Wynajmujący mogą prowadzić działalność gospodarczą lub najem prywatny. Wybór dokonany na początku może mieć ogromne konsekwencje przy późniejszej sprzedaży nieruchomości. Jeśli była ona przedmiotem działalności gospodarczej, właściciel nie skorzysta z preferencji, które przysługują tylko osobom fizycznym: braku opodatkowania po upływie pięciu lat od nabycia lub ulgi mieszkaniowej w przypadku wcześniejszej sprzedaży. Co ważne, dla organów podatkowych decydujące znaczenie ma wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych.

Pytanie o źródło

Takie stanowisko zajął fiskus w sprawie podatniczki prowadzącej działalność gospodarczą, która w 2009 r. kupiła działkę wraz z domkami fińskimi do całorocznego zamieszkania. Chciała je wynajmować w ramach prowadzonego biznesu, ale najem nie doszedł do skutku. Nieruchomość została jednak wprowadzona do ewidencji środków trwałych i w całości zamortyzowana. Kobieta nie uzyskała żadnych przychodów z najmu, a w 2020 r. wycofała całą działkę z ewidencji środków trwałych i przeniosła do majątku prywatnego. Następnie sprzedała dwa domki wraz z udziałem w gruncie osobom fizycznym. Uzyskane pieniądze chce przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

Czytaj też: Przychód ze sprzedaży firmowej nieruchomości bez ulgi

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zakwestionował jednak prawo do ulgi (interpretacja numer 0114-KDIP3-2.4011.827.2020.1.MG). Zaznaczył, że art. 10 ust. 1 ustawy o PIT wymienia odrębne źródła przychodów: działalność gospodarczą (pkt 3) i odpłatne zbycie nieruchomości (pkt 8). Tylko sprzedaż nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, jest zwolniona z podatku po upływie pięciu lat od ich nabycia lub na podstawie ulgi mieszkaniowej. Przepis ten nie ma jednak zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT. Można je sprzedać bez podatku po upływie sześciu lat od wycofania z działalności gospodarczej.

Niekorzystne rozliczenie

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są m.in. przychody ze zbycia składników majątku będących środkami trwałymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków, wykorzystywanych na potrzeby związane z tą działalnością. Dyrektor KIS uznał na tej podstawie, że wskazana we wniosku nieruchomość – przeznaczona w całości do wykorzystania w biznesie – nie może być uznana za budynek mieszkalny. To oznacza, że właścicielka przy sprzedaży ma przychód z biznesu, o którym mowa w art. 14 ustawy o PIT.

Grzegorz Ogórek, doradca podatkowy, starszy menedżer w PwC

Dla osób wynajmujących nieruchomość nie zawsze korzystne jest prowadzenie działalności gospodarczej w postaci najmu. Jeśli zdecydują się ją sprzedać, zapłacą podatek jak od pozostałych dochodów z tej działalności. Może tak być nawet wtedy, gdy nieruchomość nie była faktycznie wykorzystywana na cele biznesowe, ale została wpisana do ewidencji środków trwałych przedsiębiorcy. Organy podatkowe interpretują przepisy formalistycznie. Warto pamiętać, że osoby prowadzące najem prywatny (poza działalnością gospodarczą) również mogą korzystać z amortyzacji według stawki 1,5 proc. lub – w przypadku lokali używanych – 10 proc. Sprzedaż takiego lokalu nie podlega opodatkowaniu po upływie pięciu lat od jego nabycia.

„Dochód ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu wraz z pozostałymi dochodami z tej działalności. Przy opodatkowaniu należy zastosować zasady właściwe dla wybranej formy opodatkowania" – stwierdził dyrektor KIS.