Zadatek możliwy nie tylko gotówką

Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 14 stycznia 2010 r. [b](sygn. IV CSK 432/09)[/b]

W sprawie chodzi o trzy umowy zawarte przez małżonków D. z Bogdanem M., wierzycielem ich syna Marka D.

Marek D., przedsiębiorca, był dłużny Bogdanowi M. z racji stosunków handlowych 640 tys. zł. W 2003 r. małżonkowie D. udzielili synowi notarialnego pełnomocnictwa do dysponowania należącą do nich nieruchomością.

W czerwcu 2003 r. Marek D. zawarł jako ich pełnomocnik notarialnie przedwstępną umowę sprzedaży tej nieruchomości wierzycielowi. Cenę sprzedaży ustalono w niej na 360 tys. zł, a zadatek na 160 tys. zł. W umowie tej znalazło się oświadczenie sprzedających, że kwitują odbiór zadatku.

Na wypadek uchylenia się przez sprzedających od zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej) w umowie przedwstępnej została zastrzeżona kara umowna na rzecz nabywcy w wysokości 400 tys. zł.

[srodtytul]Sprzedający chcą unieważnienia [/srodtytul]

Umowę przedwstępną poprzedziło porozumienie między Bogdanem M. a Markiem D. i jego rodzicami, że ma ona zabezpieczać spłatę długu ich syna i że zapłata zadatku nastąpi w formie potrącenia z tego długu, słowem – zadatek zaliczony będzie na poczet jego spłaty. Do zawarcia umowy definitywnej w wyznaczonym terminie nie doszło.

W kwietniu 2006 r. właściciele zawarli z wierzycielem syna umowę, że jeśli znajdą do lipca nabywcę, który zapłaci za nieruchomość cenę wyższą niż w niej wskazana, to sprzedadzą ją i pieniądze przekażą na poczet spłaty długu syna. Znalezienie takiego nabywcy – a szukano go także przed zawarciem umowy przedwstępnej – okazało się niemożliwe. Ostatecznie nieruchomość małżonkowie D. sprzedali Bogdanowi M. za 280 tys. zł.

[wyimek]Nie jest dopuszczalny każdy sposób ustanowienia zadatku[/wyimek]

Po tej transakcji wystąpili przeciwko niemu do sądu o ustalenie, że wszystkie trzy umowy, tj. przedwstępna z 2003 r., umowa z kwietnia 2006 r. i definitywna umowa sprzedaży są nieważne. Twierdzili, że umowa przedwstępna była nieważna wskutek pozorności, bo chodziło w niej w istocie o zabezpieczenie, a nie sprzedaż, oraz z powodu niewpłacenia zadatku. Umowę definitywną chciano podważyć na podstawie art. 388 kodeksu cywilnego, tzn. z powodu wyzysku. Brak ekwiwalentności zarzucali także umowie przedwstępnej. O wyzysku świadczyć miała m.in. znaczna dysproporcja między wartością nieruchomości a ceną, za jaką małżonkowie D. ją sprzedali.

Sąd I instancji nie dopatrzył się w kwestionowanych umowach ani pozorności, ani wyzysku. Uznał też, że zadatek może być wpłacony w taki sposób jak w tej sprawie. Sąd II instancji zaaprobował ten werdykt.