Kiedy wydatki dewelopera są kosztem

Koszty usług zarządzania procesem realizacji projektu inwestycyjnego powinny zostać rozpoznane w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające im przychody

Aktualizacja: 24.01.2011 03:38 Publikacja: 24.01.2011 02:00

Red

[b]Tak wynika z wyroku WSA w Warszawie z 17 grudnia 2010 r. (III SA/Wa 2523/10).[/b]

Wyjaśnił, że tak samo należy rozliczyć koszty usług koordynacji procesu sprzedaży i usług marketingowych. One również dla celów podatkowych powinny być ujęte w roku, w którym podpisane zostaną akty notarialne sprzedaży mieszkań. Inaczej traktowany jest podatek od nieruchomości oraz opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu zajętego pod projekt deweloperski. One są kosztem w momencie poniesienia.

Sprawa dotyczyła wniosku o interpretację. W pytaniu podatnik wskazał, że prowadzi działalność deweloperską polegającą na realizacji projektu z zakresu budownictwa mieszkaniowego. Jej specyfika polega na tym, że projekty realizowane są w długim okresie.

W tym czasie deweloper ponosi wiele wydatków. Natomiast przychód z tytułu sprzedaży mieszkań zostaje osiągnięty dopiero po zakończeniu projektu i podpisaniu aktów notarialnych sprzedaży mieszkań. Podatnik zapytał, czy w świetle art. 15 ust. 4 w związku z art. 15 ust. 1 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2000/DU2000Nr%2054poz%20654.asp]ustawy o CIT[/link] koszty ponoszone w toku realizacji inwestycji są kosztem podatkowym w chwili ich poniesienia, czy w momencie osiągnięcia przez spółkę przychodów z tytułu sprzedaży mieszkań.

Chodziło mu o koszty: usług zarządzania procesem realizacji projektu inwestycyjnego, usług koordynacji procesu sprzedaży, usług marketingowych oraz podatek od nieruchomości i opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu zajętego pod projekt deweloperski. Jego zdaniem te koszty ponoszone w toku realizacji projektu deweloperskiego są kosztem podatkowym w roku, w którym spółka osiągnie przychód ze sprzedaży mieszkań.

Organ podatkowy nie zgodził się z tym stanowiskiem. Uznał, że koszty te są związane z całokształtem działalności gospodarczej podatnika. Powinny więc zostać zaliczone do kosztów podatkowych w momencie ich poniesienia.

WSA uchylił interpretację. Jego zdaniem nie do zaakceptowania jest pogląd, że wszystkie wskazane przez spółkę koszty związane są z ogólnym funkcjonowaniem spółki.

Według sądu koszty usług koordynacji procesu sprzedaży, obejmujące organizację procesu sprzedaży, opracowanie strategii marketingowej i reklamowej projektu zostały poniesione w celu uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkań. Dlatego powinny być rozliczane w sposób przedstawiony przez spółkę.

Natomiast podatek od nieruchomości i opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu zajętego pod projekt deweloperski należy ująć jako koszty uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia.

[i]Autorka jest członkiem Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte[/i]

[ramka][b]Komentuje Paulina Stryjewska, doradca podatkowy, konsultantka w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro w Warszawie)[/b]

Ustalanie momentu rozpoznania kosztów dla celów CIT jest niewątpliwie związane z dokonaniem właściwej kwalifikacji wydatków ponoszonych przez podatników na koszty bezpośrednie lub pośrednie. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem organów podatkowych kosztami bezpośrednio związanymi z przychodami są takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów. Natomiast pozostałe wydatki należy traktować jako koszty pośrednie.

W ustawie o CIT nie ma definicji kosztów bezpośrednich ani kosztów pośrednich, co w praktyce rodzi wątpliwości. W branży deweloperskiej niewątpliwie bezpośrednimi kosztami uzyskania przychodów są wydatki związane z budową budynków, tj. koszt zakupu materiałów i wyrobów budowlanych.

W ocenie sądu do tych kosztów można zaliczyć także wynagrodzenie za usługi zarządzania procesem realizacji projektu inwestycyjnego, usługi koordynacji procesu sprzedaży oraz usługi marketingowe. Należy jednak pamiętać, że to na podatniku ciąży obowiązek wykazania i odpowiedniego udokumentowania związku między poniesieniem kosztu i uzyskaniem odpowiadającego mu przychodu.

Firmy deweloperskie ponoszą różnego rodzaju koszty bezpośrednio związane z projektami, natomiast sprzedaż poszczególnych lokali odbywa się w późniejszych okresach sprawozdawczych. Zgodnie z ogólną zasadą zawartą w art. 15 ust. 4 ustawy o CIT koszty bezpośrednie, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

W branży deweloperskiej koszty te powinny więc zostać rozpoznane odpowiednio w momencie uzyskiwania przychodów ze sprzedaży poszczególnych lokali. Jak wskazują organy podatkowe, może to oznaczać konieczność alokowania odpowiedniej części kosztów bezpośrednich do każdego z lokali w ramach danego projektu deweloperskiego.[/ramka]