Mieszkania dla seniora nie do wykupu

Zawarty w statucie spółdzielni zakaz przenoszenia własności mieszkań w domach dla seniorów, inwalidów i osób samotnych oraz budynkach o specjalnym przeznaczeniu na inne osoby dotyczy także jej członków zajmujących takie lokum

Publikacja: 21.07.2009 07:57

Foto: Fotorzepa, Dominik Pisarek Dominik Pisarek

Izabela Lewandowska

[b]Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu, do którego uzasadnienia dotarła „Rz” (sygn. III CZP 133/06)[/b]. Postanowieniem tym SN z przyczyn formalnych odmówił odpowiedzi na pytania prawne sądu II instancji rozpatrującego sprawę Genowefy K. przeciwko spółdzielni mieszkaniowej. Jednakże w jego uzasadnieniu zawarł ważne wyjaśnienia, które mają znaczenie nie tylko dla tej sprawy.

[srodtytul]Bezskuteczne starania [/srodtytul]

Kobiecie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania znajdującego się w budynku o statusie domu seniora. Od 2001 r. wielokrotnie zwracała się ona do spółdzielni o wykupienie tego lokalu na własność. Spółdzielnia odmawiała, powołując się na swój statut, który wyłącza możliwość przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo własnościowe albo w odrębną własność w domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu. Ograniczenie w jej statucie „możliwości przeniesienia przez spółdzielnię na inne osoby własności lokali mieszkalnych” w takich domach dopuszcza art. 121 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=532C8439442B212E7036A350D4C0C0AA?id=169950]ustawy z 2002 r. o spółdzielniach mieszkaniowych[/link]. Zgodnie z regulaminem domu seniora, w którym mieszka Genowefa K., lokale w nim na zasadzie spółdzielczego prawa lokatorskiego mogą otrzymywać osoby, które ukończyły 60. rok życia oraz bez względu na wiek – osoby samotne z orzeczonym znacznym stopniem niepełnosprawności.

Genowefa K. w 2007 r. zdecydowała się na wystąpienie do sądu z żądaniem zobowiązania spółdzielni do przeniesienia na nią własności jej lokum, ale przed ogłoszeniem wyroku zmieniła zdanie i zażądała przekształcenia przysługującego jej prawa lokatorskiego we własnościowe. Przekonywała, że ograniczenie przewidziane art. 121 ust. 1 jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a poza tym ustawodawca, posługując się w nim pojęciem „inne osoby”, miał na myśli wszystkie osoby z wyjątkiem członków spółdzielni. Słowem, ograniczenie to ich nie dotyczy. Sąd I instancji z tym się nie zgodził i żądanie to oddalił.

[srodtytul]Dwa ważne pytania[/srodtytul]

Sąd II instancji, do którego dotarła apelacja Genowefy K., zwrócił się do SN z dwoma pytaniami prawnymi. Pierwsze: czy ograniczenie, o którym mowa w art. 121 ust. 1 ustawy z 2002 r., obejmuje także członków spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania? Drugie: czy ograniczenie to, wprost odnoszące się do przeniesienia własności lokalu, dotyczy na zasadzie analogii także przekształcenia prawa lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zwierający zakaz takiego przekształcenia art. 111 ustawy z 2002 r. został w 2007 r. uchylony.

[srodtytul]Nie ma własności, nie ma przekształcenia[/srodtytul]

SN odmówił odpowiedzi na oba pytania. Powodem odmowy na pierwsze z nich była ocena, że nie dotyczy ono poważnych wątpliwości. Jest jasne, że zawarte w art. 121 ust. 1 określenie „inne osoby” odnosi się wyłącznie do członków spółdzielni, którym przysługują prawa lokatorskie.

Gdy zaś chodzi o drugie pytanie, SN uznał, że zagadnienie w nim sformułowane nie dotyczy tej sprawy. Od 2007 r., kiedy to nowelizacja ustawy z 2002 r. wykreśliła z niej przepisy pozwalające na przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe, taka możliwość nie istnieje.

To prawda, że na okres przejściowy, do 2010 r., w art. 7 ust. 2 nowelizacji przewidziano możliwość takiego przekształcenia w budynkach, które z powodu nieuregulowanych praw do gruntu nie są własnością spółdzielni. Jednakże przepis ten – w ocenie SN – narusza zasady przyzwoitej legislacji wywodzone z art. 2 konstytucji. Jest bowiem sprzeczny z regułą, że lokatorskie prawo może być ustanowione tylko w budynku będącym jej własnością. Konsekwentnie – tłumaczy SN – nie można go przekształcić w ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zastosowanie przepisu nie może więc prowadzić do powstania tego, a umowa zawarta na podstawie tego przepisu może zmienić co najwyżej charakter posiadania. Nie musi więc być zawierana w formie aktu notarialnego.

[i]Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: [mail=i.lewandowska@rp.pl]i.lewandowska@rp.pl[/mail][/i]