Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych staje się coraz popularniejszym sposobem rozliczenia. Od 2022 r. ma to być podstawowy sposób opodatkowania najmu. Właściciele nieruchomości powinni wiedzieć, jak sformułować umowę z lokatorem, by nie płacić podatku od opłat eksploatacyjnych. Nie są one przychodem wynajmującego, jeśli to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Przyjęcie innego zapisu w umowie oznacza, że wynajmujący zapłaci wyższy ryczałt.
Przekonała się o tym podatniczka, która umówiła się z najemcą, że to ona opłaca czynsz eksploatacyjny na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oraz wydatki za wodę, ogrzewanie i prąd. Następnie przedstawia rachunki najemcy jako podstawę do refundacji tych kosztów. Najemca dokonuje zwrotu na konto wynajmującej w kwocie zgodnej z rzeczywistymi kosztami poniesionymi przez nią na opisane cele. Niezależnie od tego płaci 1900 zł czynszu najmu.
Czytaj więcej
Wynajmujący mieszkania zapłacą prosty podatek według stawek 8,5 i 12,5 proc. Nie uwzględnią żadnych kosztów, w tym amortyzacji.
Podatniczka wystąpiła o interpretację, by ustalić, że podstawą opodatkowania jest dla niej kwota czynszu najmu wskazana w umowie, z pominięciem refundowanych przez najemcę kosztów eksploatacyjnych. Uznała, że płaci ryczałt od kwoty 1900 zł, ponieważ w uiszczaniu pozostałych opłat jest jedynie pośrednikiem. Przyjęty sposób rozliczeń ma zabezpieczyć jej interesy. Gdyby bowiem najemca miał samodzielnie dokonywać opłat, a nie robiłby tego należycie, mógłby w krótkim czasie spowodować znaczne zadłużenie właścicielki.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał jej stanowisko na nieprawidłowe (numer interpretacji 0115-KDIT1.4011. 389.2021.2.MST). Przypomniał, że wysokość ryczałtu wynosi 8,5 proc. i 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł. Do przychodów nie wlicza się opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku wynajmujący albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wpłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę), albo odgrywa jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.
Dyrektor KIS uznał, że nie dotyczy to opisanej sytuacji.
„Refundacja przez najemcę kosztów, które wnioskodawczyni opłaca własnymi środkami ze względu na to, że – zgodnie z umową – to na niej spoczywa ich rzeczywisty ciężar, nie podlega wyłączeniu z przychodów z najmu. Zarówno wskazana w umowie kwota czynszu najmu, jak i otrzymywany od najemcy zwrot równowartości poniesionych przez wnioskodawczynię kosztów eksploatacyjnych stanowi podstawę do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych" – stwierdził dyrektor KIS.
