Dzierżawcy należy się zwrot nakładów

Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 7 maja 2008 r. (II CSK 12/08). Dotyczy on sprawy wniesionej przez Marka C. przeciwko Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Nadleśnictwo Krzyż. Początek jej dała umowa dzierżawy zawarta w 1987 r. na 30 lat między nadleśnictwem a ojcem Marka C. i jego dwoma stryjami. Dotyczyła ona dużej nieruchomości, na której dzierżawcy mieli urządzić stawy rybne.

W umowie dzierżawy zastrzeżono m.in., że dzierżawcy nie są uprawnieni do przekazywania uprawnień z niej wynikających na inne osoby oraz nie mają prawa do zwrotu nakładów poniesionych na remont i utrzymanie w należytym stanie estetycznym obiektu będącego przedmiotem najmu.

Dzierżawcy uzyskali odpowiednie pozwolenie wodnoprawne, stworzyli infrastrukturę niezbędną do prowadzenia hodowli karpia obejmującą przede wszystkim trzy duże stawy i trzy zimochowy. Po kilku latach jeden z braci-współdzierżawców zrezygnował z praw wynikających z umowy na rzecz pozostałych współdzierżawców. Następnie taką rezygnację na rzecz Marka C. złożył jego ojciec. W 1998 r. Marek C. zawarł z ojcem umowę nazwaną umową sprzedaży obejmującą wszystkie budowle i urządzenia znajdujące się na dzierżawionej nieruchomości. Na spłatę ustalonej w niej ceny Marek C. zaciągnął kredyt bankowy.

W 1997 r. nadleśnictwo podpisało drugą umowę dzierżawy z Markiem C. oraz jego stryjem Zdzisławem C., który jednak następnie zrezygnował z dzierżawy. Postanowienia i warunki tej umowy były takie same jak pierwotnej z 1987 r., została zawarta na 20 lat, a więc także do 2017 r. W 2002 r. wyłącznym dzierżawcą stał się Marek C.

Wydzierżawiający zaczął zgłaszać zarzuty pod adresem Marka C., że jako dzierżawca nie wywiązuje się z warunków umowy, nie kontroluje należycie gospodarski wodnej. W 2003 r. nadleśnictwo (w imieniu Skarbu Państwa) wypowiedziało umowę dzierżawy, a w grudniu 2004 r. Marek C. zwrócił mu nieruchomość. W 2005 r. nadleśnictwo wydzierżawiło ją innej osobie.

Powstał problem rozliczeń nakładów poczynionych po zawarciu umowy z 1987 r. Marek C. wystąpił do sądu, domagając się z tego tytułu 3 mln 540 tys. zł.

Sąd I instancji skorzystał z możliwości przewidzianej w art. 318 kodeksu postępowania cywilnego i wydał wyrok wstępny uwzględniający roszczenie. W myśl tego przepisu sąd, uznając roszczenie za usprawiedliwione, może wydać wyrok wstępny tylko co do samej zasady, co do spornej zaś wysokości żądania zarządzić dalszą rozprawę bądź jej odroczenie.

W umowie dzierżawy zastrzeżono, że dzierżawcom nie przysługuje zwrot nakładów na remont i utrzymanie obiektu w należytym stanie estetycznym. Rozliczenie dotyczy jednak innych nakładów: na ulepszenie dzierżawionej nieruchomości – tłumaczył sąd. Za bezpodstawne uznał twierdzenia skarbu, że infrastruktura będąca tymi nakładami powstała bez jego zgody. Przeczył temu cel wskazany w umowie dzierżawy – oddanie nieruchomości w celu prowadzenia na niej stawów rybnych, a także m.in. to, że nadleśnictwo było uczestnikiem postępowania o pozwolenie wodnoprawne warunkujące realizację tego celu.

Sąd uznał, że Marek C. nabył wierzytelność przyszłą wobec skarbu z racji nakładów w drodze umowy cesji (art. 509 kodeksu cywilnego), a umowa dzierżawy nie sprzeciwiała się temu. Chodziło w niej bowiem w istocie tylko o zakaz poddzierżawy na rzecz osób trzecich, a nie przenoszenia uprawnień do zwrotu nakładów. Mimo więc, że nakłady zostały poniesione jeszcze w latach 80. ubiegłego wieku przez ojca i stryjów, Marek C. jako nabywca tych nakładów jest legitymowany do występowania przed sądem o ich zwrot.

Sąd II instancji zaakceptował wyrok wstępny. Uznał wprawdzie, że cesja wierzytelności o zwrot nakładów nie jest dopuszczalna, ale przyjął, że umowa podpisana w 1987 r. trwała do 2004 r., a ta z 1997 r. została zawarta po to, by dopisać do niej Marka C. Jako dzierżawca może więc on żądać zwrotu nakładów poniesionych w trakcie trwania umowy.

Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną skarbu. Inaczej jednak niż sąd II instancji ocenił możliwości cedowania prawa do zwrotu nakładów na podstawie art. 509 k.c.