Mariusz Książek: Giełda pozwala rosnąć

Od momentu podziału Marvipolu Holding wartość spółki motoryzacyjnej w zaledwie kilka sesji wzrosła o ponad jedną czwartą, do niemal 12 zł na akcję. Wycena jest wyższa niż zgodnie szacowali analitycy w niedawnych raportach, czyli 10,3 zł. Głównym powodem podziału było to, że biznes samochodowy i deweloperski pod jednym dachem były wyceniane za nisko. Czy obecna wycena British Automotive Holding jest już pana zdaniem godziwa?

Bieżąca kapitalizacja BAH to dziś pół miliarda złotych. Moim zdaniem, tego rodzaju spółka handlowa powinna być wyceniana według mnożnika 12-14 razy zysk netto. Zakładając prognozowane przez analityków 50 mln zł zysku netto British Automotive Holding za 2017 r. uznałbym, że absolutnym minimum jest kapitalizacja rzędu 600 mln zł, 14,4 zł za akcję. Ponadto w wycenie powinien być odzwierciedlony potencjał wzrostu. Strategicznym celem jest zwiększenie sprzedaży samochodów z 2,5 tys. sztuk rocznie obecnie do 5 tys. w 2021 r., co jest celem realistycznym. Mając to na uwadze uważam, że BAH ma bardzo duży potencjał wzrostu wartości.

Lada chwila na GPW zadebiutuje wydzielony z holdingu Marvipol Development. Punkt odniesienia to 7,35 zł, wyceny ze wspomnianych raportów analitycznych to 8,7 i 9,4 zł. Jak tu postrzega pan wartość godziwą?

Jestem przekonany, że debiut wypadnie bardzo dobrze. Deweloperzy są inaczej wyceniani niż spółki handlowe, takie jak BAH, punktem odniesienia jest z reguły ich wartość księgowa. Zapewne i my będziemy „przykuci" do przedziału 1,5-2 razy wartość księgowa. Marvipol Development startuje z kapitalizacją rzędu 300 mln zł, czyli 0,87 razy wartość księgowa. Będziemy się starali być w górnym zakresie wspominanego przedziału. Dlaczego? Po pierwsze, rośnie skala naszego biznesu – w 2018 r. celujemy w sprzedaż 900 i przekazanie około 750 mieszkań. Nie zamierzamy się przy tym ścigać na wolumeny, kluczowa są jakość i marże. Ponadto mamy istotną przewagę nad innymi deweloperami o podobnej skali biznesu mieszkaniowego, bo działamy także w segmencie magazynowym, realizując rentowne inwestycje z Panattoni. W 2018 r. segment magazynowy również przyniesie nam atrakcyjny zysk i cash flow z operacji, bo planujemy w tym okresie sprzedaż inwestorom dwóch projektów magazynowych. Dziś mamy około 123 mln zł środków zaangażowanych w inwestycje logistyczne, w krótkim czasie wartość naszych inwestycji w tym segmencie powinna istotnie wzrosnąć.

Pracujemy teraz nad polityką dywidendową Marvipol Development. Spółka siłą rzeczy nie będzie dzielić się zyskiem z akcjonariuszami tak hojnie jak BAH, gdzie celujemy w 5-6 proc. stopę dywidendy, ponieważ musimy jeszcze zwiększyć poziom kapitałów własnych. Nie wykluczam jednak, że w średniej perspektywie będziemy mogli podzielić się z akcjonariuszami zyskiem z biznesu deweloperskiego, być może już z zysku za rok 2019.

W jednym z wywiadów mówił pan, że posiadanie obu biznesów pod jednym dachem było korzystne, bo przy kryzysie w 2008 r. gotówka z części deweloperskiej wsparła część motoryzacyjną, kiedy przysiadła sprzedaż. Z kolei w 2012 r. to część samochodowa wsparła biznes deweloperski. Teraz takiej synergii nie będzie...

