Nowa hipoteka: nowy problem

Język prawny jest niedoskonały, a rzeczywistość zawsze bogatsza od przewidywań. Zrozumiałe jest więc, że uczestnicy obrotu prawnego próbują lansować taką interpretację przepisów, która odpowiada ich interesom. Zabiegom tym nie zawsze towarzyszy refleksja nad funkcjonowaniem systemu prawnego jako całości. Tu ujawnia się rola sądownictwa. Jeżeli bowiem ktoś powinien dbać o pewność prawa i jego systemową spójność, to właśnie sądownictwo. Pierwszy okres stosowania każdej nowej regulacji prawnej jest w tej mierze kluczowy. Przegapienie momentu, kiedy można jeszcze wpłynąć na kształt „prawa w działaniu", skutkuje niekiedy kręceniem bicza na siebie samego. W moim odczuciu sytuacja taka dotyczy niektórych regulacji nowego prawa hipotecznego.

Wprowadzając możliwość rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym, ustawodawca wyraźnie określił, iż dokonywane być może tylko w granicach, które wyznacza suma i waluta hipoteki dotychczas miejsce to zajmującej. Wskazywana w literaturze możliwość rozporządzenia ponad granice opróżnionego miejsca – w razie zgody wierzycieli z równym lub niższym pierwszeństwem lub w razie ich braku – nie godzi w funkcje ksiąg wieczystych, jako że wymaga konstytutywnych wpisów, które jednoznacznie wskazują na skutki zaistniałych zdarzeń.

Dla zabezpieczenia interesów tych wierzycieli, którzy czasowo nie mogą liczyć na zajęcie pożądanego miejsca hipotecznego, wprowadzono możliwość ujawnienia roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne (art. 1019 u.k.w.h.). Ustawodawca nie określa materialnoprawnej podstawy takiego roszczenia. Wskazuje jedynie, że ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej powoduje, iż hipoteka uzyskuje przyrzeczone miejsce z chwilą, gdy stało się wolne. Oznacza to uzyskanie przez hipotekę przyrzeczonego miejsca ex lege, gdy tylko hipoteka z miejsca przyrzeczonego wygaśnie. Wpis ujawniający przeniesienie ma znaczenie li tylko deklaratywne i w zasadzie nie musi nigdy nastąpić. Aktywność uczestników obrotu może się ograniczyć do wpisu roszczenia.

Pozostają wyjaśnienia

Do sądów wieczystoksięgowych wpływają wnioski o ujawnienie wspomnianych roszczeń. Niekiedy wnioskodawcy domagają się wpisu roszczenia dotyczącego hipoteki, której suma jest wyższa niż suma hipoteki zajmującej przyrzeczone miejsce. Przykładowo, domagają się wpisu roszczenia, że hipoteka na 200 tysięcy złotych ujawniona pod numerem piątym zajmie opróżnione miejsce po hipotece na 100 tysięcy złotych, ujawnionej pod numerem pierwszym. Wnioski takie już na pierwszy rzut oka nie współgrają z koncepcją rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Mimo to niektóre sądy wieczystoksięgowe wpisują tego typu roszczenia. W jaki sposób ma dojść do uzyskania przyrzeczonego miejsca? Jak jurydycznie wyjaśnić zmianę stanu prawnego nieruchomości?

Wyjaśnienia bywają różne. Wedle pierwszego z chwilą wygaśnięcia hipoteki o sumie 100 tysięcy złotych dochodzi do podziału hipoteki opatrzonej roszczeniem na dwie hipoteki po 100 tysięcy złotych, z których jedna zajmuje opróżnione miejsce hipoteczne, kolejna zaś pozostaje na miejscu dotychczasowym. Wedle drugiego wyjaśnienia hipoteka o sumie 200 tysięcy złotych nie ulega podziałowi, jednak uzyskuje zróżnicowane pierwszeństwo.

Pierwszemu wyjaśnieniu można zarzucić, iż kreuje nieprzewidziany prawnie przypadek podziału hipoteki. Hipoteka może ulec podziałowi tylko w oparciu o wyraźną podstawę prawną. Nadto dla skuteczności podziału konieczny jest konstytutywny wpis. Jest to wymaganie oczywiste, gdy zważyć na informacyjną rolę ksiąg wieczystych. Tu księgi ujawniają nadal tylko jedną hipotekę. Co więcej, nie sposób wyjaśnić, które z wierzytelności objętych dotychczasową hipoteką (a może ona zabezpieczać należności różnego rodzaju, a nawet z różnych stosunków prawnych) zostały zabezpieczone każdą z rzekomo nowo powstałych hipotek. Ma to kapitalne znaczenie np. przy przelewie wierzytelności (którym łączy się przecież co do zasady nabycie hipoteki). Nie sposób też dokonać dalszych czynności wymagających konstytutywnych wpisów (np. zrzeczenia się jednej z hipoteki czy zmiany jej sumy), skoro hipoteka ta wcale nie widnieje w księdze wieczystej.

