Co oznacza Polski Ład w mieszkalnictwie

W programie Polski Ład kwestii stricte mieszkaniowej poświęcone jest zaledwie kilka akapitów. I tak, pod hasłem „Mieszkanie bez wkładu własnego i dom 70 mkw. bez formalności" widnieje zapis: „Państwo będzie gwarantować do 150 tys. zł wkładu własnego dla biorących kredyt lub przekaże dofinansowanie w wysokości do 160 tys. zł dla osób korzystających z mieszkalnictwa społecznego, czy też dla rodzin wielodzietnych (w zależności od liczebności rodziny). Będzie też pomagać w spłacie kredytu po urodzeniu się dzieci maksymalnie do poziomu 150 tys. zł. Ponadto, realizacja budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. będzie możliwa bez pozwolenia, kierownika i książki budowy, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Termin przyjęcia przez Radę Ministrów: wrzesień 2021 r.".

A oto pełne uszczegółowienie programu: „Program zwiększający dostępność do finansowania własnego mieszkania obejmie trzy grupy klientów: tych, którzy chcą mieć swoje pierwsze mieszkanie z rynku pierwotnego, tych, którzy szukają go na rynku wtórnym, społecznym, a także tych, którzy chcą wybudować dom. Wkład własny dla polskich rodzin gwarantowany, zapewniany lub spłacany przez państwo rozwiąże najważniejszy problem młodych rodzin oraz rodzin wielodzietnych, czyli posiadanie własnego mieszkania. Państwo będzie gwarantować maksymalnie 150 tys. zł wkładu własnego dla biorących kredyt lub oferować dofinansowanie w wysokości do 160 tys. zł dla osób korzystających z mieszkalnictwa społecznego czy też rodzin wielodzietnych (w zależności od liczebności rodziny). Łącznie z programu »Mieszkanie bez wkładu własnego« będzie mogło skorzystać około 80 tys. rodzin rocznie. Instrument skierujemy do osób od 20. do 40. roku życia. Wysokość otrzymanego finansowania będzie uzależniona od liczby dzieci w rodzinie – 30 tys. zł w przypadku drugiego dziecka, 60 tys. zł – trzeciego, 30 tys. zł – każdego kolejnego. Aby zmniejszyć ryzyko wzrostu cen, zostanie wprowadzony poziom ceny maksymalnej za 1 mkw. nieruchomości, która będzie kwalifikować się do programu".

Długa lista pytań bez odpowiedzi

Prawda jakie to proste? Zwięźle i bez wdawania się w niepotrzebne szczegóły. Np. takie: kto miałby gwarantować kredyty? Co rozumieć należy pod użytym w dokumencie pojęciem mieszkalnictwa społecznego TBS-y, SIM-y, mieszkania komunalne, a może spółdzielnie mieszkaniowe czy wszystkie te kategorie w równym stopniu?

Czy przez dofinansowanie mieszkań społecznych rozumie się finansowanie wkładu własnego do kredytu hipotecznego budynków o powierzchni użytkowej 70 mkw. czy partycypację w inwestycji TBS-u, spółdzielni, SIM-u? A może grant dla gminy budującej mieszkania na wynajem z opcją wykupu lub wręcz mieszkania komunalne?

Czy deklarowane 160 tys. zł na dofinansowanie wkładu własnego w budownictwie społecznym jest w ramach czy dodatkowo w stosunku do istniejącego już finansowania 20 proc. kosztów budowy mieszkań przez TBS-y i inne spółki komunalne?

Skąd wzięły się podane tu liczby – 80 tys. rocznie? 150 i 160 tys. zł? Dlaczego dom o powierzchni 70 mkw. i z płaskim(!) dachem – ze względów stricte ekonomicznych czy może estetycznych? A może bardziej efektywne będzie 140 mkw., a wsparcie ograniczyć do 70 mkw.? Czy gwarancja do wkładu własnego obejmować będzie jedynie kredytowanie budynków o powierzchni 70 mkw. z płaskim dachem?

I w końcu – dlaczego budowa budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. będzie możliwa bez pozwolenia, kierownika i książki budowy, a jedynie na podstawie zgłoszenia?

Czy takie domki budować będzie można w dowolnym miejscu, bez konieczności uwzględnienia interesu właścicieli terenów sąsiedzkich czy uwarunkowań przyrodniczo-geograficznych (tereny zalewowe) czy wreszcie planów przestrzennego zagospodarowania?

