Ustawa deweloperska - niepotrzebne przepisy

Na początku kwietnia bieżącego roku do konsultacji społecznych skierowany został projekt informacji Rady Ministrów dla Sejmu o skutkach obowiązywania ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawy deweloperskiej, wraz z propozycjami zmian. Jednym z postulatów wyrażonych w przygotowanym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) projekcie jest ustawowe uregulowanie powszechnie stosowanych w obrocie umów rezerwacyjnych.

I Niepełna diagnoza urzędu

Co znamienne, we wspomnianym projekcie zaznaczono, że okres dwóch lat obowiązywania ustawy deweloperskiej jest zbyt krótki, aby uzyskać dane pozwalające na pełną ocenę sytuacji. Dlatego też UOKiK rekomenduje uregulowanie umów rezerwacyjnych w ustawie, ale dopiero w maju 2015 – po upływie kolejnego roku obowiązywania ustawy.

Takie stanowisko urzędu jest o tyle interesujące, że analiza tego konkretnego zagadnienia nie wymaga ani szczególnych nakładów, ani też środków. Nie wymaga też dłuższego czasu – umowy rezerwacyjne występowały bowiem w obrocie już na długo przed tym, zanim w Polsce uchwalono ustawę deweloperską i – co istotne – praktyka w tej sprawie specjalnie się nie zmieniła po jej wejściu w życie.

Być może zastrzeżenie o czasie wynika stąd, że urząd, formułując diagnozę, zupełnie nie przyjrzał się temu, jak umowy rezerwacyjne funkcjonują w obrocie (jeśli zaś to zrobił, nie ujawnił tego w przedstawionym projekcie, w którym brakuje jakiegokolwiek uzasadnienia postulowanej zmiany).

II Istota umowy rezerwacyjnej

Istota umowy rezerwacyjnej jest dość prosta – klient jest zainteresowany kupnem lokalu od dewelopera, ale albo nie podjął jeszcze ostatecznej decyzji i chce ją przemyśleć bez presji czasu, albo też nie jest pewny, czy uzyska korzystną decyzję kredytową banku. Deweloper może mu więc obiecać, że na określony czas (zwykle około miesiąca) wycofa lokal ze sprzedaży i zarezerwuje go dla danego klienta. W zamian za to klient uiszcza opłatę, tzw. rezerwacyjną. Jeśli ostatecznie zdecyduje się na zakup mieszkania czy też domu – opłata ta jest zaliczana na poczet jego ceny, jeśli zaś zrezygnuje – deweloper zwykle zatrzymuje te środki jako wynagrodzenie za to, że przez mniej więcej miesiąc nie mógł nikomu oferować lokalu do sprzedaży.

III Praktyka

W obrocie wykształciło się wiele różnych wzorów umów rezerwacyjnych i w zasadzie każdy z działających na rynku deweloperów stosuje inną praktykę w tym zakresie. Z analizy około 20 wzorów takich umów, z którymi zetknąłem się w codziennej praktyce obsługi firm deweloperskich, płyną następujące wnioski:

Po pierwsze, choć w zasadzie wszyscy deweloperzy stosują jakąś formę rezerwacji, nie wszyscy korzystają z umów rezerwacyjnych. Część z nich stosuje bowiem o wiele korzystniejszy dla klienta system, w którym na jego życzenie wydaje jednostronne oświadczenie o rezerwacji mieszkania dla określonej osoby. Oświadczenia takie są zwykle bezpłatne i pozostają w mocy nie dłużej niż kilka dni – dokładnie tyle, ile klient potrzebuje, aby na ich podstawie uzyskać decyzję kredytową banku. To zdecydowanie najkorzystniejsze dla klientów rozwiązanie funkcjonujące na rynku. Jednocześnie niektórzy deweloperzy zawierają z klientami od razu umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, w której jednak znajduje się postanowienie o możliwości odstąpienia przez klienta w określonym terminie lub w razie braku pozytywnej decyzji kredytowej. To rozwiązanie również wydaje się korzystne, gdyż – poza opłatą za czynność notarialną – nie naraża klienta na żadne inne koszty. Przede wszystkim również w tej sytuacji nie pobiera się opłaty rezerwacyjnej.

Po wtóre, wśród deweloperów, którzy stosują umowy rezerwacyjne, istnieje ogromne zróżnicowanie tychże umów pod względem konstrukcji prawnej oraz określenia praw i obowiązków klienta. Wiele z nich jest niezwykle korzystnych dla potencjalnych kupujących. Ich postanowienia zawierają nawet zobowiązanie do zwrotu opłaty rezerwacyjnej, jeśli klient nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej banku. Oczywiście na rynku są też wzorce, które w istocie służą wyłącznie powiększeniu aktywów dewelopera, zakładając np. brak możliwości uzyskania zwrotu opłaty, nawet jeśli to z winy dewelopera ostatecznie nie uda się zawrzeć umowy sprzedaży danego lokalu. Wśród najbardziej niekorzystnych regulacji można też wskazać spotykaną czasami opłatę rezerwacyjną – czasem mimo jej pobrania deweloper zastrzega sobie prawo dalszego oferowania lokalu do sprzedaży. Takie sformułowanie w istocie zupełnie wypacza sens umowy rezerwacyjnej.

Jako że umowy rezerwacyjne są zawierane przez deweloperów według z góry narzuconego wzoru, można je uznać za wzorzec umowny. Otwiera to drogę do nawet abstrakcyjnej kontroli ich postanowień przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W konsekwencji konsument jest już w istocie chroniony przez prawo, na podstawie przepisów o możliwości uznania postanowień wzorca umownego za klauzule niedozwolone.

Po trzecie, otwarte jest pytanie, na ile umowy rezerwacyjne można uznać za umowy przedwstępne. Z jednej strony wiele z nich zawiera zobowiązanie do podpisania (np. po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej banku) umowy deweloperskiej. Inne w ogóle nie odnoszą się do tej kwestii. W przypadkach skrajnych wiążą one możliwość zwrotu opłaty rezerwacyjnej z tym, która strona ponosi odpowiedzialność za niezawarcie umowy deweloperskiej, chociaż nie przewidują zobowiązania do jej zawarcia. Wydaje się więc, że część z nich faktycznie stanowi umowy przedwstępne, które zostają zawarte z naruszeniem dyspozycji art. 2 pkt. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a więc bez zachowania wymaganej formy aktu notarialnego.

Po czwarte, różny jest zakres stosowania umów rezerwacyjnych. Można jednak dostrzec pewną prawidłowość, że u tych deweloperów, którzy zawierają je tylko na życzenie klienta, umowy mają wymiar niezwykle korzystny dla konsumentów. Odwrotnie jest u deweloperów, którzy wymagają od klientów obowiązkowego zawarcia umowy rezerwacyjnej przed właściwą umową deweloperską – ci często wprowadzają do umów postanowienia co najmniej wątpliwe.