Dziś oba biznesy są w zupełnie innym miejscu rozwoju, są już na tyle duże i silne, by samodzielnie radzić sobie w czasie ewentualnego osłabienia koniunktury. Dziś BAH sprzedaje ponad cztery razy więcej aut niż w 2008 r., jest też zabezpieczony przed zatorami płatniczymi m.in. faktoringiem.

British Automotive Holding prowadzi biznes w oparciu o umowę z jednym producentem aut - czy nie jest to duży czynnik ryzyka dla akcjonariuszy? Czy kiedy sprzedaż aut wskoczy już na pewien stabilny poziom Jaguar Land Rover nie zajmie się samodzielnie tym biznesem?

Obecna polityka Jaguar Land Rover nie zakłada przejmowania rynków rozwijanych przez generalnych importerów, tylko ich dalszy dynamiczny wzrost we współpracy ze sprawdzonym lokalnym partnerem. Współpracujemy z Jaguar Land Rover od wielu lat, nie przewiduję, by ta formuła współpracy miała się zakończyć w najbliższym czasie. Nasz wspólny cel jest jasny – wzrost sprzedaży samochodów Jaguar Land Rover w Polsce do 5 tys. sztuk rocznie w 2021 r. Cel ten osiągniemy m.in. rozbudowując sieć dilerską, dalej podnosząc jakość obsługi klienta.

Nie ukrywam, że staramy się ściągnąć do Polski inne marki, ale nie są to kwestie ani łatwe ani mogące przynieść szybkie rozstrzygnięcia.

2017 r. będzie rekordowy dla deweloperów mieszkaniowych. Spółki chcą dalej rosnąć - przejmują, wchodzą do kolejnych miast. Wy też negocjowaliście przejęcie Soho Development, kupiliście grunty w Gdańsku. Jak widzi pan dalszy rozwój Marvipol Development?

Jak wspominałem, mając biznesową alternatywę w postaci segmentu magazynowego nie będziemy się ścigać na wolumeny sprzedawanych mieszkań, godząc się na niższe marże. Tysiąc mieszkań sprzedawanych rocznie przy odpowiedniej rentowności to optymalny dla nas pułap. Nie wykluczamy projektów deweloperskich w kolejnych miastach – cały czas się rozglądamy, dostajemy biznesowe propozycje. Wszystko jest kwestią kalkulacji. Obserwujemy też rynek pod kątem ewentualnych przejęć, ale by do tego doszło, muszą być spełnione racjonalne przesłanki ekonomiczne.

Rozwijamy nową koncepcję biznesową. W Warszawie na Woli rozpoczęliśmy sprzedaż nowego projektu Unique Apartments. W topowej stołecznej lokalizacji oferujemy apartamenty na wynajem z gwarantowaną stopą zwrotu 7 proc. rocznie. Obserwujemy duże zainteresowanie naszą ofertą ze strony polskich i zagranicznych inwestorów instytucjonalnych i prywatnych, którzy szukają okazji do bezpiecznego ulokowania kapitału. Ta część stolicy mocno się rozwija, w rejonie Ronda Daszyńskiego powstaje blisko 1 mln mkw. powierzchni biurowych i komercyjnych, stymulując wzrost zapotrzebowania na lokale mieszkalne na wynajem, w szczególności krótkoterminowy. Chociażby z racji lokalizacji siedziby naszej spółki znamy dobrze ten rynek. Czasem, kiedy sami chcemy wynająć dla naszych gości apartament o wysokim standardzie w rejonie Ronda Daszyńskiego, w pobliskich hotelach i aparthotelach nie ma wolnych miejsc. Tworząc nowy pomysł biznesowy czerpiemy z doświadczenia bardziej rozwiniętych rynków w Europie Zachodniej i Stanach Zjednoczonych. Rozważamy różne warianty funkcjonowania działalności operatorskiej, w tym nie wykluczamy współpracy z uznaną marką o dużym doświadczeniu. W dłuższej perspektywie nasza wyspecjalizowana spółka mogłaby zajmować się zarządzaniem następnymi inwestycjami. Kolejny projekt tego typu szykujemy w Gdańsku, tam z kolei popyt stymuluje turystyka. W odpowiednich lokalizacjach projekty z ofertą mieszkań na najem są skazane na sukces, dlatego nie obawiamy się gwarantowania zysku z najmu.

