Michał Kijewski: Dobrymi chęciami piekło wybrukowane

1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nowa ustawa deweloperska). Warto zaznaczyć, że ten projekt został w całości przygotowany przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), którego głównym celem było wzmocnienie ochrony konsumentów przed upadłościami deweloperów. Tymczasem po miesiącach analiz widzimy, że liczba nieścisłości i błędów ustawowych nie tylko wpłynie na ceny mieszkań, ale też może być kolejnym czynnikiem spowalniającym nowe inwestycje na rynku mieszkaniowym.

Większy zakres regulacji

Po pierwsze, nowa ustawa deweloperska zwiększa zakres umów, które będą przez nią regulowane. Będzie mieć zastosowanie nie tylko do umów deweloperskich w obecnym rozumieniu, ale także w stosunku do już wybudowanych budynków, w tym domów jednorodzinnych i wyodrębnionych już lokali, czyli do umów o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (w każdym przypadku wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu/domu jednorodzinnego).

W środowisku prawniczym pojawiły się jednak głosy, że to nie wyklucza prawa deweloperów do zawierania umów przedwstępnych po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, co sprawia, że mechanizm, który miał chronić nabywców (rachunki powiernicze i składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG), i tak może nie być stosowany. Przy czym już samo założenie ochrony klientów po oddaniu budynku do użytkowania na takim samym poziomie co w trakcie budowy świadczy o braku dogłębnej znajomości rozkładu ryzyk przy realizacji inwestycji mieszkaniowej.

Rewolucyjną zmianą jest oczywiście powstanie DFG, którego obsługę zapewnia Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Celem jego powołania było podwyższenie poziomu bezpieczeństwa i zapewnienie skutecznej ochrony nabywcy w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera. Przy czym w toku procesu legislacyjnego UOKiK mówił o 150 upadłościach deweloperów, a jak wynika ze szczegółowych analiz Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), w latach 2012–2019 upadło zaledwie siedem firm deweloperskich, w których w sześciu przypadkach nabywcy otrzymali lub otrzymają swoje mieszkania.

Powstaje zatem pytanie, co będzie się działo ze środkami gromadzonymi ze składek w wysokości 0,45 proc. od ceny każdego zakupionego mieszkania. Na pewno znacząco przyczynią się one do wzrostu cen mieszkań, ponieważ składka ma charakter bezzwrotny i deweloperzy będą musieli założyć w kosztach, że w przypadku niektórych umów będą zobligowani zapłacić składkę dwu-, a nawet wielokrotnie wyższą – bo zawsze ktoś odstępuje lub chce umowę rozwiązać.

Co z opłatą rezerwacyjną...

Nowa ustawa deweloperska ma też uregulować zasady związane z zawieraniem umów rezerwacyjnych. W tym zakresie ustawodawca określił maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie będzie mogła przekroczyć 1 proc. ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Ponadto określa zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej w czterech przypadkach, co oznacza, że w pozostałych deweloper będzie mógł tę opłatę zachować. W mojej ocenie pogarsza to sytuację nabywcy, gdyż do tej pory w większości przypadków otrzymywał on zwrot, a na gruncie nowej ustawy deweloperskiej deweloperzy będą ściśle trzymać się warunków ustawowych.

Niewątpliwie spore trudności dla nabywców może powodować rozszerzenie zakresu prospektu informacyjnego – a więc dokumentu, który w założeniu w sposób jasny i przejrzysty miał zawierać podstawowe informacje o deweloperze, inwestycji i umowie deweloperskiej. Tymczasem nowa ustawa deweloperska wymaga umieszczenia w nim mocno rozbudowanych informacji, które u części osób wywołają zupełnie odwrotne wrażenie.

W praktyce prospekt będzie powodował wątpliwości, a w wielu przypadkach będzie po prostu kolejnym dokumentem, który bez analizy przez nabywcę będzie traktowany jako element niezbędny do zakupu mieszkania.

Wielu problemów, a w konsekwencji sporów na linii deweloper–nabywca przysparzać będzie nowa procedura odbioru lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego. Przede wszystkim przyznaje ona nabywcy prawo do usunięcia wad mieszkania, gdy nie zostaną one usunięte przez dewelopera. W konsekwencji może się okazać, że takie naprawy ingerują w części wspólne, powodując problemy także dla innych nabywców lub nawet całej wspólnoty mieszkaniowej.

Co więcej, nabywca uzyska prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy stwierdzi wadę istotną. Niestety, ustawa nie definiuje, czym jest wada istotna lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego – w konsekwencji wiele sporów będzie się kończyć sporem sądowym.