Po raz kolejny do konsultacji trafiają propozycje zmian w planowaniu przestrzennym. Czy tym razem uda się je przeprowadzić do końca?

Miejmy taką nadzieję. Ustawa o planowaniu od lat oczekuje na reformę. A zmiany, które doprowadziłyby do uproszczeń w zakresie planowania, są bardzo potrzebne. Podobnie jak wyeliminowanie błędów, które pojawiły się w dotychczasowych przepisach.

To, że w kraju panuje chaos przestrzenny, jest winą braku właściwych przepisów? Dlaczego jest tak brzydko?

To zagadnienie ma wiele wątków. Na pewno w Polsce mamy niskie poczucie wartości przestrzeni i kultury porządkowania przestrzeni, ulegamy też lokalnym i tymczasowym interesom. To powoduje, że jeśli zależy nam na sprawnej realizacji inwestycji o charakterze priorytetowym, to trzeba sięgać po specustawy. Do tego dochodzi brak uporządkowania planistycznego całego terenu kraju i rozwiązywanie problemów poprzez wydawanie warunków zabudowy (tzw. wuzetek – red.), na podstawie których w większości realizowane są inwestycje. Nie chcę tu w czambuł potępiać wuzetek, są bowiem inwestycje, które powstały na ich podstawie, będące wizytówkami architektury i obiektów publicznych, jak choćby obiekty kultury i sztuki, na ich podstawie powstał też najwyższy budynek w Warszawie. Są jednak i przypadki patologiczne. Natomiast dla jakości planowania i kształtowania przestrzeni posiadanie dobrych planów miejscowych byłoby zdecydowanie lepsze.

Właśnie, bo to nie o ilość, ale i o jakość planów chodzi.

Dokładnie. Dziś mamy wiele planów miejscowych, na podstawie których nie da się zrealizować dobrej architektury. Kolejny problem to czas, jaki potrzebny jest na ich uchwalenie. W sytuacji, gdy plany w Polsce potrafią powstawać przez pięć, dziesięć, a nawet piętnaście lat, dochodzi do tego, że ich postanowienia nie nadążają za rozwojem miast czy nową technologią. Zanim wejdą w życie, są już przestarzałe. Warto również przypomnieć, że gdyby zsumować chłonność wszystkich zrealizowanych już planów miejscowych, to zaludnienie Polski powinno wynieść ok. 60 mln. To również wynika z błędnych sformułowań zawartych w obecnej ustawie o planowaniu przestrzennym i unikania odpowiedzialnego bilansowania potrzeb na nową zabudowę.

Projekt zmian, od którego wyszliśmy, ma szanse te błędy naprawić?

Idea, żeby plan ogólny – zastępujący studia uwarunkowań – był aktem prawa miejscowego, to pożądany kierunek. Podobnie jak to, by w planie ogólnym znalazły się strefy zabudowy i strefy ograniczenia zabudowy. Gorzej jednak, że ustawodawca chce dość szczegółowo określić, jakie funkcje mają mieć poszczególne strefy. To może w zamyśle jest słuszna koncepcja, ale istnieje duże ryzyko, że w perspektywie dwudziestu lat rozminie się z rzeczywistością.

Bardzo dobrze, że zlikwidowana zostaje możliwość uniknięcia uiszczenia opłaty planistycznej po pięciu latach od uchwalenia planu miejscowego. Nowością jest również wprowadzenie opłaty planistycznej na etapie uzyskiwania warunków zabudowy, o które będzie można – i słusznie – starać się jedynie na terenach uzupełnianej zabudowy.

Autopromocja
ORZEŁ INNOWACJI

Konkurs dla startupów i innowacyjnych firm

WEŹ UDZIAŁ

Dziś furorę robi hasło patodeweloperka. Co pan przez nie rozumie?

Mieszkam pod Warszawą i widzę powstające po horyzont patoszeregowce. Króluje tzw. zabudowa łanowa.

Jakie jest jej źródło?

To wynik m.in. tego, że nie przyjęła się u nas procedura scalania gruntów i gospodarowania większymi powierzchniami, co pozwoliłoby na tworzenie bardziej przemyślanych inwestycji. Co jednak gorsze, w projekcie, o którym rozmawiamy, nie ma słowa o przymusowym scalaniu przy akceptowalnej procedurze. Istnieje więc duże ryzyko, że w tej mierze nie nastąpi znacząca poprawa.

