Przed zawarciem umowy dotyczącej prac remontowych najpierw powinniśmy zastanowić się, jakiego ma być rodzaju. Pod uwagę można brać umowę o dzieło oraz umowę o roboty budowlane. Jednoznaczne wskazanie, która z tych umów będzie właściwa w konkretnym przypadku, nie jest łatwym zadaniem.
Jak wyjaśnia Piotr Jarzyński, z kancelarii Jarzyński & Wspólnicy, zasadniczym kryterium pozwalającym odróżnić umowę o dzieło od umowy o roboty budowlane jest stopień skomplikowania oraz rozległość prac. Znaczenie może mieć podleganie inwestycji pod wymogi prawa budowlanego.
Inwestycje skomplikowane
- Z umową o roboty budowlane mamy do czynienia, gdy zakres prowadzonych prac jest znaczny, są one skomplikowane i wzajemnie ze sobą powiązane. Roboty budowlane są wykonywane w sposób zorganizowany i prowadzone w oparciu o projekt budowlany, który został sporządzony i zatwierdzony zgodnie z prawem. Za ich kierowanie i nadzór są odpowiedzialne osoby posiadające odpowiednie uprawnienia takie jak np. kierownik budowy czy inspektor nadzoru inwestorskiego – tłumaczy prawnik.
Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie, czyli wykonawca, zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający, czyli inwestor, do zapłaty wynagrodzenia. Umowa o dzieło jest umową rezultatu. Musi być on konkretnie oznaczony, z góry określony oraz obiektywnie osiągalny i pewny np. malowanie 30 mkw ścian w pokoju.
- Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. W pewnym zakresie do umowy o roboty budowlane stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło – zastrzega Piotr Jarzyński.
Inwestycje proste
- W takim przypadku, gdy nie trzeba przygotować projektu budowlanego i uzyskać pozwolenia na budowę albo dokonać zgłoszenia, właściwa będzie umowa o dzieło. Nie są jednak wykluczone sytuacje, w których trzeba będzie zawrzeć umowę o roboty budowlane np., gdy dane prace są częścią większego i bardziej skomplikowanego przedsięwzięcia budowlanego – podkreśla prawnik.
Istotnym elementem umowy o dzieło jest określenie jej przedmiotu. Należy ustalić rodzaj i zakres prac. Warto wskazać, jakie materiały oraz techniki budowlane mają zostać zastosowane podczas realizacji inwestycji. Ważne jest także podanie miejsca wykonania umowy. Można określić je poprzez wskazanie adresu nieruchomości bądź podanie numerów działki ewidencyjnej i księgi wieczystej. Do umowy można także załączyć projekt lub szkic wskazujące miejsce i sposób wykonania prac.
- Pamiętajmy, aby w umowie ustalić termin realizacji dzieła. Najlepiej zrobić to wskazując dzień, do którego wykonawca powinien ukończyć prace np. do 27 października 2022 r. Termin można określić także poprzez wskazanie czasu, który upłynie od zawarcia umowy np. w ciągu 3 miesięcy od dnia zawarcia umowy – radzi Jarzyński.
Kwestia wynagrodzenia
Należy określić także wynagrodzenie np. na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów (wynagrodzenie kosztorysowe) lub jako z góry ustalona kwota (wynagrodzenie ryczałtowe). Jak mówi mecenas Jarzyński, warto podać termin i formę płatności, przy czym najlepiej rozliczyć się przelewem na wskazany w umowie numeru rachunku bankowego wykonawcy. Dobrze jest w umowie uregulować również kwestie ponoszenia kosztów zakupu i dostarczenia materiałów, odbioru dzieła przez zamawiającego, odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi za wady dzieła, zabezpieczenia należytego wykonania umowy przez wykonawcę, kar umownych oraz przewidzieć możliwość odstąpienia od umowy.
