Bank tupnął nogą w spornej wieży

Konflikt właścicielski o kontrolę nad warszawskim biurowcem Mennica Legacy Tower (MLT) mocno eskaluje, wciągnięte zostało do niego konsorcjum banków, które udzieliło ponad 130 mln euro finansowania na budowę. W styczniu br. mBank – jako agent konsorcjum (notabene główny najemca MLT) – w monicie zwrócił uwagę na naruszenie kilku warunków umowy pożyczki, m.in. brak zapewnienia niezakłóconego, nieprzerwanego i profesjonalnego prowadzenia działalności przez kredytobiorcę oraz reprezentowania kredytobiorcy na zewnątrz. Jako konsekwencje wymieniono możliwość naliczania wyższych odsetek, blokadę rachunków bankowych, a nawet wypowiedzenie kredytu – a więc potencjalnie przejęcie nieruchomości (zastawem jest hipoteka, ale i udziały w spółce kontrolującej kompleks). Bank zażądał działań naprawczych.

Walka o stery

MLT to joint venture, w którym po 50 proc. mają giełdowa Mennica Polska jako inwestor pasywny i – by uprościć rozbudowaną, obejmującą wiele jurysdykcji sieć podmiotów – Cezary Jarząbek oraz Philip i John Radziwiłłowie. To między Jarząbkiem a Radziwiłłami toczy się wojna, która testuje cierpliwość kredytodawców.

U progu inwestycji w MLT to Jarząbek był odpowiedzialny za prowadzenie projektu (budowę, wynajem, zarządzanie i finalnie znalezienie kupca na budynek) w imieniu zarówno spółki z Radziwiłłami, jak i całego joint venture z Mennicą Polską. Partnerzy jednak się poróżnili. Jarząbek zarzuca Radziwiłłom motywowaną pieniędzmi próbę wyrzucenia go za burtę i wrogiego przejęcia budynku. Radziwiłłowie zarzucają Jarząbkowi złe prowadzenie przedsięwzięcia, w tym wykorzystywanie pieniędzy powierzonych na budowę MLT do realizacji innych projektów, przez które inwestor popadł w długi.

Radziwiłłowie, wykorzystując drugoplanowy spór o rozliczenie pożyczki i zajmując – na podstawie zabezpieczenia powództwa – udziały Jarząbka, przejęli funkcje zarządcze w MLT, uzyskując wpisy w KRS w miejsce Jarząbka. Ten zakwestionował te działania i uzyskał dwa sądowe zabezpieczenia powództwa w postaci wstrzymania uchwał o zmianach personalnych i wstrzymania skuteczności wpisów w KRS. To nie zmieniło sytuacji.

Radziwiłłowie uważają, że dopóki oni są wpisani w KRS, to oni zarządzają przedsięwzięciem. W piśmie z lutego br., będącym kontynuacją dyskusji po wysłaniu monitu o naruszeniu warunków umowy kredytowej, mBank zaznaczył, że samo figurowanie w KRS Radziwiłłów niczego nie przesądza. „W obecnym stanie rzeczy, uwzględniając informacje otrzymane od stron sporu, kredytodawcy nie mogą być przekonani o prawdziwości danych w rejestrze, czego ostatecznie nie mogą przesądzić i nie przesądzają" – napisał mBank. Kredytodawcy nie uważają więc, że sytuacja jest klarowna.

Prawnicza szermierka

– Stanowisko mBanku to kolejny dowód na to, że Radziwiłłowie grają nieczysto i bezprawnie – mówi Cezary Jarząbek. – Dwa sądy stwierdziły, udzielając mi zabezpieczeń, że działania nadzorcy sądowego Gawła Jarosińskiego oraz Philipa i Johna Radziwiłłów skutkujące wykreśleniem mnie w KRS były naruszeniem prawa (zabezpieczenie na udziałach w sporze o pożyczkę nie oznaczało, że można było użyć tego pakietu do przegłosowania zmian) i jestem przekonany, że taki będzie ostateczny wyrok. Uprawdopodabnia to też decyzja prokuratury, która w styczniu br. wszczęła śledztwo z mojego zawiadomienia w sprawie podejrzenia przekroczenia uprawnień i wyrządzenia znacznej szkody majątkowej. Radziwiłłowie nie mają żadnej legitymacji do kierowania projektem, a nie chcą oddać kontroli – podkreśla.

