania przez właściwe organy stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie wojewody w grudniu 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Biegły wskazał, że dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie z ustaleniami obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego na nieruchomości przewidziano drogi publiczne planowane. Mając na uwadze przedmiot, cel i zakres wyceny oraz dostępność danych dla potrzeb określenia wartości gruntu, rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, odnotowane na lokalnym lub regionalnym rynku nieruchomości.

Właściciele nie zgodzili się z decyzją organu II instancji i wnieśli skargę do WSA w Warszawie domagając się m.in. ustalenia odszkodowania w wyższej kwocie. Właściciele powołali się m.in. na fakt, że inna nieruchomość skarżących, bezpośrednio granicząca ze sporną działką i przejęta w części pod tę samą inwestycję, została wyszacowana na kwotę znacznie wyższą (ok. 100 tys. zł), a działki przed wywłaszczeniem stanowiły jednorodną całość gospodarczą.

Wycena biegłego dowodem w sprawie

Oddalając skargę właścicieli WSA stwierdził, że wbrew ich zarzutom nie można ustaleniom organu co do wartości odszkodowania zarzucić wadliwości i działania z naruszeniem przepisów prawa. Sąd podkreślił, że zgodnie z zapisami studium nieruchomość położona jest na terenie, w którym jako kierunki rozwoju wskazano m.in. planowaną drogę publiczną. Konsekwencją takiej oceny jest konieczność uznania, że rzeczoznawca majątkowy dla ustalenia wartości nieruchomości prawidłowo wziął pod uwagę nieruchomości drogowe.

Wycenę przeprowadzono w podejściu porównawczym, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W operacie szczegółowo scharakteryzowano nieruchomości, które przyjęto do porównania. Jego analiza doprowadziła WSA do wniosku, że spełnia on wymogi określone w ustawie, a przez to jest rzetelny i wiarygodny.

WSA podkreślił, że ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a powinna obejmować zgodność operatu z przepisami prawa na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy. WSA uznał ponadto, że nie może odnieść się do treści kontroperatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie skarżących, albowiem nie jest uprawniony do merytorycznej oceny tego dowodu. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Nieruchomość podobna

Naczelny Sąd Administracyjny, rozpatrując skargę kasacyjną skarżących podkreślił, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 powołanej ustawy).

W rozpatrywanej sprawie przedmiotowa nieruchomość nie była objęta planem miejscowym, dlatego rzeczoznawca majątkowy zobowiązany był uwzględnić jej przeznaczenie wynikające ze studium. W studium obszar spornej działki był przeznaczony pod komunikację. Przyjęcie zatem przez rzeczoznawcę majątkowego do wyceny, jako nieruchomości podobnych, gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, było zgodne z prawem, skoro wyceniana działka została przejęta pod budowę inżynierskiego fragmentu drogi publicznej. Nieruchomością podobną jest bowiem nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, m.in. ze względu na jej przeznaczenie (art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Brak jest zatem podstaw prawnych, aby za nieruchomość podobną do nieruchomości wycenianej przyjmować nieruchomości o innym przeznaczeniu, w tym nieruchomości rolne.

NSA podkreślił, że operat szacunkowy sporządzony dla sąsiedniej działki nie ma znaczenia w sprawie, ponieważ dotyczy innej działki gruntu, która była objęta w przeszłości decyzją o warunkach zabudowy. Ponadto, nawet sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2 września 2016 r. sygn. I OSK 2842/14

Komentarz

Katarzyna Paczuska-Tokarska, adwokat, kancelaria Sołtysiński Kawecki & Szlęzak

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego odpowiada obowiązującym przepisom. Pomimo specyficznej redakcji § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie może budzić wątpliwości, że przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne (choć jest to rynek wirtualny, bo drogi publiczne to przecież res extra commercium). Dopiero w ich braku uwzględnia się przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Innymi słowy ilekroć istnieją ceny transakcyjne za nieruchomości, które już są przeznaczone pod budowę dróg, to obowiązkiem rzeczoznawcy jest skorzystanie z metody porównawczej, a dopiero w przypadku braku takich cen wartość gruntu ustala się w inny sposób. Inna sprawa, czy wyrok odpowiada poczuciu sprawiedliwości.

Tu można mieć wątpliwości. Trudno bowiem logicznie wytłumaczyć, dlaczego właściciel posiadający dwie działki gruntu, które stanowiły wcześniej jedną nieruchomość, otrzymuje drastycznie rozbieżne wyceny każdej z nich, tylko na tej podstawie, że co do jednej z nich w studium przewidziano lokalizację drogi. Wszakże w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dla klasyfikacji terenu niezabudowanego, wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, a nie studium. Pomimo tego zgodnie z obowiązującymi przepisami w przypadku braku planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy, rzeczoznawca majątkowy ma ustalić przeznaczenie nieruchomości na podstawie studium.

Istotne wątpliwości budzi również ograniczanie możliwości skutecznego wzruszania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. W tym zakresie linia orzecznicza sądów administracyjnych jest ugruntowana. W licznych orzeczeniach odkreśla się, że kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości jest poza zakresem analizy sądów administracyjnych.

Równocześnie operat szacunkowy jest przecież głównym elementem postępowania dowodowego w przedmiocie odszkodowań. Jak pokazuje praktyka operaty dotyczące tej samej nieruchomości potrafią drastycznie różnić się między sobą. Nie można również rozsądnie założyć, że nigdy nie dochodzi do pomyłek biegłych przy sporządzaniu operatu. Niezadowolenie strony z wysokości wyceny to z pewnością za mało, aby skutecznie podważyć opinię biegłego. Wydaje się jednak, że jeżeli strona wspiera swoje stanowisko poprzez przedłożenie prywatnej wyceny organ powinien ocenić obydwa operaty i – jeżeli są ku temu podstawy – np. wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie (tak też WSA w wyroku z dnia 9 kwietnia 2014, sygn. I SA/Wa 1839/13).

NSA Orzecznictwo Sądów i Trybunałów Nieruchomości

Ustalenie odszkodowania

Pozostało 97% artykułu