Właściciele kamienic chcą się pozbyć niechcianych lokatorów nielegalnie

W ostatnim czasie można zaobserwować przypadki utrudniania zamieszkiwania lokatorom kamienic przez przedstawicieli właścicieli nieruchomości podejmowane w celu pozbycia się niechcianych lokatorów – pisze adwokat.

Kazusy nękania przez tzw. czyścicieli kamienic lokatorów rodzą pytania o to, w jaki sposób prawo reguluje takie sytuacje, jakie prawa daje lokatorom, jakie zaś konsekwencje przewiduje za takie zachowania dla osób, które w ten sposób próbują „opróżnić" nieruchomość, którą administrują.

Łamanie prawa

Kupujący nieruchomość, w której znajdują się lokale będące w momencie zakupu przedmiotem umowy najmu, wchodzi z mocy prawa w prawa i obowiązki poprzedniego wynajmującego (art. 687 § 1 kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Jeżeli zatem nabywa kamienicę, w której zamieszkują lokatorzy na podstawie umów najmu, nowy właściciel ma prawa i obowiązki poprzednika określone w umowie najmu oraz ustawie z 21 czerwca 2001 roku o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (DzU 2005/31/266 z późn. zm.; dalej: Ustawa). Konsekwencją tego jest możliwość rozwiązania umów najmu wyłącznie z określonych w Ustawie przyczyn. Są nimi:

Istota działania „czyścicieli kamienic" polega na niestosowaniu się do obowiązujących przepisów. Nie chcą i nie zamierzają rozwiązywać umów najmu w ramach obowiązującego prawa, lecz chcą to zrobić szybciej i bez ograniczeń, które nakłada na nich prawo. Oczywiste jest bowiem to, że żeby „legalnie" pozbyć się lokatora, muszą zaistnieć wyżej wskazane przesłanki. Problem pojawia się tymczasem, gdy „czyściciel" chce się pozbyć spokojnych lokatorów, którzy terminowo płacą czynsz i stosują się do reguł umowy najmu – a tych przypadków obserwujemy właśnie najwięcej. Nawet jednak, gdy owe przesłanki zaistnieją, konieczne jest skierowanie do sądu pozwu o eksmisję i oczekiwanie na wyrok, co w realiach wymiaru sprawiedliwości trwa minimum rok, jeśli nie dłużej. Zatem nawet wówczas, gdy zamiar „oczyszczenia kamienicy" dotyczy osób zajmujących mieszkania bez tytułu prawnego – co w przypadkach mi znanych jest zdecydowaną mniejszością, jeśli nie niezwykłą rzadkością – na takie sytuacje też przysługują środki przewidziane przez prawo: wyrok eksmisyjny oraz komornicza egzekucja. „Czyściciele kamienic" nie chcą jednak iść tą wyboistą drogą.

Uporczywe nękanie

Działania administratorów kamienic polegające na: usuwaniu czy niszczeniu części wspólnych kamienicy (np. poręczy schodów) – co zazwyczaj odbywa się pod pozorem remontu, umieszczaniu larw robaków bądź odchodów zwierząt w skrzynkach pocztowych, zastawianiu wejść do lokalu wielkogabarytowym sprzętem, obcinaniu rur, wywieszaniu wstęgi z napisem „ostatnie pożegnanie" bądź odcinaniu mediów – bez wątpienia wyczerpują znamiona określone w art. 190 a § 1 kodeksu karnego (dalej: k.k.), zgodnie z treścią którego „kto przez uporczywe nękanie innej osoby lub osoby jej najbliższej wzbudza u niej uzasadnione okolicznościami poczucie zagrożenia lub istotnie narusza jej prywatność, podlega karze pozbawienia wolności do lat trzech".