Inwestor jest w trudnym położeniu, bo pozyskiwał pieniądze na swój wkład w realizację MLT z emisji obligacji dla inwestorów indywidualnych – mowa o tysiącu osób i 25 mln euro. Termin wykupu dawno minął, w scenariuszu bazowym dług miał zostać zwrócony z pieniędzy ze zbycia MLT. Jednak przy takiej eskalacji konfliktu budynek jest niesprzedawalny.

– W ostatnich miesiącach „przyniosłem" dla MLT inwestorów w postaci amerykańskiego Silver Point Capital czy singapurskiego AT Capital, ale za każdym razem Radziwiłłowie mówili „nie" i torpedowali jakąkolwiek transakcję. Ignorują polskie prawo, działają destrukcyjnie, aby mnie zbankrutować, przejąć moje udziały w biurowcu i przejąć mój zysk, jaki wygenerowałem, tworząc ten budynek. Wszystko kosztem moich obligatariuszy detalicznych, którzy muszą nadal czekać na pieniądze i prawdopodobnie nie zostaną spłaceni – mówi Jarząbek.

Zaznacza, że z sukcesem w grudniu ub.r. zagasił podobną sytuację w innym swoim projekcie (nie ma w nim Radziwiłłów): doprowadził do sprzedaży projektu Liberty Tower (działka w centrum Warszawy z przeznaczeniem na budowę apartamentowca) do AT Capital, co pozwoliło spłacić przeterminowane długi wobec pożyczkodawców tego przedsięwzięcia.

Philip Radziwiłł potwierdza, że dla niego wiążący jest wpis do KRS. – Także my finansowaliśmy to przedsięwzięcie z własnych środków, płacąc wynagrodzenia pracowników MLT, by zapewnić nienaruszone funkcjonowanie kompleksu, zagrożone wcześniej przez pana Jarząbka. Obligatariusze indywidualni i korporacyjni współpracują z nami, by wspólnie zrealizować strategię dotyczącą MLT – mówi Radziwiłł. – Nie sądzimy, by ryzyko wypowiedzenia kredytu miało się zmaterializować. Wątpliwości mBanku to efekt manipulacji, jakich dopuszcza się pan Jarząbek. Uzyskane przez niego w zeszłym roku decyzje o zabezpieczeniach powództwa niczego nie zmieniły, albowiem zanim zostały uzyskane, uchwały zostały już wykonane przez wpisy w KRS, które pozostają w mocy. KRS odrzucił, ponad 15 razy, wszystkie wnioski pana Jarząbka o cofnięcie zmian – zaznacza Radziwiłł. – Rozmawiamy z mBankiem i pozostałymi bankami z konsorcjum i spodziewamy się, że fakty zostaną zaakceptowane. Szczególnie, że uzyskaliśmy zabezpieczenie powództwa w postaci umożliwienia nam dostępu do rachunków bankowych, by móc zarządzać budynkiem i płacić wynagrodzenia pracowników. Sąd zatem potwierdził naszą legitymację – i wszelkie podmioty trzecie powinny się kierować wpisem w KRS – dodaje. Sam mBank w lutowym piśmie uznał wspomniane zabezpieczenie dające dostęp do kont, ale podkreślił, że to może być sytuacja przejściowa, i podtrzymał opinię o naruszeniu kowenantów.

Jaką strategię wobec MLT ma na myśli Radziwiłł? Inwestor zaznacza, że MLT interesują się potencjalni kupcy i jeśli będzie już ostateczna pewność, że Jarząbek nie będzie mógł torpedować transakcji, ruszy profesjonalny proces sprzedaży. – To kluczowe, bo Jarząbek blokował transakcje z funduszami CPI i DWS. Biorąc pod uwagę nadszarpnięty wizerunek projektu w związku z wcześniejszymi blokadami transakcji, kolejną szansę od poważnych inwestorów MLT dostanie wyłącznie wtedy, gdy inwestycja będzie sprzedawana bez osobistego udziału pana Jarząbka – mówi Radziwiłł. Zaznacza, że intencją jest wykup i spłacenie obligatariuszy, którzy pożyczyli Jarząbkowi pieniądze na budowę MLT. – Problemem pana Jarząbka jest to, że ma długi obligacyjne w ramach innych przedsięwzięć, a MLT to jedyne aktywo reprezentujące sensowną wartość, stąd jego desperacja – mówi Radziwiłł.