Podczas transakcji mających za przedmiot sprzedaż zabudowanej nieruchomości coraz więcej uwagi poświęca się zagadnieniu praw autorskich do projektów architektonicznych i budowlanych. Na etapie badania due diligence sprawdza się w szczególności, czy umowy z architektami obejmowały skuteczne klauzule przeniesienia autorskich praw majątkowych, a zwłaszcza wymienienie pól eksploatacji.
Przy analizie starszych umów uwidaczniają się lata zaniechań, kiedy w ogóle nie dbano o uzyskanie praw od architektów lub stosowano niepełne, a nawet bezskuteczne klauzule prawnoautorskie. W takich sytuacjach wymaganie od zbywcy nieruchomości przekazania praw autorskich w pełnym zakresie będzie pozbawione sensu. Zarazem zwiększająca się presja na zabezpieczenie nabywców przed roszczeniami twórców każe domagać się aneksów do umów zawartych niekiedy przed laty z projektantami, aby „załatwić" ostatecznie kwestię prawnoautorską.
Pola eksploatacji
Frank Zappa powiedział podobno, że pisać o muzyce to jak tańczyć o architekturze. W świetle klauzul pojawiających się czasem w umowach z architektami ten cytat nabiera jednak nowego znaczenia. Wszak strony umawiają się niekiedy na przeniesienie praw do projektu na polach obejmujących m.in. publiczne wykonanie, wystawienie, wyświetlenie czy nadawanie i reemitowanie utworów. O ile projekt można w jakimś sensie wystawić i, być może, wyświetlić, o tyle jego publiczne wykonanie wymaga już znacznej kreatywności. Można się także zastanawiać, po co inwestorom prawo zamieszczania w internecie dokumentacji projektowej (nie chodzi w tym wypadku o zdjęcia obiektu) czy prawo jej nadawania lub reemisji. Oczywiście nie można zabronić stronom dowolnego kształtowania przedmiotu transakcji, jednak często dobór pól eksploatacji jest po prostu nieadekwatny. Warto więc zadać pytanie, czy nabywcy rzeczywiście potrzebują wszystkich praw, o których wspomina prawo autorskie, aby normalnie korzystać z nieruchomości. Zapewne nie, a wiele żądań utrudniających finalizację transakcji może wynikać z błędnej interpretacji potrzeb biznesowych lub przepisów ustawy.
Prawo do budowania
W typowej sytuacji inwestor potrzebuje prawa zastosowania projektu do budowy obiektu. Paradoksalnie jednak wiele tzw. standardowych klauzul nie obejmuje tego pola eksploatacji, a możliwość realizacji inwestycji wywodzi się z art. 61 prawa autorskiego. W myśl tego przepisu, w braku odmiennego zastrzeżenia, nabycie od twórcy egzemplarza projektu architektonicznego lub architektoniczno-urbanistycznego obejmuje prawo zastosowania go tylko do jednej budowy. Oczywiście aby uniknąć wątpliwości, zwłaszcza jeżeli planujemy więcej niż jedną budowę, należy w umowie odnotować dalej idące prawa.
Dodatkowe prawa
Kolejne pytanie brzmi, czy w typowej sytuacji potrzeby biznesowe wymagają uzyskania uprawnień na polach eksploatacji wykraczających poza prawo budowania według projektu. Z pewnością ważnym prawem jest możliwość wprowadzania zmian, np. w celu rozbudowy obiektu. Zagadnienie to należy jednak do sfery praw osobistych, ewentualnie praw zależnych, a nie praw majątkowych, z którymi wiąże się pojęcie pól eksploatacji.
