Architekt sukcesu rodzimych deweloperów

Waży każde słowo, zanim coś oceni, ale jak już zacznie mówić, robi to bardzo barwnie. Niedawno opowiadał publicznie, że spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce wymarły tak jak dinozaury. I tak jak dinozaury już nigdy żywe do nas nie wrócą.

Kazimierz Kirejczyk to historia polskiego rynku deweloperskiego. – Jeżeli chcemy dostać informację, analizę lub podyskutować o sytuacji na rynku nieruchomości, to pierwszą firmą, do której się zwracamy, jest REAS – twierdzi Jacek Bielecki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Gdy zapytaliśmy deweloperów, z którym doradcą liczą się najbardziej, też najczęściej padało nazwisko szefa firmy REAS Kazimierza Kirejczyka. Dla branży jest wiarygodny nie tylko dlatego, że ma największe w Polsce doświadczenie, ale i dlatego, że jego firma nie jest związana z żadnym portalem ogłoszeniowym czy agencją pośrednictwa. Jeśli coś mogą zarzucić REAS, to zbyt dużą ostrożność w prognozach. Ale czyż nie tego wymaga się od skrupulatnych analityków?

Dziś REAS to już instytucja działająca na międzynarodowych rynkach. W Polsce jest partnerem strategicznym Jones Lang LaSalle, światowego lidera doradztwa na rynku nieruchomości. A sam Kirejczyk członkiem kilku szanowanych instytucji, m.in. Urban Land Institute. Jego firma rośnie wraz ze swoimi klientami, którzy najpierw inwestowali w Warszawie, potem w całej Polsce, a teraz patrzą już na region. Dlatego od ubiegłego roku REAS jest obecny w Rumunii.

– Patrzymy tam, gdzie nasi klienci. A oni dzisiaj patrzą na Ukrainę, Bułgarię, Rosję, Turcję – mówi Kirejczyk. Chce, by za kilka lat REAS był prężnie działającą firmą doradczą w skali całego regionu. Największy sukces prezesa? – Generalnie firmy doradcze w nieruchomościach są zdominowane przez agencje. Ludzi nastawionych na funkcjonowanie w transakcjach. Myśmy się starali, by REAS był dobrze działająca firmą, ale zachowującą pewien element misji społecznej, która tkwi w naszych korzeniach. I to się udaje – podkreśla Kirejczyk.

Jego przygoda z doradztwem zaczęła się w 1990 r. Kolejne misje Banku Światowego się zastanawiały, jak przebiegnie transformacja różnych branż w Polsce, m.in. budownictwa mieszkaniowego. Bank Światowy postanowił stworzyć grupę doradców polskich i zagranicznych.

– Budownictwo wielorodzinne było wtedy całkowicie zdominowane przez sektor spółdzielczy karmiony tanimi kredytami z PKO. Te kredyty były ogromnym obciążeniem dla budżetu. Trzeba je było zlikwidować. Ze świadomością, że ryzykuje się zapaść, jeśli chodzi o tempo oddawania mieszkań – mówi prezes REAS.

W 1991 r. rząd podpisał z Bankiem Światowym porozumienie, na mocy którego powstała międzynarodowa grupa ekspercka Biuro Projektu Finansowania Budownictwa. Pierwszym szefem biura był dr Władysław Brzeski, dziś jeden z partnerów REAS. Zaproszono do niej m.in. Kazimierza Kirejczyka, już wówczas nieźle radzącego sobie architekta, uczącego na Politechnice Warszawskiej.

W rodzinie Kirejczyka tradycji architektonicznych czy budowlanych nie było. Przez z górą 200 lat jego rodzina zajmowała się produkcją... miodu. Mimo braku wsparcia młody architekt szybko zadomowił się na rynku doradztwa w nieruchomościach. Główną rolą biura było doradzanie kolejnym rządom, ale także instytucjom zaangażowanym w przekształcanie sektora mieszkaniowego. Zespół analizował m.in. poszczególne inwestycje, doradzał deweloperom, szkolił bankowców, którzy się mieli zająć finansowaniem budownictwa mieszkaniowego.

– Brakowało przekonania i środków, by wspomagać proces tworzenia rynku deweloperskiego w pierwszej połowie lat 90. Poza naszym zespołem i bezpłatnym doradztwem nie było żadnej formy wspierania deweloperów – wspomina Kirejczyk. Władze, ale i spora część ekspertów, uznawały, że rynek sam w tej pustce się stworzy. Tak się faktycznie stało, choć zdaniem Kirejczyka trwało to zbyt długo. A rynek nadal nie jest w pełni ukształtowany.

