Rz: Jaka jest rola Polskiego Funduszu Rozwoju na rynku nieruchomości? Z kim i w jaki sposób chciałby pan współpracować?
Paweł Borys, prezes Polskiego Funduszu Rozwoju
: Na pewno nieruchomości – patrząc na nie z perspektywy gospodarczej – są bardzo ważną branżą. Jeśli w nieruchomościach źle się dzieje, to bardzo szybko jest to widoczne w danych makroekonomicznych, co niestety obserwujemy w tym roku. Spadek koniunktury budowlanej w tej chwili przekłada się również na spowolnienie wzrostu gospodarczego.
To bardzo ważne, aby 2017 rok był lepszy niż obecny, żeby było więcej inwestycji w różnych segmentach, takich jak infrastruktura, nieruchomości komercyjne i mieszkalnictwo, inwestycje samorządowe. To one są dźwignią wzrostu gospodarczego.
Jednocześnie budownictwo to branża, która najszybciej tworzy miejsca pracy, ale – niestety – też najszybciej je traci. Jednak potrafi rozruszać inne sektory, np. jeżeli mamy rozwój mieszkalnictwa, to rośnie popyt na urządzenia AGD. Gdy mamy duże inwestycje infrastrukturalne, to korzystają na tym branże pochodne, np. stalowa czy cementowa.
Polski Fundusz Rozwoju to nowa instytucja. Działa od maja tego roku. Mamy u siebie duże instytucje: Bank Gospodarstwa Krajowego, Agencję Rozwoju Przemysłu, czerpiemy z doświadczeń Polskich Inwestycji Rozwojowych oraz Polskiej Agencji Rozwoju Przedsiębiorczości. Nasza strategia polega na tym, by wykorzystywać synergię między tymi instytucjami, bo razem mają większy potencjał.
Nie chcemy zastępować branży prywatnej, tylko wspólnie inicjować różnego typu programy, projekty inwestycyjne, uzupełniać rynek finansowy tam, gdzie nie działa on najlepiej.
W jaki sposób?
Na przykład: jeżeli jest problem z dostępnością finansowania długoterminowego lub gdy mamy trochę mniej typowe struktury finansowania, jak to jest w przypadku mieszkań na wynajem.
Jesteśmy po to, aby być komplementarni wobec rynku finansowego, a nie po to, żeby w jakikolwiek sposób z nim konkurować.
Jak kierowany przez pana fundusz działa na rynku nieruchomości?
Skupiamy się na trzech obszarach. Po pierwsze, jest to duża infrastruktura, która jest naszym priorytetem. Chodzi np. o finansowanie dużych projektów energetycznych. Po drugie, mamy centrum kompetencji do współpracy z samorządami w ramach wspólnych inwestycji, ich finansowania, także w różnych modelach partnerstwa publiczno-prywatnego. Po trzecie, szczególnie istotne jest dla nas mieszkalnictwo.
Mamy u siebie fundusze, które w poprzednich latach finansowały właśnie program lokali na wynajem. W tej chwili dosyć intensywnie rozwijamy program „Mieszkanie+". Udało nam się już z samorządami wybrać pierwszych 30 lokalizacji pod inwestycje mieszkaniowe w całej Polsce. Zostały zawarte wstępne porozumienia w tym zakresie. Zakładamy, że w naszej aktywności w najbliższych latach rola mieszkalnictwa będzie rosła.
Chcemy, aby w ramach grupy Polskiego Funduszu Rozwoju było jedno centrum kompetencji dla rynku nieruchomości.
I mieszkaniowego, i komercyjnego?
Tak. Większość inwestycji na rynku nieruchomości tworzymy na bazie spółki BGK Nieruchomości, ale wszystkie kompetencje w tej spółce będą występować pod marką PFR Nieruchomości.
Czyli zamiast BGK Nieruchomości będzie nowa spółka?
Przekształcamy właśnie tę spółkę na bazie innych instytucji. Przenosimy zespoły inwestycyjne – które działały w bardzo podobnym zakresie kompetencji na rynku nieruchomości – w jedno miejsce. Chcemy mieć wszystko razem.
