Nakłady najemcy potrącane z czynszu

Po rozwiązaniu umowy najmu właściciel musi zwrócić najemcy nakłady poniesione na lokal. Mogą jednak umówić się inaczej

Publikacja: 05.07.2008 08:00

Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 26 czerwca 2008 r., (sygn. II CSK 69/08)

stwierdzając, że przepisy kodeksu cywilnego normujące rozliczenie nakładów nie są bezwzględnie obowiązujące.

Najemca i wynajmujący mają więc swobodę w ustaleniu zasad tych rozliczeń. Mogą się też umówić, że żadnego zwrotu nie będzie.

Ten wyrok kończy sprawę wniesioną przez spółkę z o.o. Megatrans przeciwko firmie Castorama Polska. W 2002 r. podmioty te zawarły umowę najmu lokalu użytkowego w obiekcie będącym własnością Castoramy. Ustaliły w niej, że najemca otrzyma lokal w stanie surowym zamkniętym, bez wyposażenia, z przeznaczeniem na działalność gastronomiczną. Po zakończeniu zaś najmu zabierze te nakłady poniesione na lokal, które można odłączyć, a te nienadające się do odłączenia przejdą na własność wynajmującego. Najemcy nie przysługuje zwrot tych nakładów, a także poniesionych na adaptację lokalu do ustalonej w niej działalności, bo rozliczane będą sukcesywnie w odpowiednio niższej od rynkowych stawce czynszu. Ustalono ją na 2,5 tys. zł miesięcznie plus VAT. Umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony. Każda ze stron mogła więc zrezygnować z tego kontraktu z trzymiesięcznym wypowiedzeniem.

Z możliwości tej skorzystała po kilku latach Castorama, niezadowolona ze sposobu prowadzenia działalności gastronomicznej przez najemcę. Najemca w pozwie wniesionym do sądu domagał się, z tytułu zwrotu nakładów koniecznych, 96 tys. zł.

Sąd I instancji oddalił to żądanie. Uznał, że strony potraktowały w umowie nakłady ponoszone przez najemcę kompleksowo, nie dzieląc ich na konieczne, tj. przystosowujące lokal do umówionego celu, które w świetle art. 662 k.c. obciążają wynajmującego, i ulepszające, których dotyczy art. 667 k.c. Artykuł ten mówi, że jeśli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, gdy nie ma odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatę sumy odpowiadającej wartości w chwili zwrotu, albo też żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

W ocenie sądu, skoro wszystkie te nakłady zostały rozliczone przez ustalenie odpowiednio niskiej stawki czynszu, ich zwrot najemcy się nie należy. Tego samego zdania był sąd II instancji.

W skardze kasacyjnej spółka Megatrans zarzuciła przede wszystkim naruszenie art. 662 § 1 k.c. dotyczącego nakładów koniecznych. Twierdziła, że zwrot tych nakładów jej się należy. Twierdziła także, że sąd naruszył art. 353

1

k.c. statuujący swobody umów, przyjmując błędnie, że pozwolił on stronom ustalić dowolnie sposób rozliczenia wszystkich nakładów. Ustalenie ich zwrotu w wysokości stawki czynszu – przekonywała – jest sprzeczne z istotą najmu na czas określony. Skoro bowiem drugiej stronie wolno umowę najmu wypowiedzieć, najemca może nie otrzymać zwrotu tych nakładów.

Sąd Najwyższy zaakceptował ten werdykt.

Sędzia Zbigniew Kwaśniewski zaznaczył, że umowę najmu sformułowali profesjonaliści, którzy mogą kalkulować ryzyko związane z jej zapisami.

W ocenie SN nie ma podstaw, by nie uznać, że nie tylko art. 667, ale i art. 662 k.c. ma charakter dyspozytywny. Strony zresztą nie rozróżniały charakteru nakładów, potraktowały je kompleksowo i zadecydowały, że najemca odbiera je sobie w formie sukcesywnych potrąceń z czynszu. SN zaakceptował ten sposób rozliczeń. Nie dopatrzył się też w nim naruszenia art. 353

1

k.c.

Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 26 czerwca 2008 r., (sygn. II CSK 69/08)

stwierdzając, że przepisy kodeksu cywilnego normujące rozliczenie nakładów nie są bezwzględnie obowiązujące.

Pozostało 94% artykułu
Czym jeździć
Technologia, której nie zobaczysz. Ale możesz ją poczuć
Tu i Teraz
Skoda Kodiaq - nowy wymiar przestrzeni
Nieruchomości
Ministerstwo Rozwoju przekazało ważną wiadomość ws. ogródków działkowych
Prawo w Polsce
Sąd ukarał Klaudię El Dursi za szalony rajd po autostradzie A2
Nieruchomości
Sąsiad buduje ogrodzenie i chce zwrotu połowy kosztów? Przepisy są jasne