Sankcji za brak zabudowy nie orzeka sąd cywilny

[b]Sąd Najwyższy w uchwale z 18 grudnia 2008 r.(sygn. III CZP 118/08)[/b] stwierdził, że gmina nie może w pozwie wniesionym przeciwko użytkownikowi wieczystemu domagać się dodatkowej opłaty rocznej ustalonej decyzją podjętą na podstawie art. 63 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[/link].

[srodtytul]Niedotrzymane warunki[/srodtytul]

W umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste musi być w myśl art. 62 tej ustawy ustalony sposób i termin jego zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Jeśli sposób zagospodarowania polega na zabudowie, musi być w umowie ustalony termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy. Możliwe jest jednak przedłużenie tych terminów, jeśli użytkownik wieczysty nie mógł ich dotrzymać z przyczyn od siebie niezależnych. Dodatkowy termin może wyznaczyć gmina, a w odniesieniu do nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa – starosta.

W razie niedotrzymania tych terminów art. 63 ustawy z 1997 r. upoważnia do ustalenia dodatkowych opłat rocznych obciążających użytkownika wieczystego niezależnie od zwykłej opłaty rocznej. Dodatkowa opłata to aż 10 proc. ceny gruntu określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok po upływie terminu wyznaczonego do zabudowy lub innego zagospodarowania ustalonego w umowie lub decyzji. W następnych latach może ulec zwiększeniu, nie więcej jednak niż o dalsze 10 proc. ceny gruntu. W art. 63 ust. 4 zapisano, że te dodatkowe opłaty ustala się w decyzji.

Takie dwie decyzje adresowane do użytkownika wieczystego – spółki z o.o. – wydał w 2001 r. zarząd jednej z gmin uzdrowiskowych. Przyczyną było niedotrzymanie terminu wybudowania parkingu i stacji paliw. Spółka nie kwestionowała niedotrzymania tych terminów, ale zlekceważyła decyzje i nie płaciła. Gmina wystąpiła przeciwko niej o zasądzenie dodatkowych opłat do sądu cywilnego. Chodziło o prawie 33 tys. zł (plus odsetki za zwłokę).

[srodtytul]Tylko tryb administracyjny[/srodtytul]

Sąd I instancji nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym uwzględnił te roszczenie. W sprzeciwie od tego nakazu spółka domagała się przede wszystkim odrzucenia pozwu na podstawie art. 199 §1 pkt 1 w związku z art. 2 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link], tj. z powodu niedopuszczalności drogi sądowej w takich sprawach. Argumentowała, że sprawa o dodatkowe opłaty ustalone decyzją administracyjną – aktem o charakterze władczym – nie jest sprawa cywilną.

Sąd I instancji zgodził się z tą argumentacją i pozew gminy odrzucił. Zaznaczył przy tym, że niedopuszczalność drogi sądowej sąd bierze pod rozwagę z urzędu w każdym stadium sprawy.

Od dodatkowej opłaty rocznej, mającej charakter sankcji i ustalanej w decyzji administracyjnej, odróżnić trzeba – zaznaczył sąd I instancji – opłatę roczną, w tym ustalaną w drodze aktualizacji, która jest bezpośrednio związana z umową wieczystego użytkowania i ma charakter cywilnoprawny. Spory jej dotyczące należy rozstrzygać na drodze sądowej. Natomiast sporne decyzje ustalające dodatkowe opłaty roczne mogą być zaskarżane tylko w trybie administracyjnym.

[srodtytul]Niejasne przepisy[/srodtytul]

Ponieważ nie ma co do tego jasności, a przepisy ustawy z 1997 r. nie są jednoznaczne, sąd II instancji przed rozpatrzeniem apelacji gminy zwrócił się o wyjaśnienie kwestii dopuszczalności drogi sądowej w takich sprawach do SN. Treść przytoczonej na wstępie uchwały oznacza, że SN uznał stanowisko sądu I instancji za trafne.