Rewolucja w zasadach obrotu ziemią rolną

Na początku stycznia Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi ogłosiło projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Aktualizacja: 20.03.2016 15:59 Publikacja: 20.03.2016 15:44

Rewolucja w zasadach obrotu ziemią rolną

Foto: 123RF

Bartłomiej Dębski

Jedną z tych zmienianych ustaw jest, mająca w ostatnim półroczu szczęście do projektów gruntownych nowelizacji, ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz. U. z 2012 r. poz. 803 - dalej jako „u.k.u.r."). Obecnie proponowane zmiany mają wejść w życie 30 kwietnia 2016 r.

Nie będzie chyba przesadą stwierdzenie, że zmiany te spowodują rewolucję w zasadach obrotu nieruchomościami rolnymi. Niżej przybliżone zostaną kluczowe – z perspektywy podmiotów zamierzających obracać ziemią rolną – nowości, a także pewne niejasności, które mogą przysparzać trudności w procesie stosowania ustawy.

Inwestorzy nabywający dotychczas nieruchomości rolne na potrzeby inwestycji w obiekty przemysłowe czy magazynowe, mają zgodnie z wolą projektodawców utracić taką możliwość (z wyjątkiem nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze). Nieruchomości rolne, w myśl nowych przepisów, będą nabywane zasadniczo przez rolników indywidualnych, którzy dodatkowo będą musieli spełniać wymóg odpowiedniego domicylu. Nie trzeba chyba dodawać, że deweloperzy obiektów komercyjnych czy fundusze inwestujące obecnie w nieruchomości nie należą do tej kategorii.

Wyjątki od wskazanej zasady zostały określone bardzo dokładnie, a reglamentacją takich wyjątkowych transakcji zajmie się Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych. Ma on bowiem uzyskać prawo wydawania decyzji administracyjnych zezwalających (lub odmawiających zgody) na nabycie nieruchomości. Podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym będzie mógł nabyć nieruchomość rolną tylko, jeśli (i) nieruchomość ta nie może zostać nabyta przez rolnika indywidualnego, (ii) daje on rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, (iii) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Zwłaszcza przesłanka druga zostawia w rękach Prezesa Agencji bardzo dużą swobodę interpretacyjną.

Ponadto nowa ustawa wprowadzi istotne ograniczenie obrotu ziemią rolną już po jej nabyciu. Nabywca nieruchomości rolnej będzie zobowiązany przez 10 lat od dnia nabycia prowadzić gospodarstwo rolne. W tym okresie nieruchomość nie będzie mogła też zostać zbyta ani oddana w posiadanie (taka czynność będzie nieważna), chyba że sąd ze względu na „przyczyny losowe" (co stanowi bardzo niejasną przesłankę, o nieustalonym na gruncie prawa cywilnego znaczeniu) zezwoli na takie zbycie. Sankcją za nieprowadzenie gospodarstwa rolnego przez wskazany dziesięcioletni okres ma być przejście własności nieruchomości rolnej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa (stwierdzane przez sąd) za cenę ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Takie rozwiązanie wprowadzić może daleko idącą niepewność, co do tego, kto właściwie jest właścicielem danej nieruchomości rolnej.

Kontrolę nad rynkiem nieruchomości rolnych Agencja będzie sprawować również poprzez prawo pierwokupu (w przypadku umów sprzedaży) i prawo nabycia (w przypadku innych zdarzeń prawnych, jak np. umowa darowizny czy wniesienie nieruchomości aportem do spółki). Oba te prawa mają przysługiwać Agencji zarówno w stosunku do nieruchomości rolnych, jak i udziałów lub akcji spółek będących właścicielami nieruchomości rolnych. W przypadku prawa pierwokupu i prawa nabycia udziałów lub akcji spółka będzie musiała udostępnić Agencji księgi i dokumenty spółki, na potrzeby swego rodzaju procesu due dilligence dokonywanego przez Agencję. W zakresie akcji spółek notowanych na giełdzie, Agencji nie będzie przysługiwało prawo pierwokupu, gdy udziały tych spółek będą sprzedawane. Wydaje się jednak, że nie przewidziano dla spółek giełdowych stosownego wyłączenia prawa nabycia przysługującego Agencji, gdy ich akcje będą np. wnoszone aportem lub przenoszone między spółkami nieodpłatnie. Oznacza, to że – przy obecnym brzmieniu przepisów - Agencja Nieruchomości Rolnych będzie mogła złożyć oświadczenie o nabyciu akcji spółki giełdowej w sytuacji, w której akcje te zostaną zbyte inaczej niż w drodze umowy sprzedaży. Wydaje się, że jest to pewne przeoczenie projektodawców, które wymaga jeszcze poprawy.