Samorządy dopiero co zaczęły się przekonywać do lex deweloper, a projekt totalnie zmienia zapisy tej ustawy, wprowadzając zintegrowany projekt inwestycyjny (ZPI). Widzi pan uzasadnienie, by uśmiercać specustawę mieszkaniową w dotychczasowej formule?

To nie jest jej uśmiercanie. To jest jej rozszerzenie. ZPI funkcjonuje w wielu krajach na Zachodzie. To nic innego jak plan miejscowy, który powstaje na zlecenie inwestora, który przychodzi do samorządu z konkretną propozycją na zagospodarowanie danego terenu. Ponosi przy tym koszty opracowania dokumentów planistycznych oraz wynegocjowane w umowie urbanistycznej koszty infrastruktury technicznej i społecznej.

Nie obawia się pan sytuacji, że samorządy nie będą chciały uchwalać regularnych planów, czekając na to, aż przyjdzie do nich inwestor, na którego będą mogły przerzucić wiele dodatkowych obowiązków?

Oczywiście, że się obawiam. Tym bardziej że w zapisach dotyczących ZPI zabrakło tego, o co wnioskowaliśmy, a mianowicie ograniczenia wysokości nakładów w ramach podpisywanej umowy infrastrukturalnej. Jeżeli nie ma tego typu ograniczeń, takie nakłady mogą wynieść albo 0, albo 100 proc. wartości terenu. Mamy pole negocjacji, które nie zostało czymkolwiek ograniczone. Z jednej strony stołu będzie dążenie do minimalizacji lub maksymalizacji kosztów. Pole korupcyjne jest tu szeroko otwarte. Proponowaliśmy, aby wzorem innych krajów albo polskich regulacji przedwojennych wprowadzone zostały ramy ograniczające to, czego może żądać miasto od inwestora i co inwestor jest w stanie udźwignąć, realizując dane zamierzenie. Przed wojną obowiązywał zapis, że właściciele terenów, które zostały objęte planami miejscowymi, zobligowani są oddać do 20 proc. ich powierzchni na cele publiczne i infrastrukturalne. My proponowaliśmy wprowadzenie analogicznego rozwiązania, które zakładało, że inwestor przekazuje od 10 do 15 proc. równowartości zrealizowanej inwestycji w nakładach partycypacyjnych lub w zrealizowanej powierzchni na cele społeczne albo też udostępnia procent terenu na cele infrastruktury. Brak takich ram może stanowić hamulec dla negocjacji w ramach ZPI, a być może utrudni tę koncepcję w praktyce.

A co środowisko architektów myśli o zapisie, który pozwoli przeznaczać pod zabudowę mieszkaniową nowe tereny jedynie w przypadkach, gdy pozwolą na to analizy demograficzne?

Z pewnością wzrośnie popyt na wróżów i wróżki. Wzór zaproponowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii budzi zastrzeżenia i wymaga weryfikacji w praktyce, czy na jego podstawie będzie można przewidzieć wszystkie czynniki rozwoju i ograniczeń, które będą kreowały popyt na inwestycje budowlane na danym terenie za 10 czy 15 lat. Oczywiście ograniczenie terenów pod zabudowę jest słuszne, ale może nie tylko w taki sposób. Mądrze sformułowany system podatkowy stymulujący rozwój miast i zapobiegający mrożeniu inwestycyjnych terenów kosztem rozlewającej się zabudowy podmiejskiej byłby rozwiązaniem alternatywnym lub uzupełniającym.

Tego nie ma w projekcie. Czego jeszcze zabrakło?

Palącym problemem jest brak definicji intensywności zabudowy, która odnosiłaby się tylko do kondygnacji nadziemnej. Dokument w tym zakresie odwołuje się do normy budowlanej, przywołanej ostatnio, co w efekcie prowadzi do absurdalnych sytuacji, w których do intensywności zabudowy wliczane są kondygnacje podziemne, loggie czy balkony. I mamy dodatkowy czynnik wzrostu kosztu mieszkań i tak szybujący wraz z inflacją.