Własność wspólnoty jest ograniczona

[b]Sąd Najwyższy w uchwale z 20 listopada 2009 r. (sygn. III CZP 95/09)[/b] potwierdził, że dotyczy to również sytuacji, gdy ta sąsiednia nieruchomość jest niezbędna do korzystania z działki, na której znajduje się budynek wspólnoty.

Wątpliwość prawna powstała na tle sprawy wniesionej przez osiem wspólnot mieszkaniowych, do których jako nieruchomości wspólne należy osiem sąsiadujących ze sobą działek, na których stoją ich budynki mieszkalne. Żadna z nich nie ma dostępu do drogi publicznej ani infrastruktury osiedlowej w postaci parkingów, chodników, placów zabaw czy śmietników.

Ta infrastruktura znajduje się na okalającej te działki nieruchomości o powierzchni 3,2 ha, która zapewnia też wszystkim ośmiu działkom dostęp do drogi publicznej. Dla tej nieruchomości prowadzona jest odrębna księga wieczysta.

Kupując mieszkanie, każdy z kilkuset właścicieli musiał też nabyć udział w tej dużej nieruchomości sąsiedniej. Figurują oni jako współwłaściciele w jej księdze wieczystej. Dotychczas kilku właścicieli sprzedało swoje lokale bez jednoczesnej sprzedaży udziałów w tej nieruchomości. W księgach wieczystych założonych dla poszczególnych mieszkań jako odrębnych nieruchomości nie ma wpisów dotyczących związania ich z tą nieruchomością.

[srodtytul]Dzierżawa gruntu[/srodtytul]

W 2001 r. Helena T., będąca członkiem jednej ze wspólnot, a także współwłaścicielką w 29/10 000 owej nieruchomości sąsiedniej, podpisała ze wszystkim wspólnotami umowy dzierżawy części gruntu na potrzeby budowy tymczasowego pawilonu handlowego. W umowach był ustalony czynsz dzierżawny należny poszczególnym wspólnotom.

W 2005 r. administrator wspólnot, którym jest spółka z o.o. – zespół zarządców nieruchomości, zawarł z nią w ich imieniu umowy dzierżawy tego samego gruntu na kolejny okres. Miesięczny czynsz dzierżawny został ustalony w łącznej kwocie 3341 zł.

W 2006 r. Helena T. zaprzestała płacenia czynszu, a w 2007 r. skierowała do wszystkich wspólnot oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli o zawarciu umów dzierżawy jako złożonych pod wpływem błędu. Te zareagowały wniesieniem do sądu spraw przeciwko Helenie T. o zasądzenie na ich rzecz zaległego czynszu wraz z odsetkami za zwłokę.

Sąd I instancji oddalił żądania wszystkich wspólnot. Uznał, że grunt zajmowany przez Helenę T. nie stanowi wraz z działkami, na których stoją budynki, nieruchomości wspólnej. A skoro tak, to wspólnoty ni e mają praw do tego gruntu i pobierania z niego korzyści, a zatem nie mają legitymacji do występowania z takimi roszczeniami. Zarząd sprawowany przez wspólnotę ogranicza się do nieruchomości wspólnej. Należy dodać, że legitymację tę mogliby mieć współwłaściciele.

Jednakże po ponownym rozpoznaniu sprawy sąd I instancji żądania wspólnot w całości uwzględnił. Przyjął, że choć w księgach wieczystych mieszkań powinny figurować wpisy dotyczące związania ich z działką, o którą chodzi w tej sprawie, to brak tego wpisu nie jest przeszkodą do uznania udziału w niej za składnik nieruchomości wspólnej.

[srodtytul]Wpis w księgach [/srodtytul]

O takim stanowisku zadecydowało jej funkcjonalne powiązanie z działkami, na których posadowione są budynki poszczególnych wspólnot, oraz to, że nie spełniają one wymogów działki budowlanej i że nieruchomość ta jest niezbędna do prawidłowego korzystania z poszczególnych budynków. Za możliwą sąd uznał przy tym sytuację, że nieruchomość wspólna – składająca się z działki z budynkiem i udziału w sąsiedniej nieruchomości – będzie wpisana w dwu księgach wieczystych.

Sąd II instancji zwrócił się o wyjaśnienie do SN. W uzasadnieniu pytania odwołał się do poglądu, wedle którego, aby działka sąsiednia mogła się stać częścią nieruchomości wspólnej, właściciele lokali muszą nabyć do niej takie prawo jak do działki, na której stoi budynek, tak by obie działki mogły się stać jedną nieruchomością objętą jedną księgą wieczystą. W realiach tej sprawy nie jest to możliwe.

[srodtytul]Stanowisko Sądu Najwyższego[/srodtytul]

[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=4D6252FC2EE1AEE933AC8983DF98B2FD?id=163015]Ustawa z 1982 r. o księgach wieczystych[/link] pozwala w art. 21 połączyć w jednej księdze w jedną nieruchomości kilka nieruchomości sąsiednich, ale tylko wówczas, gdy należą one do tego samego właściciela. Sąd wyraził opinię, iż w konsekwencji samo funkcjonalne powiązanie nieruchomości nie może z niej czynić nieruchomości wspólnej.

Treść uchwały podjętej w odpowiedzi na pytanie prawne oznacza, że takiego samego zdania był SN. Stwierdził w niej mianowicie, że składnikiem nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=2C35C537039FD709489FA8618C6FE358?id=128489]ustawy z 1994 r. o własności lokali[/link], nie może być udział we współwłasności nieruchomości sąsiedniej.

Orzecznictwo Sądów i Trybunałów Wspólnoty Mieszkaniowe

Pozostało 88% artykułu