W kwietniu, czyli już po ogłoszeniu lockdownu, Mzuri otworzyło nabór inwestorów do obejmowania udziałów dwóch spółek: jedna miała zarobić na flippingu (chodzi o nabywanie przecenionych nieruchomości, remontowanie, jeśli trzeba, oraz sprzedaż po pozyskaniu stabilnych najemców) mieszkań, a druga całych kamienic. Teraz jednak doszło do radykalnej zmiany strategii – koncentrujecie się wyłącznie na budowie portfeli mieszkań na wynajem. Kryzys miał przecież stwarzać okazje – skąd tak zdecydowana zmiana?

Przygotowywaliśmy się do otwarcia wspomnianych przez pana spółek jeszcze przed ogłoszeniem pandemii. W Mzuri mamy zwyczaj raz na rok, na wiosnę, odbywać sesję strategiczną w gronie zarządu i powracającego z zimowania w tropikach założyciela grupy Sławka Muturi. Podczas ostatniej sesji zadaliśmy sobie mnóstwo pytań o wpływ lockdownu na inwestowanie. W efekcie postanowiliśmy na jakiś czas zawiesić uruchamianie nowych spółek flipujących kamienice, a także wycofać się – dopóki jeszcze było można, bez poniesienia większych strat – z projektów deweloperskich realizowanych przez CFI Posejdon i CFI P111. Wiązało się to m.in. z wydłużeniem czasu uzyskiwania pozwoleń administracyjnych (co wpływa na rentowność zaangażowanego kapitału), jak i zwiększonym ryzykiem rynkowym sprzedaży mieszkań w pierwotnie zakładanych cenach. Nasza decyzja podyktowana była w szczególności troską o bezpieczeństwo środków naszych inwestorów.

Jakie są w takim razie perspektywy dla już wcześniej powołanych spółek realizujących strategie, z których teraz zrezygnowaliście? Inwestorzy mogą czuć się bezpiecznie? Trzeba je będzie zamknąć wcześniej, czy też są szanse na realizację planów?

Poza CFI Posejdon i CFI P111 postanowiliśmy kontynuować pozostałe projekty, realizowane m.in. przez CFI Śląsk, CFI Łódź, CFI Stolica (inwestowanie w kamienice – red.), CFI Rodzinne Finanse (inwestowanie w mieszkania na wynajem z zewnętrznym partnerem – red.). Tutaj projekty są mocno zaawansowane i nie spodziewamy się, by lockdown mógł mieć duży wpływ na ich pomyślną kontynuację. Kontynuujemy również nasz najstarszy projekt, CFI Portfel Mieszkań, otwarty od 2015 r. Postanowiliśmy zamknąć nabór do tej spółki, a chętnym do inwestowania w modelu rentierskim zaoferować wejście do bliźniaczo podobnej spółki CFI Portfel Mieszkań 2020. Planujemy co roku powoływać nową spółkę w ramach tej „rodziny".

Jak pandemia wpłynęła na CFI Portfel Mieszkań? Czy są problemy z najemcami? Jaki jest wskaźnik pustostanów?

Wpływ pandemii na działalność CFI Portfel Mieszkań był dość ograniczony. Wskaźnik pu–stostanów w najmie podlega sezonowości. Spółka zwykle utrzymywała poziom 5 proc. w skali roku, ale w okresie wakacyjnym wskaźnik ten wzrastał do 8 proc. Obecna sytuacja nie odbiega zbytnio od stanu z poprzednich lat.

Z drugiej strony dokładamy usilnych starań, żeby odsetek pustostanów nie przekroczył alarmującego poziomu. W tym celu bacznie obserwujemy zainteresowanie poszczególnymi niewynajętymi mieszkaniami i w razie potrzeby obniżamy cenę najmu. Wiemy, że na rentowność spółki bardziej niekorzystnie wpłynąłby utrzymujący się długo pustostan niż kosmetyczna obniżka cen najmu. W tym roku decydujemy się na takie upusty częściej niż kiedykolwiek wcześniej.

A jak sytuacja wygląda w skali całego portfela – bo to także powierzone wam w zarządzanie mieszkania będące własnością indywidualnych inwestorów – w sumie to ponad 5,5 tys. lokali.

Tu odsetek mieszkań niewynajętych wygląda trochę gorzej niż w przypadku spółek CFI, bo nie wszystkie mieszkania, którymi zarządzamy, zostały zakupione w celach inwestycyjnych i nie są idealnie skrojone pod podstawowe potrzeby najemców, które muszą zostać zaspokojone nawet w dobie kryzysu. Proszę sobie wyobrazić duży dom pod miastem, w którym właściciele mieszkali kilkanaście lat, a następnie wyprowadzili się za granicę. Mają emocjonalną więź z tym miejscem i nie chcą obniżyć ceny najmu poniżej konkretnego poziomu. Takie przypadki sprawiają, że pustostan na zarządzanym przez Mzuri portfelu wynosi w tym momencie 10 proc.

Spodziewamy się jednak, że nasze wyniki wrócą do normy po tak zwanym wysokim sezonie, czyli okresie od sierpnia do października.

Jakie są plany i cele nowej spółki rentierskiej CFI Portfel Mieszkań 2020? Jak duży ma być portfel, z jakich lokali się składać?

Spółka rentierska oparta jest na bezpiecznym modelu: kupowaniu mieszkań na wynajem. Możliwe są, w zależności od sytuacji, takie działania jak rozbudowa, podział na mniejsze jednostki, generalny remont albo sam home staging (przyciągające uwagę aranżowanie wnętrz – red.), a następnie jak najszybszy wynajem.

Co do zasady nie planujemy sprzedawać nieruchomości, ale gdyby dana nieruchomość stała się mniej rentowna np. ze względu na zmiany w najbliższym otoczeniu, to możemy ją sprzedać z zyskiem i reinwestować ten kapitał.

Tak jak w przypadku Mzuri CFI Portfel Mieszkań – spółki „starszej siostry", której sukces planujemy powtórzyć – będziemy się skupiać na dywersyfikacji regionalnej oraz związanej z typem nieruchomości (kawalerki, duże mieszkania dzielone na osobne jednostki, mieszkania wynajmowane na pokoje).

Będziemy realizować bardzo bezpieczną strategię – spółka nie planuje zaciągania zobowiązań, np. kredytów bankowych. Wszystkie zakupy nieruchomości będą finansowane gotówką, czyli kapitałem wpłaconym przez wspólników.

Jaka jest szacowana stopa zwrotu w skali roku z tej inwestycji?

W pierwszym roku spółka będzie budować portfel, dlatego spodziewamy się zwrotu około 2 proc. Od drugiego roku obrotowego szacujemy stopę zwrotu rzędu 5 proc. w skali roku. Dotychczasowe wyniki CFI Portfel Mieszkań potwierdzają, że te prognozy są realistyczne.

Z jakim odzewem spotkał się nabór inwestorów do CFI Portfel Mieszkań 2020?

Zebraliśmy już około 2 mln zł, nabór trwa do końca lipca.

Natalia Muturi jest prezesem spółki CFI Portfel Mieszkań 2020 od czerwca br. Z Grupą Mzuri związana jest od 2014 r., była dyrektorem sprzedaży usług zarządzania najmem, później tworzyła od podstaw dział HR dla 200 współpracowników. Obecnie w grupie jest dyrektor zarządzającą, odpowiedzialną za sprzedaż usług zarządzania najmem, marketing i dział HR. Absolwentka Queen Mary University of London.