Apartamenty inwestycyjne, nieruchomości inwestycyjne, lokale inwestycyjne. Wszystkie te określenia wskazują, iż jest to produkt dedykowany ściśle inwestorom planującym czerpać z niego zyski. Ale czy mogą pełnić również inną funkcję?
– Choć oferta rynkowa takich lokali jest kierowana do inwestorów i też – jak przypuszczam – większość takich lokali jest faktycznie wynajmowana. Nie znaczy to wcale, że nie można takiego lokalu wykorzystywać na własne potrzeby, poza stałym zamieszkiwaniem. Można wykorzystać taki lokal do czasowego zakwaterowania dziecka na czas studiów, podobnie jak miejscem czasowego zakwaterowania jest dom studencki. Można realizować w nim cele rekreacyjne, lokale takie są oferowane często w miejscowościach turystycznych. Można też urządzić sobie w nim biuro do etatowej pracy zdalnej, pracownię hobbystyczną itd. – mówi dr Łukasz Karczyński, doradca podatkowy specjalizujący się m.in. w opodatkowaniu rynku nieruchomości, adiunkt na Uniwersytecie Gdańskim.
Wrocław, Murapol Motivo
Lokale inwestycyjne a podatek VAT
Nieruchomości inwestycyjne (lokale użytkowe) są sprzedawane ze standardową stawką 23% VAT, inaczej w przypadku lokali mieszkalnych, których dotyczy stawka 8% VAT. Należy jednak pamiętać, że do odliczenia VAT kwalifikuje się jedynie zakup lokalu w celach inwestycyjnych – na wynajem lub do innej działalności gospodarczej. Nie można uzyskać zwrotu podatku VAT od zakupu lokalu na potrzeby osobiste.
Dla przykładu: wybierając apartament inwestycyjny o wartości 500 tys. zł brutto ze stawką 23% VAT, można liczyć na zwrot podatki w wysokości ok. 93,5 tys. zł. To oznacza, że faktyczny koszt zakupu takiej nieruchomości wyniesie w przybliżeniu 406,5 tys. zł.
Prywatny zakup apartamentu inwestycyjnego
Istnieje pewna możliwość odliczenia podatku VAT jako osoba prywatna. – Mało kto wie, że ustawa o VAT nie dotyczy tylko typowej działalności gospodarczej, ale także tzw. najmu prywatnego, czyli realizowanego poza działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców – tłumaczy dr Łukasz Karczyński. – Większość wynajmujących podlega zwolnieniu z VAT, dlatego wiedza o tym nie jest powszechna. Na przykład zwolniony z VAT jest najem mieszkań na cele mieszkaniowe, a także – w ramach tzw. zwolnienia podmiotowego – najem innego rodzaju, jeśli wynajmujący nie przekracza 200.000 zł rocznego obrotu z tytułu najmu i innej działalności gospodarczej, z pewnymi wyjątkami.
Jednocześnie należy pamiętać, że korzystanie z tego typu lokalu na użytek własny, np. dla dziecka na okres studiów, nie uprawnia do odliczenia podatku VAT.
Toruń, Murapol Aviator
Jak najbardziej opłaca się kupić nieruchomość inwestycyjną?
– Z reguły najbardziej opłaca się zakup w charakterze osoby prywatnej, tj. poza działalnością gospodarczą, ponieważ w razie sprzedaży takiego lokalu przychód z odpłatnego zbycia jest traktowany jako przychód z „prywatnego” zbycia nieruchomości, a nie z działalności gospodarczej. Wówczas po 5 latach od nabycia nie powstaje już obowiązek podatkowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości – mówi Karczyński.
Doradca podkreśla, że w każdym przypadku należy przeprowadzić szczegółową analizę, uwzględniającą indywidualne uwarunkowania danej sprawy. Ponieważ czasami, na przykład w sytuacji zakupu kredytowanego, gdy pojawiają się większe koszty uzyskania przychodu, bardziej opłaca się włączenie lokalu do działalności gospodarczej, jeśli ta jest opodatkowana podatkiem dochodowym, a nie ryczałtem czy kartą podatkową. – Z kolei zakup do majątku spółki może być uzasadniony, jeśli przychody z najmu miałyby być długoterminowo reinwestowane w ramach tej samej spółki i inwestor nie planuje wycofania nieruchomości do majątku prywatnego – dodaje.