Drugiemu wyjaśnieniu można zarzucić, iż tworzy nieznany dotychczas typ prawa rzeczowego o zróżnicowanym pierwszeństwie. Istotą praw rzeczowych (w szczególności zabezpieczających wierzytelności) jest przydanie wierzycielowi określonego pierwszeństwa wedle zasady „jedno prawo – jedno pierwszeństwo". Podnieść tu można także zarzut nieoznaczalności wierzytelności hipotecznych, które uzyskiwałyby zróżnicowane pierwszeństwo.

Istnieje jeszcze trzecia koncepcja, wedle której właściciel nieruchomości, godząc się na wpis roszczenia, rozszerzyć może granice miejsca hipotecznego (np. ze 100 na 200 tysięcy złotych) i dzięki temu umożliwić późniejsze przejście hipoteki opatrzonej roszczeniem na tak „nadmuchane" miejsce hipoteczne. Takie rozszerzenie granic miejsca hipotecznego jest możliwe, gdy zainteresowani uzyskają zgodę osób uprawnionych z równym lub niższym pierwszeństwem lub gdy – w danej konfiguracji faktycznej – osób takich brak. Koncepcja ta jest kusząca. Można bowiem odnieść wrażenie, że nie narusza praw osób trzecich, a zarazem nie łamie fundamentalnych zasad prawa rzeczowego. Trzeba jednak zważyć, że rozszerzając miejsce hipoteczne, właściciel tworzy sytuację, w której część tego miejsca („nadmuchanego") jest pusta. Skoro hipoteka opatrzona roszczeniem uzyskuje przyrzeczone miejsce z chwilą, gdy stało się wolne (choćby częściowo), to znów stajemy przed koniecznością rozważenia skutków roszczenia, które nie może (przynajmniej czasowo) zrealizować się w całości.

Czar pryska zupełnie, jeśli się zważy, że księgi wieczyste mają służyć ustaleniu stanu prawnego nieruchomości nie tylko w chwili dokonywania danego wpisu, ale także wiele lat później. Dla osób czytających treść księgi będzie całkowicie niezrozumiałe, czy w wyniku wygaśnięcia hipoteki zajmującej przyrzeczone miejsce doszło do podziału hipoteki (wersja pierwsza), zachowania jedności hipoteki, lecz z podzielonym pierwszeństwem (wersja druga), czy też może był to przypadek „nadmuchania" miejsca hipotecznego, gdyż w chwili wpisu uzyskano wymagane pozwolenia lub brak było wierzycieli z równym lub niższym pierwszeństwem. Prawo wymaga tylko ujawnienia roszczenia, nie zaś ujawnienia samego przeniesienia hipoteki (jego skuteczności i zakresu). Czytający księgę zmuszony będzie więc porównywać kolidujące ze sobą sumy hipotek i czynić rozważania na temat skuteczności zmian ich pierwszeństwa. A jak widać, konkuruje ze sobą kilka koncepcji.

Istotne komplikacje

Wszystkich powyższych komplikacji można uniknąć. Roszczenie, o jakim mowa w art. 1019 u.k.w.h., nie jest roszczeniem o jakiekolwiek działanie lub zaniechanie dłużnika. Wyraźnie określono jego rozporządzający (prawnorzeczowy) skutek. Przyjąć więc warto, że podstawą wpisu wspomnianego roszczenia może być tylko czynność rozporządzenia miejscem hipotecznym, choć dokonana pod warunkiem zawieszającym (iż miejsce to stanie się w przyszłości wolne). Musi ona spełniać kryteria rozporządzenia opróżnionym miejscem, a więc honorować granice opróżnionego miejsca, tak co do sumy,  jak i waluty. Tylko taka czynność może być podstawą wpisu roszczenia do księgi wieczystej.

Lektura ksiąg wieczystych istotnie skomplikowana przepisami nowego prawa hipotecznego dawać powinna jednoznaczną odpowiedź, czy i w jakim zakresie doszło do zmiany pierwszeństwa hipotek. Dokonywanie wpisów roszczeń wykraczających poza ramy istniejących miejsc hipotecznych i akceptacja konkurencyjnych interpretacji (w jednej z kilku możliwych wariantów) doprowadzić może do zupełnej nieczytelności ksiąg i istotnych rozbieżności w orzecznictwie sądowym. Wówczas uczestnicy obrotu prawnego swe (zasadne) pretensje skierują wobec sądownictwa. Temu zaś pozostanie jedynie zrzucić winę na ustawodawcę i oczekiwać na kolejną nowelizację prawa hipotecznego. ?