Piotr Zawadzki: Kupując budynek trzeba uważać na prawa autorskie architekta

Podczas transakcji mających za przedmiot sprzedaż zabudowanej nieruchomości coraz więcej uwagi poświęca się zagadnieniu praw autorskich do projektów architektonicznych i budowlanych. Na etapie badania due diligence sprawdza się w szczególności, czy umowy z architektami obejmowały skuteczne klauzule przeniesienia autorskich praw majątkowych, a zwłaszcza wymienienie pól eksploatacji.

Przy analizie starszych umów uwidaczniają się lata zaniechań, kiedy w ogóle nie dbano o uzyskanie praw od architektów lub stosowano niepełne, a nawet bezskuteczne klauzule prawnoautorskie. W takich sytuacjach wymaganie od zbywcy nieruchomości przekazania praw autorskich w pełnym zakresie będzie pozbawione sensu. Zarazem zwiększająca się presja na zabezpieczenie nabywców przed roszczeniami twórców każe domagać się aneksów do umów zawartych niekiedy przed laty z projektantami, aby „załatwić" ostatecznie kwestię prawnoautorską.

Pola eksploatacji

Frank Zappa powiedział podobno, że pisać o muzyce to jak tańczyć o architekturze. W świetle klauzul pojawiających się czasem w umowach z architektami ten cytat nabiera jednak nowego znaczenia. Wszak strony umawiają się niekiedy na przeniesienie praw do projektu na polach obejmujących m.in. publiczne wykonanie, wystawienie, wyświetlenie czy nadawanie i reemitowanie utworów. O ile projekt można w jakimś sensie wystawić i, być może, wyświetlić, o tyle jego publiczne wykonanie wymaga już znacznej kreatywności. Można się także zastanawiać, po co inwestorom prawo zamieszczania w internecie dokumentacji projektowej (nie chodzi w tym wypadku o zdjęcia obiektu) czy prawo jej nadawania lub reemisji. Oczywiście nie można zabronić stronom dowolnego kształtowania przedmiotu transakcji, jednak często dobór pól eksploatacji jest po prostu nieadekwatny. Warto więc zadać pytanie, czy nabywcy rzeczywiście potrzebują wszystkich praw, o których wspomina prawo autorskie, aby normalnie korzystać z nieruchomości. Zapewne nie, a wiele żądań utrudniających finalizację transakcji może wynikać z błędnej interpretacji potrzeb biznesowych lub przepisów ustawy.

Prawo do budowania

W typowej sytuacji inwestor potrzebuje prawa zastosowania projektu do budowy obiektu. Paradoksalnie jednak wiele tzw. standardowych klauzul nie obejmuje tego pola eksploatacji, a możliwość realizacji inwestycji wywodzi się z art. 61 prawa autorskiego. W myśl tego przepisu, w braku odmiennego zastrzeżenia, nabycie od twórcy egzemplarza projektu architektonicznego lub architektoniczno-urbanistycznego obejmuje prawo zastosowania go tylko do jednej budowy. Oczywiście aby uniknąć wątpliwości, zwłaszcza jeżeli planujemy więcej niż jedną budowę, należy w umowie odnotować dalej idące prawa.

Dodatkowe prawa

Kolejne pytanie brzmi, czy w typowej sytuacji potrzeby biznesowe wymagają uzyskania uprawnień na polach eksploatacji wykraczających poza prawo budowania według projektu. Z pewnością ważnym prawem jest możliwość wprowadzania zmian, np. w celu rozbudowy obiektu. Zagadnienie to należy jednak do sfery praw osobistych, ewentualnie praw zależnych, a nie praw majątkowych, z którymi wiąże się pojęcie pól eksploatacji.

