Adam Roguski: Dlaczego w Niemczech ceny mieszkań spadają, a w Polsce nie?

Spoglądając na Niemcy, zamiast zazdrościć spadków cen mieszkań, powinniśmy raczej zdać sobie sprawę z tego, jak fundamentalna rewolucja w podejściu do wycen nieruchomości czeka i nas.

Publikacja: 02.04.2024 04:30

Adam Roguski: Dlaczego w Niemczech ceny mieszkań spadają, a w Polsce nie?

Foto: Adobe Stock

Polacy żyją rosnącymi konsekwentnie wykresami cen mieszkań w Polsce. Ale coraz głośniej słyszą doniesienia z Niemiec, gdzie już od wiosny 2022 r. trwa przecena nieruchomości czy też – jak chcą niektórzy – trwa uchodzenie powietrza z pękniętej bańki. Jeśli uważniej popatrzymy na niemiecki indeks cen nieruchomości EPX, to spadkami objęte są budynki starsze, a nie nowo wybudowane – w tym drugim przypadku ceny co najwyżej na chwilę się ustabilizowały, ale dalej są w trendzie rosnącym. W lutym br. za nową nieruchomość płacono 568 tys. euro, o prawie 5 proc. więcej niż rok i o ponad 8 proc. więcej niż dwa lata wcześniej. Za dom istniejący – czyli średnio 40-letni – 355 tys. euro, o 4 proc. mniej rok do roku i o 15 proc. mniej niż w szczycie w kwietniu 2022 r.

Czytaj więcej

Ceny mieszkań doszły do sufitu? Sprzedający liczą na kolejne zwyżki

W Niemczech ceny mieszkań uwzględniają koszt ewentualnego remontu

Rzućmy okiem na kolejny wykres, tym razem z zeszłorocznego raportu ING „Zielona transformacja odciska piętno na niemieckim rynku nieruchomości”. Z analiz wynika, że kwestia efektywności energetycznej budynków zaczyna mieć coraz większe, dramatyczne wręcz konsekwencje dla wyceny nieruchomości. Ceny uwzględniają koszt potencjalnego remontu w celu poprawy efektywności.

W Polsce na razie mało kto na poważnie bierze świadectwa energetyczne, ale i nas czeka rewolucja wraz z implementacją dyrektywy budynkowej i podziałem nieruchomości na klasy

Według szacunków ING w 2023 r. wartość „wampira energetycznego”, czyli budynku z najniższą klasą H, była o średnio 45 proc. niższa od budynku z klasą A+. Rok wcześniej ta różnica wynosiła 36 proc. Już nawet klasa B oznaczała wartość niższą w 2023 r. o 28 proc.! W Polsce na razie mało kto na poważnie bierze świadectwa energetyczne, ale i nas czeka rewolucja wraz z implementacją dyrektywy budynkowej i podziałem nieruchomości na klasy.

I w Polsce, i w Niemczech deweloperzy budują znacznie mniej

Polska i Niemcy różnią się pod wieloma względami, ale wysokie koszty kredytu po podwyżkach stóp oraz wzrost cen mieszkań dały się we znaki i Kowalskim, i Schmidtom, ograniczając ich możliwości. Kiedy popyt się kurczy, a koszty wykonawstwa i pieniądza są wysokie, to i nad Wisłą, i nad Renem deweloperzy po prostu budują znacznie mniej.

Czytaj więcej

EPBD: zmiany wymusi na nas życie

Różnica w Polsce była taka, że Kowalscy dostali od swego rządu pomoc w postaci „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, więc tutejsi deweloperzy mocnym spadkiem popytu zostali przyduszeni tylko na chwilę – i tym bardziej nie tylko nie musieli się uciekać do radykalnych kroków, ale zaczęli też przyspieszać z produkcją. 

Opinie Ekonomiczne
Witold M. Orłowski: Gospodarka wciąż w strefie cienia
Opinie Ekonomiczne
Piotr Skwirowski: Nie czarne, ale już ciemne chmury nad kredytobiorcami
Ekonomia
Marek Ratajczak: Czy trzeba umoralnić człowieka ekonomicznego
Opinie Ekonomiczne
Krzysztof Adam Kowalczyk: Klęska władz monetarnych
Opinie Ekonomiczne
Andrzej Sławiński: Przepis na stagnację