Strata na kapitale wyłączona z kosztów

Dotyczy to np. osób, które kupiły nowe lokale mieszkalne w czasach boomu budowlanego lat 2007 – 2008. Nie spełniały one warunków do skorzystania z ulgi meldunkowej uzależniającej prawo do zwolnienia od podatku przy sprzedaży mieszkania czy domu od zameldowania w nim na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy przed datą sprzedaży. Obecnie ze względu na sytuację życiową muszą sprzedać kupione mieszkanie.

Niektórzy spośród tych, którzy na kupno budowanego przez dewelopera mieszkania zaciągnęli kredyt bankowy w walucie obcej, dziś mają kłopoty z jego spłatą. I to nie tylko z powodu wzrostu kursu walut, ale i utraty pracy czy niepowodzenia w biznesie, który nie przynosi oczekiwanych zysków.

[srodtytul]12 miesięcy lub pięć lat[/srodtytul]

Od początku tego roku nie ma już przepisów umożliwiających korzystanie z ulgi meldunkowej, ale osoby, które kupiły mieszkanie lub dom jednorodzinny w czasie jej obowiązywania (od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.), mogą nadal z niej korzystać na zasadzie praw nabytych.

Oznacza to, że aby sprzedać mieszkanie bez 19-proc. podatku, muszą być w nim zameldowane co najmniej przez 12 miesięcy przed datą zbycia. Chyba że sprzedadzą je dopiero po upływie pięciu lat od nabycia, licząc od końca roku, w którym je kupiły (wybudowały). W przeciwnym razie będą musiały zyskiem z transakcji podzielić się z fiskusem (art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – updof).

[srodtytul]Niejasny przepis[/srodtytul]

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy dochodem tym będzie różnica między przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości a kosztem powiększonym o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Tu właśnie zaczynają się problemy.

Wszystko za sprawą art. 22 ust. 6c updof [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=A753E4394DCDFEB18517BA6D022EDC26?id=80474](DzU z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.)[/link]. Zgodnie z tym przepisem koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Dodatkowo art 19 ust. 1 updof stanowi, iż koszty zbycia pomniejsza się o poniesione koszty.

Tyle mówią przepisy, które mają być stosowane podczas ustalania kosztów w razie sprzedaży nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Regulacja posługująca się kryterium kosztów nabycia jest nieprecyzyjna do tego stopnia, że zarówno sami podatnicy, jak i doradcy podatkowi nie mają pewności co do tego, jakie wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów podatkowych. I czy takim kosztem w razie sprzedaży nowego mieszkania może być np. prowizja bankowa za wcześniejszą spłatę kredytu albo tzw. strata na kapitale, gdy na skutek deprecjacji złotego wzrósł nominalnie koszt kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości.

[srodtytul]Urzędnicy też nie wiedzą[/srodtytul]

Co gorsza, nie wiedzą tego nawet sami urzędnicy skarbowi. Oto dowód.

– Zadzwoniłem na infolinię podatkową w Płocku, bo chciałem się dowiedzieć, czy sprzedając nowe mieszkanie w niezasiedlonym jeszcze bloku, mogę do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu i, co istotne, stratę, którą poniosłem na skutek wzrostu kursu franka szwajcarskiego, w którym wziąłem kredyt. Niestety, pracownik Krajowej Informacji Podatkowej nie potrafił mi pomóc – skarży się czytelnik. Jak nam powiedział, w przeciwnym razie będzie musiał zapłacić podatek, choć kredyt „zje” cały jego ewentualny dochód spowodowany niewielkim wzrostem ceny mieszkania.

Zapytaliśmy więc o to Ministerstwo Finansów. W odpowiedzi poinformowano nas, że koszty związane z pozyskaniem „pieniądza” na nabycie zbywanej nieruchomości, w tym różnice w kursie waluty, w jakiej kredyt został zaciągnięty, występujące w trakcie spłaty kredytu, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości. Nie mieszczą się również w kategorii kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy.

W opinii Ministerstwa Finansów wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c updof, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

[ramka][b]Michał Dec z kancelarii KNDP Kolibski, Nikończyk, Dec & Partnerzy[/b]

Stanowisko ministra finansów w tej sprawie nie pozostawia wątpliwości, że koszty związane z nabyciem nieruchomości, tj. strata na spłacie kapitału w obcej walucie, nie stanowią kosztów podatkowych. Zdaniem ministra nie są to bowiem ani nakłady, ani koszty odpłatnego zbycia. Moim zdaniem uprawniona byłaby jednak inna, korzystna dla podatników wykładnia przepisów updof. Tym bardziej że możliwość rozliczenia straty podczas spłaty kapitału kredytu miałyby osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, a wobec obecnych wahań wartości lokali oraz kosztów obsługi kredytowej ryzyko towarzyszące nabywaniu i zbywaniu takich aktywów zbliża konsumentów do osób prowadzących działalność gospodarczą.[/ramka]