Piotr Jarzyński, Katarzyna Szynalska: Planowanie przestrzenne po nowemu

W projekcie ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw przewidziano wprowadzenie planu ogólnego gminy oraz zmian w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, odszkodowaniach za obniżenie wartości nieruchomości, opłatach planistycznych oraz partycypacji społecznej.

O reformie planowania przestrzennego mówi się od lat. Pojawiały się różne koncepcje, w tym obejmujące stworzenie nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub wręcz kodeksu urbanistyczno-budowlanego, który stanowiłby kompleksowy zbiór przepisów dla procesu inwestycyjno-budowlanego. W dniu 25 kwietnia 2022 r. został opublikowany projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (dalej: projekt ustawy). Nie zdecydowano się na przedstawienie projektu nowej ustawy, lecz jedynie na przeprowadzanie fundamentalnych zmian w obowiązującej ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Czytaj więcej

Samorząd

Kto może „otworzyć” plan miejscowy

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.) są aktami prawa miejscowego, które budzą duże zainteresowanie mieszkańców gmin.

Chociaż założenia ustawy idą w dobrym kierunku, to wątpliwości budzi tempo i moment wprowadzania zmian. Rynek budownictwa i nieruchomości mierzy się z licznymi problemami wywołanymi pandemią Covid-19, inflacją, brakiem materiałów budowlanych lub znaczącym wzrostem ich cen oraz skutkami wojny Rosji z Ukrainą. Nowe przepisy oraz zmiany w procedurze planistycznej mogą utrudnić funkcjonowanie gminom i będą rodzić wydatki.

Plan ogólny gminy

Plan ogólny gminy (dalej: plan ogólny) będzie aktem prawa miejscowego, powszechnie obowiązującego. Ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (dalej: studium). Jego sporządzenie będzie obowiązkowe. Ma być uchwalany dla całego obszaru gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalone przez ministra właściwego do spraw transportu.

W planie ogólnym zostaną określone strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne. Zawarte mogą zostać również obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z planem ogólnym. Jego uchwalenie nie spowoduje jednak utraty mocy obowiązujących planów miejscowych.

Wprowadzenie planu ogólnego należy ocenić pozytywnie. Z założenia ma być mniej skomplikowany niż obecnie funkcjonujące studium. Jego powszechne obowiązywanie i konieczność uchwalenia powinny uporządkować politykę przestrzenną gmin. Umożliwi to samorządom skuteczniejsze sprawowanie władztwa planistycznego, co może jednak wzbudzić wśród właścicieli prywatnych nieruchomości obawy, czy w procesie planistycznym zostaną zagwarantowane ich prawa.

Studia mają zostać uchylone najpóźniej do końca 2025 r. Dokumenty te często były bardzo obszerne, a ich uchwalenie trwało bardzo długo i pociągało za sobą wysokie koszty. Rezygnacja ze studium może być trudna do zaakceptowania przez gminy, które są obecnie w trakcie procedury zmiany lub sporządzania nowego studium, albo też niedawno je uchwaliły. Może się również okazać, że ustalony termin wygaśnięcia studiów będzie za krótki. Do tego czasu gminy powinny uchwalić plany ogólne, aby nie doszło do powstania tzw. luki planistycznej, co pogłębiłoby jeszcze bardziej problemy planowania przestrzennego.

Decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy ma być wydawana wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym. Będzie musiała być zgodna z wymogami planu ogólnego co do funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych. Zapewne zmniejszy to liczbę wydawanych decyzji o warunkach zabudowy, które wbrew intencjom ustawodawcy stały się, zamiast planów miejscowych, podstawowym narzędziem ustalania lokalizacji i parametrów inwestycji.

Nowością będzie, iż decyzja o warunkach zabudowy wygaśnie po upływie pięciu lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Ograniczenie to jest korzystne z punktu widzenia zapewnienia ładu przestrzennego. Dotychczas zdarzało się, że inwestycje były prowadzone na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wydanych kilkanaście lat temu w zupełnie innym otoczeniu i uwarunkowaniach przestrzennych. Zmiana ta może być jednak niekorzystna dla inwestorów, którzy np. z przyczyn od siebie niezależnych zostaną zmuszeni do wstrzymania realizacji obiektu budowlanego.

Jeżeli w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy wartość nieruchomości wzrośnie, a inwestor uzyska np. ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, to będzie pobrana od niego opłata w wysokości 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Zmiana ta zapewne wpłynie na koszty inwestycji, a co za tym idzie, np. na cenę mieszkań i domów. Dotychczas gminy próbowały nakładać opłaty planistyczne za wydawanie warunków zabudowy, ale było to podważane przez sądy administracyjne, ponieważ brakowało stosownego uregulowania.

Odszkodowanie i opłata planistyczna

Projekt ustawy zmienia zasady żądania odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości oraz uiszczania opłaty planistycznej, gdy wzrośnie jej wartość z powodu uchwalenia lub zmiany planu miejscowego.

Odszkodowania będzie można żądać niezależnie od tego, czy nieruchomość zostanie zbyta. Podobnie ma zostać zmieniony przepis dotyczący wniesienia jednorazowej opłaty planistycznej po wzroście wartości nieruchomości. Obecnie opłata planistyczna jest pobierana w razie zbycia nieruchomości. Po zmianach będzie uiszczana w każdym przypadku, niezależnie od tego, czy nieruchomość zostanie zbyta czy nie.

Nowelizacja dotycząca opłaty planistycznej będzie sporym ciężarem dla osób, które nie planują zbycia nieruchomości i nie skorzystają na uchwaleniu planu miejscowego lub jego zmianie. Jeśli wartość nieruchomości wzrośnie, to jej właściciel lub użytkownik wieczysty niezależnie od swoich planów co do jej zbycia lub inwestycji będzie musiał uiścić opłatę planistyczną, i to w stałej wysokości 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Wprowadzono jednak możliwość ubiegania się o rozłożenie na raty opłaty planistycznej lub nawet jej umorzenie w całości lub w części.

Partycypacja społeczna

Przez partycypację społeczną należy rozumieć zapewnienie uczestnictwa społeczeństwa w procesie planowania przestrzennego. Projekt ustawy wprowadza zasadę, że partycypacja społeczna jest niezbędnym elementem działań władz publicznych w planowaniu przestrzennym. Ma zostać zapewniony udział społeczeństwa w pracach nad sporządzaniem aktów planowania przestrzennego, w tym przy użyciu środków komunikacji elektronicznej.

Jednym z przykładów przestrzegania zasady partycypacji społecznej jest wprowadzenie możliwości zainicjowania procedury planistycznej poprzez zgłoszenie w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej. Jej skutkiem może być podjęcie przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzenia aktu planowania przestrzennego.

Ustawodawca dąży także do cyfryzacji procedur planistycznych. Z tego względu np. niektóre konsultacje społeczne będą mogły być prowadzone także w formie elektronicznej, w tym za pomocą środków komunikacji elektronicznej. W tej formie będzie można składać wnioski do projektu aktu planowania przestrzennego.