Co się dzieje z umową przedwstępną, np. kupna nieruchomości, gdy jedna ze stron umiera?
Czy jej spadkobierca jest nią związany i powinien zawrzeć umowę przyrzeczoną? Jak się okazuje, nie zawsze. Ilustruje to
niedawny wyrok Sądu Najwyższego w sprawie zwrotu zadatku (sygnatura akt V CSK 357/10)
.
W sprawie, którą zajmował się SN, spadkobiercy Jolanty i Grzegorza J., młodych małżonków, którzy zginęli tragicznie w wypadku samochodowym, a wcześniej zawarli umowę przedwstępną kupna nieruchomości, nie zamierzali jej kupować. Nie chcieli także tracić zadatku, jaki ich zmarli krewni zapłacili niedoszłej sprzedawczyni.
Gdy spadkobiercy wystąpili o zwrot zadatku, sąd rejonowy uznał, że umowa przyrzeczona sprzedaży przewidziana w umowie przedwstępnej nie doszła do skutku z powodu zdarzeń, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Zdaniem sądu w takiej sytuacji należy się zwrot zadatku, co jasno wynika z art. 392 § 3 zd. 2 kodeksu cywilnego.
Sąd okręgowy był innego zdania. Uznał, że niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn leżących po stronie powodów (spadkobierców), więc nie mają oni prawa do zwrotu zadatku.
Sprawa trafiła na wokandę Sądu Najwyższego, który zmienił wyrok sądu okręgowego.
Sędzia sprawozdawca Marian Kocon przypomniał, że spadkobiercy weszli we wszystkie prawa i obowiązki spadkodawców (art. 922 kodeksu cywilnego), a więc także prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej zawartej z pozwaną. SN nie podzielił natomiast stanowiska sądu okręgowego, że niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn leżących po stronie spadkobierców.
SN wskazał, że zakup planowali tragicznie zmarli małżonkowie. Miał on znaczenie tylko dla nich, a nie dla ich spadkobierców, którzy mieli inne plany. W tych szczególnych okolicznościach wstąpienie w ogół praw i obowiązków umowy przedwstępnej nie pociągało bezwzględnego obowiązku wykonania umowy nieplanowanego zakupu nieprzydatnej im nieruchomości. Do realizacji umowy przyrzeczonej nie doszło zatem z powodu zdarzeń, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (z powodu sytuacji wywołanej śmiercią małżonków).
Z tych powodów Sąd Najwyższy uchylił wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez sąd okręgowy.
Zasady rozliczania zadatku
sygnatura akt V CSK 357/10
Zobacz serwisy:
» Prawo dla Ciebie » Twoje prawo » Umowy » Umowa przedwstępna
» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Prawo dla kupującego i sprzedającego
» Prawo dla Ciebie » Twoje prawo » Umowy » Zaliczka i zadatek