Rynek nieruchomości – i komercyjnych, i mieszkaniowych – czeka na nowe możliwości, które dałyby fundusze nazywane REIT. Jak niedawno podawał Związek Banków Polskich, banki mają 650 mld zł oszczędności od indywidualnych inwestorów i 250 mld zł od firm. Jak wykorzystać te pieniądze, ten potencjał?
Na świecie dobrze rozwijają się organizmy oparte na rynku kapitałowym, które mogą finansować inwestycje w długim terminie. REIT to fundusze notowane na giełdzie. Dają możliwość inwestowania prywatnych oszczędności inwestorów indywidualnych, którzy dzisiaj mają ograniczony dostęp do tego typu instrumentów.
Został zgłoszony projekt ustawy o funduszach typu REIT. Miałyby on formułę spółek notowanych na giełdzie, wypłacających stabilny dochód swoim inwestorom. Jeśli te regulacje zostaną przyjęte, to wierzę, że pojawi się nowy impuls dla rynku nieruchomości i giełdy. Jest szansa że wydarzy się to w pierwszym półroczu przyszłego roku.
Inwestorzy są jednak są zaniepokojeni: z projektu ustawy wynika bowiem, że trzeba dysponować dosyć dużym majątkiem, żeby można było swoją działalność prowadzić jako REIT. Ma to być około 60 mln zł kapitału. Czy tak wysoki próg wejścia nie spowoduje, że ten produkt będzie zdominowany przez duże podmioty, a pomysł z aktywowaniem polskich oszczędności odwlecze się w czasie?
Próg wejścia był rzeczywiście dosyć mocno dyskutowany. Chodzi o to, aby nie wykorzystywać tego instrumentu do optymalizacji podatkowych. Intencją jest, aby rzeczywiście powstał fundusz inwestycyjny, który prowadzi aktywną politykę inwestowania na tym rynku.
Czy ten próg może się jeszcze zmienić?
Wiem, że to jest dyskutowane.
Czy Narodowy Program Mieszkaniowy przewiduje, że prywatny biznes może mieć udział w budowaniu państwowych mieszkań?
Cały czas trwa dyskusja na ten temat. Ja osobiście uważam, że lepszy model to taki, który zakłada współpracę w szerokim zakresie z rynkiem prywatnym, z wykorzystaniem potencjału deweloperów. Po pierwsze, może to spowodować, że rzeczywiście ten program będzie zrealizowany szybciej. Po drugie, może być zrealizowany efektywniej. A po trzecie, mobilizuje źródła finansowania dostępne na rynku.
Nie znaczy to oczywiście, że jako PFR – w ramach spółki mającej centrum kompetencyjne pod marką PFR Nieruchomości – nie chcemy być jednym z głównych graczy w ramach tego programu, bo taki właśnie mamy plan.
Natomiast nasza rola ma polegać na tym, że tworzymy fundusz inwestycyjny, który ma zmobilizować w ramach naszych zasobów finansowanie tego programu.
Podpisujemy porozumienia z samorządami, a one wskazują lokalizacje, na których te inwestycje mogłyby być realizowane. Będziemy chcieli budować bloki we współpracy z prywatnymi firmami.
Nie jest to jedyny model, bo w tej chwili już dopuszczamy, że w ramach tego funduszu inwestycyjnego możemy mieć wspólne przedsięwzięcie z prywatnym deweloperem, który dysponuje bankiem ziemi.
Do takiej współpracy nie jest potrzebne kolejne 300 stron prawa. Można to zrobić w ramach normalnych mechanizmów rynkowych. Natomiast potrzebny jest impuls, aby taki duży program wdrożyć.
(wywiad został przeprowadzony 2 grudnia na Spotkaniu Liderów Branży Nieruchomości w redakcji „Rzeczpospolitej").
CV
Paweł Borys – prezes Polskiego Funduszu Rozwoju od maja 2016 r. Był dyrektorem zarządzającym w PKO Banku Polskim odpowiedzialnym za obszar analiz ekonomicznych, strategię i rozwój grupy kapitałowej oraz relacje inwestorskie i inwestycje kapitałowe. Pracę na rynku finansowym rozpoczął jako główny ekonomista w Grupie Erste Bank w Polsce.
