1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nowa ustawa deweloperska). Warto zaznaczyć, że ten projekt został w całości przygotowany przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), którego głównym celem było wzmocnienie ochrony konsumentów przed upadłościami deweloperów. Tymczasem po miesiącach analiz widzimy, że liczba nieścisłości i błędów ustawowych nie tylko wpłynie na ceny mieszkań, ale też może być kolejnym czynnikiem spowalniającym nowe inwestycje na rynku mieszkaniowym.
Większy zakres regulacji
Po pierwsze, nowa ustawa deweloperska zwiększa zakres umów, które będą przez nią regulowane. Będzie mieć zastosowanie nie tylko do umów deweloperskich w obecnym rozumieniu, ale także w stosunku do już wybudowanych budynków, w tym domów jednorodzinnych i wyodrębnionych już lokali, czyli do umów o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (w każdym przypadku wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu/domu jednorodzinnego).
W środowisku prawniczym pojawiły się jednak głosy, że to nie wyklucza prawa deweloperów do zawierania umów przedwstępnych po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, co sprawia, że mechanizm, który miał chronić nabywców (rachunki powiernicze i składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG), i tak może nie być stosowany. Przy czym już samo założenie ochrony klientów po oddaniu budynku do użytkowania na takim samym poziomie co w trakcie budowy świadczy o braku dogłębnej znajomości rozkładu ryzyk przy realizacji inwestycji mieszkaniowej.
Rewolucyjną zmianą jest oczywiście powstanie DFG, którego obsługę zapewnia Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Celem jego powołania było podwyższenie poziomu bezpieczeństwa i zapewnienie skutecznej ochrony nabywcy w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera. Przy czym w toku procesu legislacyjnego UOKiK mówił o 150 upadłościach deweloperów, a jak wynika ze szczegółowych analiz Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), w latach 2012–2019 upadło zaledwie siedem firm deweloperskich, w których w sześciu przypadkach nabywcy otrzymali lub otrzymają swoje mieszkania.
Powstaje zatem pytanie, co będzie się działo ze środkami gromadzonymi ze składek w wysokości 0,45 proc. od ceny każdego zakupionego mieszkania. Na pewno znacząco przyczynią się one do wzrostu cen mieszkań, ponieważ składka ma charakter bezzwrotny i deweloperzy będą musieli założyć w kosztach, że w przypadku niektórych umów będą zobligowani zapłacić składkę dwu-, a nawet wielokrotnie wyższą – bo zawsze ktoś odstępuje lub chce umowę rozwiązać.