Mówił pan o zachowaniu odpowiedniej rentowności biznesu deweloperskiego, ale coraz większą bolączka są koszty.

Ceny działek w dobrych lokalizacjach potrafią być nawet dwa razy wyższe niż rok temu. Obserwuję, że wiele firm wykonawczych ofertuje prace po cenach wyższych, niż wynikających z bieżącego wzrostu ich kosztów, co oznacza najpewniej, że zabezpieczają się oni przed dalszym wzrostem kosztów. Cóż, trzeba uwzględnić te realia w nowych biznesplanach. Oczywiście ceny mieszkań nie rosną tak dynamicznie, jak koszty gruntów i pracy, przez co marże deweloperskie się spłyciły. Na niektórych rynkach ceny sprzedaży są tak niskie w relacji do kosztów wykonawstwa, że wejście do takich miast nie jest dla nas racjonalne ekonomicznie. Tam działa dużo lokalnych firm deweloperskich, które robią niewielkie projekty we własnym zakresie, ale jednocześnie jakość tych projektów jest niska.

Kiedy Marvipol był holdingiem, miał pan możliwość realizacji różnych pomysłów inwestycyjnych. Pamiętamy próbę przejęcia Torpolu działającego w segmencie budownictwa szynowego. Czy ma pan więcej takich pomysłów i jak będą one realizowane?

BAH i Marvipol Development nie będą wykraczać poza swoje obszary biznesu. Wszelka inna działalność inwestycyjna będzie prowadzona przez Książek Holding, spółka dysponuje środkami m.in. z dywidend, które może wykorzystać. Pomysłów nigdy nie brakuje, cały czas wspinam się na biznesowy szczyt.

Nie ukrywam, że w tym kontekście przyglądam się również spółkom na GPW. Mogę zdradzić, że już wkrótce pojawię się w jednej z nich jako istotny akcjonariusz. To będzie dla mnie nowy obszar biznesowy, nie będę w niego bezpośrednio zaangażowany operacyjnie, chcę jednak mieć istotny wpływ na strategię rozwoju tej firmy z poziomu rady nadzorczej. Mogę tylko powiedzieć, że to biznes perspektywiczny, z dużym potencjałem dywidendowym w przyszłości.

Czyli giełda panu służy, a wiele firm i inwestorów ucieka z GPW albo narzeka, że parkiet jest nieefektywny, że gorset obostrzeń jest zbyt ciasny.

Dla gospodarki byłoby lepiej, gdyby jak najwięcej przedsiębiorstw było notowanych na GPW, a pieniądze, które Polacy trzymają w bankach mimo niskich stóp procentowych, były w większym stopniu inwestowane bezpośrednio w rozwój polskich firm, czy to poprzez kapitał akcyjny, czy dług korporacyjny. Rozwój giełdy zależy od polityki rządu. Jesteśmy bardzo pozytywnie nastawieni m.in. do koncepcji wprowadzenia REIT-ów, ubolewamy, że prace nad tym projektem stanęły w miejscu. Trudno mi zrozumieć, dlaczego to np. niemieckie fundusze emerytalne mają korzystać z zakupu atrakcyjnych, dających stabilne wpływy z najmu, nieruchomości w Polsce, a nie nasi emeryci i mniejsi inwestorzy indywidualni?

Projekt ustawy o REIT-ach trafiły do szuflady przez spór polityczny. Czy to, że orędownik REIT-ów Mateusz Morawiecki został premierem daje na dzieję na odmrożenie idei?

Generalnie jestem pozytywnie nastawiony do tej zmiany i daję kredyt zaufania. Jednak to „po owocach ich poznacie". Mam nadzieję, że polityka rządu będzie mocniej uwzględniać kwestie gospodarcze, że będzie nastawiona na kilka lat do przodu, a nie na polityczne tu i teraz.