Gdańsk, Murapol Portovo
Podatki od wynajmu apartamentu inwestycyjnego
– Przychody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem, czyli uproszczonym podatkiem dochodowym, w którym od przychodu nie odlicza się kosztów jego uzyskania. W zamian można korzystać z relatywnie niskiej stawki 8,5% przychodu. Do nadwyżki powyżej 100.000 zł rocznie stosuje się jednak stawkę 12,5%, z tym że w przypadku wynajmowania lokali należących do wspólnego majątku małżonków, jeśli małżonkowie wybrali opodatkowanie przez tylko jedno z nich, ich wspólny próg podwyższonej stawki wynosi 200.000 zł. Przychody z najmu prywatnego nie podlegają składkom na ubezpieczenia społeczne ani zdrowotne – tłumaczy dr Łukasz Karczyński. – Przychody z najmu wykonywanego w ramach działalności gospodarczej są opodatkowane w taki sam sposób, jak cała działalność, na przykład podatkiem liniowym i składką zdrowotną, jeśli ktoś wybrał podatek liniowy jako formę opodatkowania działalności.
Natomiast jak opodatkowany jest samodzielny wynajem długoterminowy? – Stawka 23% dotyczy ogólnie najmu, natomiast stawka 8% na zasadzie wyjątku od zasady dotyczy usług związanych z zakwaterowaniem, np. typowych usług hotelarskich lub innego krótszego lub dłuższego zakwaterowania (np. turystów bez obsługi właściwej dla usługi hotelarskiej, studentów albo pracowników tymczasowych). Jeśli więc celem najmu jest czasowe zakwaterowanie najemcy, to co do zasady można zastosować stawkę 8%, a jeśli najemcą jest np. operator usług zakwaterowania albo inny przedsiębiorca, to wówczas co do zasady stosuje się stawkę 23%. Każdy przypadek należy jednak oceniać indywidualnie – zaznacza doradca podatkowy.
Gdańsk, Murapol Stoczniova
Rozliczenie kosztów wykończenia lokalu
Jak wyjaśnia dr Łukasz Karczyński, w przypadku lokalu inwestycyjnego każdy koszt związany z przyszłym najmem lub innymi czynnościami opodatkowanymi daje prawo do odliczenia VAT zawartego w jego cenie. Chodzi o np. prace związane z wykończeniem lokalu, wyposażenie, media, usługi pośredników, prawników, notariuszy itd.
Sprzedaż lokalu inwestycyjnego przed upływem 5 lat
Planując sprzedaż apartamentu inwestycyjnego w przyszłości, może zaistnieć obawa przed zwrotem podatku VAT czy też innym opodatkowaniem. Jak to wygląda w rzeczywistości?
– W przypadku sprzedaży lokalu przed upływem 2 lat od rozpoczęcia wykonywania czynności opodatkowanych należy obowiązkowo doliczyć 23% VAT do ceny sprzedaży. Podatek ten będzie mógł jednak być odliczony przez kupującego na tych samych zasadach, co na rynku pierwotnym, trudno więc traktować to jako „zwrócenie odliczonego podatku VAT”. VAT doliczony do ceny w ramach transakcji między dwoma podatnikami VAT jest zasadniczo neutralny – tłumaczy Karczyński. – Z kolei po 2 latach sprzedaż jest co do zasady zwolniona z VAT, ale wówczas konieczne jest rozliczenie korekty VAT odliczonego – podobnie, jak gdyby od momentu sprzedaży lokal został przeznaczony do czynności zwolnionych z VAT do końca 10-letniego okresu korekty. I to faktycznie można nazwać częściowym zwrotem odliczonego VAT. Nie jest to zwykle opłacalne, dlatego ustawa przewiduje możliwość rezygnacji z tego zwolnienia pod warunkiem zgody kupującego (musi on wówczas być zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym) i wpisania odpowiedniego oświadczenia do umowy sprzedaży. Dla kupującego też jest to przeważnie opłacalne, ponieważ VAT doliczony do ceny sprzedaży nadaje się do odliczenia, a dzięki opodatkowaniu VAT transakcja nie podlega dwuprocentowemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Gdańsk, Murapol Portovo
Doradca podatkowy uzupełnia, że 5 lat (liczone od końca roku, w którym nabyliśmy lokal) to jest okres przewidziany w przepisach o podatku dochodowym od osób fizycznych, po którym lokal użytkowy niewykorzystywany w działalności gospodarczej można sprzedać bez tego podatku, wynoszącego wcześniej 19% dochodu. Sprzedaż nieruchomości stanowiącej środek trwały wykorzystywany w działalności gospodarczej nie podlega tej regule (chyba że jest to lokal lub budynek mieszkalny).
Materiał Promocyjny