Obok prawa do zmian inwestorowi może zależeć na możliwości prowadzenia prac remontowych, odbudowy obiektu, a także rozpowszechniania jego wizerunku – zwłaszcza na stronach internetowych. Tu jednak w sukurs idzie sama ustawa i rozmaite formy tzw. dozwolonego użytku. Otóż zgodnie z art. 335 prawa autorskiego wolno korzystać z utworu w postaci obiektu budowlanego, jego rysunku czy planu w celu odbudowy lub remontu. Nawet więc jeżeli umowa nie przewiduje wprost prawa korzystania z projektu w celu prowadzenia prac remontowych, inwestor ani jego następca prawny nie będą pozbawieni takiej możliwości.

Z kolei zgodnie z art. 33 pkt 1 ustawy wolno rozpowszechniać utwory wystawione na stałe na ogólnie dostępnych drogach, ulicach, placach lub w ogrodach, jednakże nie do tego samego użytku. Tzw. prawo panoramy oznacza możliwość pokazywania świata takiego, jakim jest, w tym rozpowszechniania zdjęć obiektów powstałych na podstawie cudzych projektów. Zastrzeżenie dotyczące tego samego użytku znaczy, że prawo panoramy nie pozwala jedynie wykonać nowego obiektu, jednak nie wyłącza prawa korzystania z wizerunków egzemplarza projektu (za jaki może uchodzić budynek) także w działalności gospodarczej, a zwłaszcza w działalności promocyjnej.

Ponadto ustawa w obecnym brzmieniu wyjaśnia, że bez zgody twórcy można korzystać z utworów m.in. na potrzeby postępowań administracyjnych lub sądowych (art. 332 prawa autorskiego), co powinno wyjaśniać wątpliwości co do korzystania z dokumentacji np. w postępowaniach o wydanie pozwolenia na budowę.

Nie można rzecz jasna wykluczyć nietypowej sytuacji, w której inwestor – obok realizacji inwestycji – stanie się dysponentem praw do projektu i jego dystrybutorem wśród innych inwestorów lub zechce wydać projekt w skórzanej oprawie i dystrybuować go jako gadżet reklamowy. Byłyby to jednak szczególne wymogi, więc trudno zasadnie oczekiwać, że znajdą się w standardowej umowie.

Uprawnienia ustawowe nie zapewnią wszystkich potrzeb. Nie wynika z nich prawo rozpowszechniania przekrojów lub miniatur obiektów, a także obrysów, wyabstrahowanych detali czy elementów architektury wnętrz. Z kolei prawo panoramy nie istnieje we Francji czy Włoszech, a w wielu innych państwach ma odmienną treść niż w Polsce. Ustawa nie pozwala także na używanie projektu, zarysu budynku czy jego detali jako znaków towarowych. Szczególne potrzeby mogą więc wymagać precyzyjnej regulacji umownej lub uzasadniać zawarcie uzupełniającego porozumienia z twórcami. To samo dotyczy umów o nieważnych, niejasnych lub wąskich klauzulach prawnoautorskich. Jednak w braku możliwości zawarcia takiego sanującego porozumienia, względnie nadmiernych trudności lub kosztów związanych z takim rozwiązaniem, trzeba ocenić, czy rzeczywiście brak dodatkowych, szerokich uprawnień rzeczywiście wiąże się dla inwestora lub właściciela z realnym ryzykiem.

Czy nie wystarczy licencja?

Rzadkością jest w polskiej praktyce regulowanie kwestii prawnoautorskich w architekturze w drodze licencji. Pokutuje przekonanie, że stosowne uprawnienia gwarantuje jedynie przeniesienie praw majątkowych. Tymczasem w wielu gałęziach gospodarki, które korzystają z wytworów intelektu, uprawnieni udzielają licencji. Typowym przykładem jest branża IT. Nabywca oprogramowania coraz rzadziej uzyskuje pełnię praw, zadowalając się odpowiednio szeroką licencją oraz dodatkowymi świadczeniami. Oczywiście nabycie programu i centrum handlowego to różne sytuacje, jednak i w umowach z projektantami jest miejsce na licencje. Wszak na tej zasadzie udostępniają swoje dzieła najwięksi światowi architekci i nikt nie oczekuje, że wyzbędą się całości swych praw.