Rynek znajduje się w nietypowym miejscu. Eksperci nie są zgodni, czy grozi nam lekkie spowolnienie czy poważny kryzys

W początkowym okresie firmy deweloperskie powstawały najczęściej na bazie prywatnych lub prywatyzowanych firm budowlanych zmuszonych do tego sytuacją rynkową. Z powodu krachu spółdzielczości nagle znalazły się na bruku i zajęły działalnością deweloperską. – Nie były do tego przygotowane, bo i skąd miałyby być

– mówi Kirejczyk. – Te firmy patrzyły na proces deweloperski, myśląc, jak wybudować. Nie rozumiały, że istotą działalności deweloperskiej jest wybudowanie i sprzedanie.

Do 1994 r. nie było nawet podstaw prawnych do budowania mieszkań na zasadzie współwłasności (wtedy dopiero weszła w życie, przy sporym współudziale zespołu Kirejczyka, ustawa o własności lokali). Dlatego pierwsi deweloperzy spotykali się z kuriozalnymi sytuacjami.

– Szef największej poznańskiej firmy deweloperskiej w 1991 r. poszedł po kredyt do PKO. Powiedział, że ma firmę i chce budować mieszkania na sprzedaż. Pani w banku odpowiedziała, że tego nie wolno mu robić, bo nie jest spółdzielnią – opowiada Kirejczyk. – Takie było nastawienie do deweloperów.

Zespół stworzony przez Bank Światowy zakończył działalność w 1996 r. Część jego członków powołała już wcześniej Krakowski Instytut Nieruchomości. Z kolei cztery osoby, które pracowały bezpośrednio z bankami i deweloperami, utworzyły REAS. I większość z nich pracuje tu do dziś. Kirejczyk choć jest wymagającym szefem jest też sprawiedliwy. Współpracownicy Kirejczyka podkreślają, że odnosi się on z szacunkiem do każdego, niezależnie od zajmowanego stanowiska.

Jego konserwatyzm widać też w sposobie bycia. Nie preferuje luźnego stylu amerykańskiego – z nielicznymi osobami w biurze jest na ty, i to dopiero po dłuższej znajomości. Zresztą w firmie mówią, że przejście na ty z prezesem jest wielką nobilitacją. Szanse na to ma jednak wielu, bo jest mała rotacja. Kirejczyk długo się zastanawia, dobierając współpracowników, a ci zwykle wiążą się z firmą na lata.

REAS od ponad dziesięciu lat robi na zasadach komercyjnych to, co wcześniej oferowało (darmo) Biuro Projektu Finansowania Budownictwa. Ale też poszerzone analizy rynku mieszkaniowego, których przez długi czas nie robił nikt inny w Polsce.

W końcówce lat 90. miał miejsce pierwszy boom mieszkaniowy. Każdy chciał być deweloperem.

– Co gorsza, wielu nie tylko chciało, ale i myślało, że może. Firmy deweloperskie zakładały banki, agenci nieruchomości, producenci wody mineralnej itd. – mówi Kirejczyk. – W tym czasie było już parę podmiotów związanych z kapitałem zagranicznym, ale nie odgrywały one wielkiej roli. Przełom nastąpił, gdy Echo Investment postanowiło wejść na rynek mieszkaniowy. Dotychczasowy wydawca zmienił strategię i stał się deweloperem. To był sygnał, że dojrzewa rynek.

Poważni przedsiębiorcy z doświadczeniem menedżerskim, z kapitałem własnym i możliwością sięgania po kapitał na giełdzie zaczęli tworzyć długofalowe strategie. W tym samym czasie strategię długofalowego rozwoju stworzyła spółka J. W. Construction. Pojawiają się też kolejni duzi gracze, jak Dom Development.

Druga połowa lat 90. to także eksplozja zapotrzebowania na doradztwo w branży. Choć, jak mówi Kirejczyk, z punktu widzenia konsultanta każdy czas jest dobry. Gdy jest prosperity, to są pieniądze na konsultanta. Jak czas kryzysu, to jest potrzeba i pieniądze muszą się znaleźć. Być może dlatego w ostatnich trzech latach nie narzeka na brak zajęć.

Przyznaje, że rynek znajduje się w nietypowym miejscu. Eksperci nie są zgodni, czy grozi nam lekkie spowolnienie czy poważny kryzys. Kirejczyk przyznaje, że wiedzy rynkowej w większym stopniu nie wykorzystywał nigdy do własnych inwestycji. Prawdziwą pasją pozostaje bowiem architektura, a nie biznes. A gdy już znajdzie wolny czas, woli malować akwarele, niż szukać okazji do zarobku.