Jastrzębski: Fikcyjny ład w prawie budowlanym szkodzi własności

Oczekiwania właścicieli nieruchomości zrzeszonych w Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości wobec przygotowywanego kodeksu budowlanego idą w przeciwnym kierunku niż propozycje Adama Kowalewskiego przedstawione w wywiadzie  „Ład przestrzenny: pojęcie prawu nieznane" („Rzeczpospolita" z 26 marca 2014 r.).

Rzeczywiście, ład przestrzenny jest to pojęcie prawu, w tym konstytucji, nieznane i może dobrze, gdyż ład przestrzenny w rozumieniu Kowalewskiego jest to pojęcie wytrych, za pomocą którego urbaniści, samorządowcy i deweloperzy pragną zawładnąć przestrzenią publiczną i – niestety – prywatną w celu realizacji swoich merkantylnych interesów.

Zdaniem Kowalewskiego ustawa o planowaniu przestrzennym z 2003 roku była zbyt liberalna w stwarzaniu prawa do zabudowy.

Niech Kowalewski powie to tysiącom obywateli, którzy w wyniku tej liberalnej ustawy zmuszeni byli do rozbiórki swoich obiektów budowlanych, ukarani pozbawieniem wolności, grzywnami czy wreszcie zmuszeni do zapłaty drakońskich kar legalizacyjnych, nawet gdy ich budowy nie przeszkadzały nikomu ani niczemu i były wzniesione zgodnie ze sztuką budowlaną. Nie mieli tylko formalnego papierka z pozwoleniem na budowę.

Mityczny ład przestrzenny, który każdy urbanista rozumie inaczej, nie jest pojęciem konstytucyjnym – w odróżnieniu od prawa własności, prawa do podstawowych wolności.

Te prawa podstawowe, a jednym z nich jest niezbywalne prawo do zapewnienia sobie dachu nad głową na terenie swojej własności, w odróżnieniu od ładu przestrzennego podlegają konstytucyjnej ochronie.

Zdaniem Kowalewskiego terenów budowlanych jest za dużo. Trochę to dziwne, zważywszy, że prawo do zabudowy wynikające z miejscowych planów zagospodarowania jeszcze dwa lata temu miało 0,38 procent terytorium kraju, a możliwość zabudowy na podstawie studium – 1,2 procent tego terytorium.

To oznacza, że blisko 99 procent terytorium kraju jest pozbawione możliwości zabudowy bez wdrażania trybu warunków zabudowy, a możliwość zarobienia na gruncie budowlanym jest zarezerwowana dla właścicieli 1 procentu gruntów mających fart, koneksje lub możliwości korumpowania urzędników.

Blisko 40 procent terytorium kraju jest wyłączone z prawa do zabudowy na podstawie ustawy o ochronie przyrody, a możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy na gruntach rolnych czy leśnych jest obwarowana wieloma zastrzeżeniami wynikającymi z ustawy o planowaniu przestrzennym.

Mam proste pytanie do pana Kowalewskiego. Jeżeli gruntów budowlanych jest rzeczywiście tak dużo, to dlaczego ich cena rynkowa jest 30-krotnie wyższa niż gruntów rolnych i 100-krotnie niż gruntów leśnych?

Nawet jednak gdyby przyjąć, że gruntów budowlanych w uchwalonych miejscowych planach jest za dużo, to te grunty i tak bardzo często pozostaną niezabudowane.

Są po prostu za drogie i to jest powód, dla którego nigdy nie będą sprzedane.

Pan Kowalewski w interesie deweloperów chce rozwiązać ten problem przez zakręcenie kurka z podażą gruntów budowlanych, by ci z dużym zyskiem mogli sprzedać to, co bez sensu pobudowali, wpuszczeni w kanał przez konstruktorów durnego prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tworzonego od lat przez urbanistów pokroju Adama Kowalewskiego.

Panu Kowalewskiemu ością w gardle stoi pragnienie obywateli swobodnego budowania się na terenie rolnym czy leśnym.

Zezwolenie na to byłoby – jego zdaniem – nadmierną ochroną prawa własności i lekceważeniem interesu publicznego.

A tu akurat decyzje o warunkach zabudowy, które zaciekle zwalcza minister Adam Kowalewski, są wręcz niezbędne. Nie można zmusić gminy do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania i jedynym rozwiązaniem dla właściciela prowadzącego gospodarkę rolną czy leśną są decyzje o warunkach zabudowy zagrodowej. Bez nich gospodarstwa nie mogłyby powstać.

Szanowny autor nie bierze też pod uwagę faktu, że w pewnych okolicznościach wynikających z koniunktury czy cech indywidualnych gruntu gospodarka leśna czy rolna może być ekonomicznie nieopłacalna, a więc jeżeli autor upiera się przy swoim, to niech sobie kupi ten grunt i sieje na nim – nikt tego nie broni.

Co zaś do lekceważenia interesu publicznego, to przypominam byłemu panu wiceministrowi, że zgodnie z ustawą zasadniczą i ustawą o gospodarce nieruchomościami istnieje ścisły katalog celów, które w planowaniu przestrzennym są uznawane za publiczne. Zgodnie z konstytucją i ustawami grunty służące takim celom podlegają wywłaszczeniu lub wykupowi.

Zabraniam Panu i wszelkim urzędnikom używania mojego gruntu prywatnego do celów publicznych bez spełnienia tych wymogów. Będziemy zwalczać wszelkie majstrowanie przy tworzeniu prawa ograniczające bez uzasadnionych przyczyn możliwość zabudowy.

Wysokie zarobki urbanistów przy opracowywaniu miejscowych planów czy chęć zawłaszczenia całkowitego władztwa planistycznego przez urzędników i radnych nie powinny dominować nad niezbywalnym prawem obywatela do zapewnienia sobie dachu nad głową na własnym gruncie.

Prawo to może być naruszane tylko w interesie publicznym i zawsze za słusznym odszkodowaniem.

Od rządu przygotowującego założenia do kodeksu budowlanego oczekujemy znacznej liberalizacji możliwości zabudowy jednorodzinnej na gruntach prywatnych i dalszych ułatwień w legalizacji samowoli budowlanych nienaruszających niczyich interesów.