Piotr Zawadzki: Nie każda zmiana w projekcie architekta to ryzyko

Zagadnienie zmian w projektach oraz w obiektach powstałych na ich podstawie należy do najbardziej kontrowersyjnych kwestii w badaniach due diligence nieruchomości. Wiele praktycznych problemów wynika z nieporozumień co do znaczenia podstawowych pojęć używanych w umowach z architektami. Często nie uwzględnia się także biznesowej oceny potrzeb związanych z zamierzonym sposobem eksploatacji budynku.

Prawa osobiste czy majątkowe

Na wstępie warto podkreślić, że zagadnienie dopuszczalności zmian w projektach i budynkach, niezależnie od ich zakresu, należy lokować w tematyce praw osobistych, ewentualnie praw zależnych, a nie w zakresie przenoszenia autorskich praw majątkowych. W szczególności błędem jest formułowanie prawa do wprowadzania zmian czy modyfikowania projektów architektonicznych jako jednego z pól eksploatacji. Powoduje to istotne wątpliwości interpretacyjne.

W praktyce często utożsamia się zagadnienie prawa do wprowadzania zmian oraz prawa do wykonywania praw zależnych. Jest to błąd, ponieważ mimo podobieństw są to odrębne kategorie. Wprowadzanie zmian to zasadniczo problematyka art. 16 pkt 3 i art. 49 ust. 2 prawa autorskiego. Z kolei do wykonywania praw zależnych odnosi się art. 2 oraz art. 46 prawa autorskiego.

Opracowanie, w rozumieniu prawa autorskiego, to nowy utwór powstały w oparciu o dzieło oryginalne. Typowym opracowaniem jest adaptacja powieści na scenariusz czy tłumaczenie tekstu na inny język. Jednak w przypadku architektury trudniej o dobry przykład. Opracowaniem projektu architektonicznego może okazać się zupełnie nowy projekt lub inne dzieło, które przejmuje charakterystyczne, twórcze elementy projektu oryginalnego. Prawa autorskie do takiego nowego projektu, określane jako prawo zależne, przysługują w całości jego twórcy, a nie twórcy dzieła pierwotnego. Zwykłe prawa autorskie od praw zależnych odróżnia tylko norma, która wymaga dla korzystania z tych ostatnich zgody uprawnionego do oryginalnego dzieła.

Zmiana dotyczy natomiast utworu jako takiego i nie prowadzi do powstania nowego dzieła. W konsekwencji osoba, która jedynie dokonała zmian w utworze, nie nabywa żadnych praw. Wprowadzanie zmian może, ale nie zawsze musi, wymagać zgody twórcy. Drobne modyfikacje, które nie naruszają integralności dzieła, lub niektóre zmiany spowodowane oczywistą koniecznością (np. ze względów bezpieczeństwa) nie wymagają odrębnej zgody. Na zmiany istotne należy z reguły uzyskać zezwolenie.

Jeżeli modyfikacje projektu lub budynku są daleko idące i same noszą znamiona twórczości, mogą prowadzić do powstania nowego dzieła. Będą wówczas kwalifikowane jako opracowania, a nie zmiany. W praktyce jednak czasem trudno ocenić, czy modyfikacje rzeczywiście mają twórczy charakter, a więc ich jednoznaczna kwalifikacja prawna może być problematyczna. Z pewnością nie wszystkie zmiany będą opracowaniami i nie wszystkie opracowania będą zmianami. Zakresy tych pojęć są niezależne lub najwyżej się krzyżują, a wobec odmiennej natury prawnej ich słownikowe czy potoczne znaczenie schodzi na dalszy plan.

Potrzeby inwestora

W świetle umów z twórcami projektów inwestorzy uzyskują coraz częściej prawo wykonywania praw zależnych do opracowań dokumentacji projektowej. Paradoksalnie jednak umowy równie często nie obejmują wyrażonego wprost prawa dokonywania zmian w istniejącym lub powstającym obiekcie.

W świetle poczynionych wyjaśnień, przy takich ustaleniach umownych, inwestorzy uzyskują możliwość stworzenia zupełnie nowego projektu oraz budowy nowego obiektu, który przejmuje twórcze elementy oryginalnej konstrukcji. Nie mają jednak prawa do mniej radykalnych modyfikacji budynku, który już do nich należy. Najczęściej trudno uznać tę sytuację za pożądaną. Wydaje się, że w typowych okolicznościach to właśnie prawo mniejszych lub większych zmian będzie dla inwestora najważniejsze, a prawo tworzenia i wykorzystania nowych projektów może się przydać jedynie w szczególnych sytuacjach.