Zachowania "czyścicieli kamienic" powinny zatem powodować natychmiastową i nieuchronną reakcję organów ścigania polegającą na wszczęciu odpowiedniego postępowania karnego i postawieniu zarzutów z art. 190 a k.k., z zastosowaniem odpowiednich środków zapobiegawczych włącznie. Tak się stało – jak mi wiadomo – wyłącznie w jednym przypadku – rozgrywających się obecnie dramatycznych wydarzeń na ul. Stolarskiej w Poznaniu. Wcześniejsze tego rodzaju działania w Poznaniu, jak również w innych miastach polskich, pozostały bez reakcji.

Dostęp do mediów

Jedno z działań podejmowanych przez „czyścicieli kamienic" polega na odcinaniu lokatorom dostępu do podstawowych mediów: wody, prądu, gazu. Czynią to w sposób uniemożliwiający zapewnienie tego dostępu przez lokatorów, niezależnie od właściciela – bądź ze względu na niezbędną zgodę właściciela na przyłączenie do danej sieci bądź ze względu na przerastający lokatora koszt budowy osobnego przyłącza. Rodzi się pytanie, jakie prawa ma lokator w takiej sytuacji?

Zgodnie z treścią art. 6 a ustęp 1 Ustawy wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. Co jednak w sytuacji, gdy tego nie czyni? Zgodnie z treścią art. 664 § 1 k.c., jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Zatem powyższe regulacje prawne wskazują, że w sytuacji nieudostępniania prądu, gazu czy wody przez właściciela z przyczyny nieleżącej po stronie lokatora – tzn. np. nieuiszczania przezeń opłat za media – najemca może płacić niższy czynsz. Samodzielna decyzja lokatora w tej kwestii wiąże się jednak z ryzykiem. Ustawa nie wprowadza bowiem żadnego automatycznego mechanizmu w tym zakresie; nie wskazuje, o ile ten czynsz może zostać obniżony i nie daje bezwzględnego prawa lokatora – k.c. mówi o „możliwości żądania" obniżenia czynszu. Niepłacenie czynszu w pełnej wysokości może tymczasem doprowadzić do powstania trzymiesięcznej zwłoki w płatności za lokal i uprawniać właściciela lokalu do wypowiedzenia umowy najmu, a  co za tym idzie – skierowania do sądu pozwu o eksmisję.

Problem ten rodzi postulaty de lege ferenda. Pierwszy to wprowadzenie do Ustawy przepisu, który uprawniałby lokatora do samodzielnej decyzji w przedmiocie stosownego obniżenia czynszu, gdy właściciel nie udostępnia mediów z przyczyn nieleżących po stronie lokatora – ze wskazaniem, o jaki procent czynszu to obniżenie następuje, nie uzależniając tego od zgody właściciela. Drugi to wprowadzenie odpowiednich regulacji umożliwiających lokatorowi podłączenie mediów do lokalu, gdy nie są przyłączone (bądź zostały o dłączone) z przyczyn nieleżących po stronie lokatora, na koszt właściciela. Tu koszt ten musieliby tymczasowo ponosić dostawcy mediów, dając im prawo dochodzenia swoich należności od właścicieli. Takie zmiany przepisów są konieczne, by ratować ofiary „czyścicieli kamienic", których jest niestety coraz więcej.

Na koniec przedmiotowych rozważań należałoby z całą mocą podkreślić, że dostarczenie bezpiecznego lokum dla nękanych lokatorów nie jest obowiązkiem gmin, na terenie których znajdują się takie nieruchomości. Obserwując te zjawiska, często spotykam się z roszczeniami lokatorów, kierowanych do właściwej gminy, dostarczenia lokali socjalnych. Wykazując ogromną wyrozumiałość dla ofiar takiego nękania, które mają prawo wołać o pomoc, należy jednocześnie wskazać, że to nie gmina – a więc nie my, podatnicy – powinni płacić koszty, wynikłe z działalności osób łamiących prawo. Takich ludzi należy ścigać, korzystając z narzędzi, jakie daje prawo karne, nie zaś przerzucać konsekwencje ich działań na gminę.