Stara prawda głosi, że w czasie wojny najlepiej inwestować w złoto, a w czasie pokoju w nieruchomości. Często jednak z byciem właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości w całkowicie pokojowych czasach wiążą się poważne (i niespodziewane) koszty związane z rozmaitymi opłatami nakładanymi przez organy administracji. Trzymanie ich w ryzach częstokroć wymaga pójścia na wojnę (prawną) z urzędem. Warto wiedzieć, jak może ona wyglądać.
Mówiąc o opłatach administracyjnych związanych z własnością nieruchomości (poza należnościami podatkowymi, jak podatek od nieruchomości, które nie będą tu omawiane), należy mieć na względzie przede wszystkim: opłatę roczną za użytkowanie wieczyste (jej podwyższenie), opłaty adiacenckie, opłaty adiacenckie za podział nieruchomości oraz tzw. rentę planistyczną.
Opłata roczna zależy od dwu zmiennych, tj. stawki procentowej określonej dla danego wykorzystania nieruchomości oraz wartości rynkowej nieruchomości. Może być zmieniana (w praktyce: podwyższana) przez organ administracji poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty i wskazanie nowej. Tryb odwoławczy obejmuje wniosek do SKO o ustalenie nieprawidłowości naliczenia nowej opłaty oraz wniosek do sądu powszechnego o jej ustalenie. Równolegle wadliwości decyzji o wypowiedzeniu opłaty o charakterze formalnym mogą być kwestionowane przed sądem administracyjnym.
Opłaty adiacenckie to opłaty mające w założeniu nakładać na właścicieli (oraz użytkowników wieczystych, ale tylko tych, którzy uiścili opłatę za użytkowanie z góry) część kosztów poniesionych przez gminę w związku z inwestycjami („zwykła” opłata adiacencka) lub podziałem nieruchomości (opłata od podziału), które zwiększają wartość nieruchomości. Nakładane są w drodze decyzji administracyjnej, która może być wydana w terminie trzech lat od dnia odpowiednio: inwestycji lub podziału, na podstawie uchwały rady gminy określającej stawkę procentową wzrostu wartości, która stanowi podstawę wyliczenia opłaty (ograniczenie ustawowe wynosi 30 proc. tego wzrostu). Renta planistyczna, w odróżnieniu od pozostałych opłat, należna jest wyłącznie w przypadku zbycia nieruchomości, które nastąpiło w okresie pięciu lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli wskutek uchwalenia go wartość nieruchomości wzrosła. Opłata może być nałożona w wysokości określonej planem miejscowym (maksymalnie 50 proc. wzrostu wartości).
Oczywistą rzeczą jest, iż gminy i inne organy administracji podejmują wysiłki na rzecz maksymalizacji powyższych opłat, zaś w interesie właścicieli (użytkowników wieczystych) leży ich minimalizacja. Kwestionowanie orzeczeń dotyczących opłat jest dziedziną rządzącą się swoimi (często umiarkowanie logicznymi) prawami i niezbyt dobrze rozpoznaną przez prawników, nawet tych, którzy na co dzień specjalizują się w prawie obrotu nieruchomości. Warto zatem wskazać na kilka kluczowych zagadnień i pułapek czyhających na właścicieli.