Nie oznacza to, że w praktyce nie można się spotkać ze zmianami wnoszącymi elementy twórcze (np. istotna przebudowa budynku), które trzeba już uznać za opracowanie pierwotnego projektu architektury.

Zgoda zgodzie nierówna

W istocie zatem pełne zabezpieczenie interesów inwestora lub dalszego nabywcy wymaga uzyskania odrębnych, bardzo wyraźnych zgód zarówno na dokonywanie zmian w projektach, jak i na wykonywanie praw zależnych do ich opracowań.

Samo uzyskanie zgody na zmiany oraz na wykonywanie praw zależnych nie wystarczy jednak, jeżeli inwestor pragnie przekazać całość istotnych uprawnień nabywcy nieruchomości. Prawidłowo sformułowana umowa z projektantem powinna obejmować także przenaszalność tych zgód.

Prawo autorskie wprost przewiduje możliwość przeniesienia prawa zezwalania na wykonywanie praw zależnych. Jednak w przypadku prawa do zmian kwestię komplikuje jego osobista, a więc niezbywalna natura. Aby zapewnić przenaszalność zgody na zmiany także wobec kolejnych nabywców nieruchomości pierwotna umowa z projektantem powinna, przykładowo, wprost zezwalać na zmiany każdoczesnemu właścicielowi lub zawierać wyraźne upoważnienie do dalszego udzielania zgody w imieniu twórcy.

Roszczenia i praktyka

Dla utworów o charakterze użytkowym, takich jak dokumentacja projektowa, zakres zmian dopuszczalnych bez zgody twórców będzie z reguły dość szeroki. W wielu sytuacjach brak bardzo szczegółowych zgód i zezwoleń nie będzie zatem dominującym ryzykiem transakcyjnym. Nie sposób jednak zupełnie zignorować ryzyka roszczeń ze strony twórców dokumentacji ani ich ostatecznej skuteczności w postępowaniu sądowym.

Pytanie, czy twórca może skutecznie zablokować prace budowlane oparte na bezprawnie, w jego ocenie, zmienionym projekcie, pozostaje otwarte. Moim zdaniem nie można tego zupełnie wykluczyć, jednak w praktyce prawdopodobieństwo skuteczności takiego roszczenia jest raczej nikłe. W przypadku większości zmian kontrowersyjne byłyby także roszczenia pieniężne – zarówno odszkodowawcze, jak i o zadośćuczynienie. Coraz częściej spotykana jest ocena, że w przypadku zmian w obiektach budowlanych roszczenia pieniężne należałoby uznać za nadużycie prawa podmiotowego.

Nie oznacza to, że architekci pozbawieni są ochrony, a w szczególności prawa do integralności swoich dzieł. Ryzyko skutecznych roszczeń należy jednak oceniać w kontekście użytkowej natury takiej twórczości, przyczyn i sposobu wprowadzania zmian, a także odpowiedzi na pytanie, czy zmiany rzeczywiście naruszają więź twórcy z utworem. Ocena będzie z pewnością odmienna przy prostych, typowych obiektach magazynowych, a inna w przypadku rozbudowanych i często niepowtarzalnych brył niektórych obiektów.

Oczekiwania i rzeczywistość

Optymalnie jest, jeżeli klauzule prawnoautorskie obejmują szerokie i przenaszalne zgody na wprowadzanie zmian i wykonywanie praw zależnych. Oczywiście w praktyce nie zawsze można na to liczyć. W przypadku istotnych braków w dokumentacji należy przede wszystkim dokonać oceny, czy szerokie uprawnienia do modyfikowania projektów i obiektów rzeczywiście są potrzebne. Jeżeli możliwe zmiany są marginalne lub uzasadnione obiektywną potrzebą, dodatkowe zgody nie są z reguły wymagane. Jeśli natomiast inwestor planuje znaczącą przebudowę obiektu lub wystroju jego wnętrz, ryzyko może wzrosnąć, jeżeli nie uzyska dodatkowych uprawnień. Zachodzi wówczas przesłanka uregulowania tych kwestii z twórcami, w szczególności w drodze odrębnego porozumienia.

Należy również podkreślić, że z punktu widzenia właściciela nieruchomości w większości typowych sytuacji właściwe uregulowanie prawa do modyfikacji projektu i budynków jest ważniejsze niż przeniesienie autorskich praw majątkowych na licznych i szerokich polach eksploatacji. Co więcej, wyrażone wprost prawo do zmian ma większe znaczenie niż możliwość wykonywania praw zależnych.