Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego a operat szacunkowy

Czy rzeczoznawca majątkowy może sporządzić pisemną opinię o wartości nieruchomości w innej formie niż operat szacunkowy? Odpowiedź wydaje się twierdząca, na co wskazuje wyraźnie treść art. 174 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opinie określające wartość nieruchomości, niestanowiące przy tym operatu szacunkowego, o ile mieszczą się one w katalogu określonym w art. 174 ust. 3a u.g.n. Opinie takie, rozumiane jako opracowania i ekspertyzy, mogą w sposób pośredni lub bezpośredni określać wartość nieruchomości. Nie można nazwać ich „operatem szacunkowym", o ile nie spełniają przewidzianych w przepisach lub standardach warunków formalnych dla takiego operatu. O fakcie zakwalifikowania danej opinii określającej wartość nieruchomości jako operatu szacunkowego nie decyduje tytuł dokumentu, lecz jego treść.

Niestandardowe kryteria

Na podstawie art. 174 ust. 3a pkt 6 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy może sporządzić opinię (opracowanie, ekspertyzę) określającą wartość nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora. W literaturze podkreśla się, że przepis ten pozwala rzeczoznawcom majątkowym na ocenę efektywności inwestowania w nieruchomość z punktu widzenia potrzeb i preferencji konkretnego inwestora, dla którego wszak nie zawsze wartość nieruchomości przesądza o potrzebie inwestowania i który nie zawsze ma na względzie maksymalizację zysku.

Wykonując prace dla inwestora, rzeczoznawca majątkowy może odejść od kanonu obowiązującego przy określaniu wartości nieruchomości w zwykłych przypadkach i zastosować inne, niestandardowe kryteria określenia wartości nieruchomości (zgodne z wartościami wyznawanymi przez tego inwestora). Możliwe jest określenie wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora, co pozwala rzeczoznawcom majątkowym przygotowywać ekspertyzy dotyczące wartości konkretnej nieruchomości, niebędące jednak operatem szacunkowym.

Ekspertyza taka nie musi zatem być przygotowana zgodnie z zasadami przewidzianymi dla operatów, za to może uwzględniać szczególne potrzeby zgłoszone przez inwestora. Ekspertyzy te, w przeciwieństwie do tych, o których mowa w art. 174 ust. 3a pkt 2 u.g.n., nie muszą dotyczyć obiektywnie optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomości, lecz takiego, jaki zmierza do zaspokojenia zgłoszonych potrzeb inwestora.

Jak widać, w kontekście art. 174 ust. 3a pkt. 6 u.g.n. o rodzaju wyceny i sposobie jej oszacowania decyduje indywidualny inwestor, zlecający rzeczoznawcy majątkowemu dokonanie wyceny danej nieruchomości. Opracowania takie najczęściej nie będą miały treści odpowiadającej operatowi szacunkowemu, co oczywiście nie wyklucza zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego sposobów i metod właściwych dla sporządzania operatu.

Klasycznym przykładem wyceny sporządzonej na zlecenie indywidualnego inwestora są opinie lub ekspertyzy wykonywane na rzecz banków. Bardzo często banki korzystają z gotowych formularzy przekazanych do wypełnienia rzeczoznawcom, w których określają rodzaj wyceny (wartość nieruchomości, przeciętna cena nieruchomości etc.) i o istotnych z punktu widzenia banku cechach wycenianej nieruchomości. Nie ma przeszkód, aby takie opracowania były sporządzane i podpisywane przez rzeczoznawców majątkowych z użyciem przysługującego im tytułu zawodowego.

Nie istnieją przepisy, które by nakładały na banki korzystanie z wycen wartości nieruchomości wyłącznie w formie operatu szacunkowego. Kwestii tej nie reguluje prawo bankowe. Rozporządzenie ministra finansów w sprawie zasad tworzenia rezerw na ryzyko związane z działalnością banków wymaga jedynie, by wartość zabezpieczenia została ustalona na podstawie posiadanej wyceny rzeczoznawcy. Podobne wymogi określają rekomendacje S i J Komisji Nadzoru Finansowego. Co istotne, zarówno rozporządzenie, jak i obie rekomendacje nakładają na bank obowiązek określenia wartości zabezpieczenia, a nie wartości nieruchomości. Wartość tej ostatniej określona przez rzeczoznawcę majątkowego jest uwzględniana przez bank przy określaniu wartości zabezpieczenia, na podstawie metodyk, kryteriów i wag określanych samodzielnie przez każdy bank. Nie ma żadnych podstaw prawnych, by do określenia wartości zabezpieczenia stosowany był wyłącznie operat szacunkowy. Co więcej, względna samodzielność banku w budowaniu modeli wyceny zabezpieczeń wymaga często indywidualnego podejścia do wyceny danej nieruchomości, co w oczywisty sposób implikuje zlecenie przez bank sporządzenia ekspertyzy uwzględniającej indywidualne potrzeby banku, a nie operatu szacunkowego.

Wymogi określa bank

Rzeczoznawcy majątkowi mają ustawowe kompetencje do sporządzania opinii (opracowań, ekspertyz) określających pośrednio lub bezpośrednio wartość nieruchomości, niestanowiących przy tym operatów szacunkowych. W ramach tych kompetencji rzeczoznawcy upoważnieni są do określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnych inwestorów, którymi mogą być banki zlecające sporządzenie wyceny według określonych przez nie kryteriów, na określonych formularzach. Brak jest jakichkolwiek podstaw natury formalnej i prawnej do ewentualnego kierowania pod adresem rzeczoznawców majątkowych sporządzających takie wyceny zarzutów działania niezgodnego z ustawą o gospodarce nieruchomościami czy też standardami zawodowymi.

Autor jest radcą prawnym z Warszawy

Publicystyka

Pozostało 83% artykułu