Nie ulega zatem wątpliwości, że projektowane zmiany, po pierwsze, ograniczą możliwość nabywania ziemi rolnej, a po drugie znacząco spłycą rynek nabywców (popyt), powodując zapewne znaczne spadki cen. W projekcie ustawy wiele jest jednak nieścisłości i przestrzeni interpretacyjnej, która przy odpowiednim jej wykorzystaniu może zapobiec zamrożeniu obrotu nieruchomościami rolnymi. Ramy tego artykułu pozwalają na dokładniejsze omówienie tylko jednego niejasnego aspektu.

Na gruncie projektowanych zmian pojawia się pytanie – istotne zwłaszcza dla banków, zabezpieczających kredyty hipotekami na nieruchomościach rolnych – czy decyzja Prezesa Agencji zezwalająca na nabycie nieruchomości rolnej będzie wymagana także w przypadku jej nabycia w toku postępowania egzekucyjnego. Brzmienie nowelizacji sugeruje – jakkolwiek nielogiczne byłoby to rozwiązanie – że taka decyzja będzie wymagana. Osoba wygrywająca tzw. licytację komorniczą musiałaby zatem uzyskać zgodę Prezesa Agencji na nabycie nieruchomości.

Materię tę reguluje projektowany artykuł 2a ustawy. W ust. 3 wymieniono kilka podmiotów (pkt 1) oraz zdarzeń prawnych (pkt 2, 3 i 4), w odniesieniu do których nie obowiązuje zasada konieczności nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego. Chodzi tutaj o takie podmioty, jak osoby bliskie zbywcy czy Skarb Państwa oraz takie zdarzenia prawne, jak nabycie nieruchomości w wyniku dziedziczenia, czy właśnie w toku egzekucji. Ustęp czwarty wskazuje natomiast, że nabycie nieruchomości przez podmioty inne niż wymienione w ustępie trzecim wymaga zgody Prezesa Agencji. Interpretując ten zwrot dosłownie, należy uznać, że jedynymi podmiotami wymienionymi w ust. 3. są te, które wskazano w pkt 1. (czyli zwłaszcza osoby bliskie czy Skarb Państwa). Punkty 2, 3 i 4. ustępu trzeciego nie wymieniają żadnych podmiotów, a jedynie zdarzenia prawne – w tym nabycie w toku egzekucji. Taka interpretacja przepisów – jakkolwiek poprawna z punktu widzenia językowego – prowadziłaby do sytuacji absurdalnej, w której po orzeczeniu sądu o przysądzeniu własności nieruchomości należałoby uzyskać zgodę Prezesa Agencji. Nie wiadomo, co stałoby się, gdyby Prezes swojej zgody odmówił. Pytanie to należy pozostawić bez odpowiedzi i oczekiwać, że do momentu uchwalenia ustawy projektodawcy zaproponują nową redakcję w tym zakresie. Podobnie, jak w zakresie kilku innych nieścisłości pojawiających się w ustawie.

Niezależnie jednak od kwestii dalszych poprawek i doprecyzowań projektu, Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, publikując propozycję nowelizacji zmusza podmioty zaangażowane w obrót ziemią rolną do wybudzenia się z zimowego snu.

Autor jest aplikantem adwokackim, associate w Praktyce Nieruchomości w kancelarii Domański Zakrzewski Palinka sp. k.