W znakomitej większości gmin w Polsce (ok. 70 proc.) nie ma co prawda planów przestrzennego zagospodarowania, ale nie oznacza to jednak, że należy zamiast przyspieszyć przygotowanie takich planów zalegalizować pełną dowolność lokalizacji i w rezultacie „wynikową"– jakoś to będzie – urbanizację osiedli ludzkich.

Kilka dni po ogłoszeniu Polskiego Ładu ukazała się informacja, że gwarantem ma być BGK i że trwają prace nad tym programem, w tym i bonem mieszkaniowym – dotacją do wkładu własnego. A cały program ma ruszyć dopiero w styczniu 2023 r.! Jest tam też zabawny(? ) passus o tym, że decyzję w sprawie bonów mieszkaniowych ma podejmować ZUS. Dlaczego akurat ZUS?

To wszystko, jeśli chodzi o zawarte w dokumencie zapisy dotyczące programu budownictwa mieszkaniowego. Jest on napisany na potrzeby programu wyborczego. Stąd hasłowe sformułowania, ogólnikowość, brak opisu wpływu uruchamianych mechanizmów na postawy i zachowania podmiotów rynku mieszkaniowego oraz ekonomicznych i społecznych konsekwencji wdrażanych rozwiązań. A konsekwencje tych rozwiązań mogą być groźne.

Zagrożenia wynikające z Polskiego Ładu

Do najważniejszych zagrożeń realizacji tych obietnic wyborczych należą:

• Wzrost ceny mkw. w budownictwie mieszkaniowym.

Obecnie mamy do czynienia ze stałym wzrostem cen nieruchomości. Rynek budownictwa mieszkaniowego to rynek producenta. Wynika to z względnie stałej wielkości podaży, ograniczanej brakiem planów miejscowych, niską dostępnością do gruntów budowlanych i zbiurokratyzowanych procedur procesu budowania.

Proponowane w Polskim Ładzie rozwiązania mają przede wszystkim charakter popytowy, tzn. wspierają wzrost popytu (gwarancje kredytowe, dotacje na wkład własny). Ich efektem będzie przede wszystkim wzrost cen realizacji mieszkań, tym groźniejszy, że nałoży się na silny od czterech lat trend wzrostowy. Powtórzy się sytuacja z lat 2010–2015, kiedy pomoc finansowa w postaci dopłaty do stopy oprocentowania kredytów mieszkaniowych („Rodzina na swoim", „MdM") w znaczącej części przechwytywana była przez banki i deweloperów.

• Chaotyczna, ekstensywna zabudowa, o niskich standardach urbanizacyjnych.

Projektowane rozwiązanie budowy budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. bez pozwolenia, kierownika i książki budowy, a jedynie na podstawie zgłoszenia nie uruchomi mechanizmu na tyle zwiększającego podaż mieszkań, by wyhamować wzrost cen. Niesie natomiast za sobą inne zagrożenie – rozlania się miast i ekstensywnej, generującej wysokie koszty realizacji infrastruktury technicznej i społecznej.

Wymuszony, wynikowy sposób urbanizacji w zestawieniu z kosztami jej ucywilizowania (obowiązujące i postulowane standardy urbanizacji) spowodują znaczący wzrost kosztów rozwoju miast, miasteczek i wsi. W rezultacie rozwiązanie uwalniające od konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, które miało uradować potencjalny elektorat, prowadzić może do swobodnej budowy swoistych slumsów – 70-metrowych klocków. Budowa infrastruktury towarzyszącej nie nadąży bowiem za podażą nowych mieszkań, a standardy urbanistyczne nie zostaną dotrzymane.

• Uruchomienie kolejnej (obok kredytów frankowych) pułapki popytowej na rynku mieszkaniowym.

Gwarantowany przez państwo wkład własny, biorących kredyt hipoteczny, dostępny ma być dla osób od 20. do 40. roku życia, które nie posiadają wiarygodności kredytowej – nie są w stanie wywiązać się z warunku posiadania wkładu własnego w wysokości żądanej przez bank. Klasycznym rozwiązaniem decydującym o stabilności rynku kredytów hipotecznych, w tym i bezpieczeństwie kredytobiorcy, jest warunek 20–30-proc. wkładu własnego dla kredytu udzielanego na 25–30 lat.

Załamanie się tego rynku w wielu krajach po roku 2008 miało miejsce m.in. wskutek odstąpienia od tej zasady i udzielania kredytów równych 100 proc. ceny kupowanej nieruchomości. Gdy kryzys finansowy uruchomił spadek cen nieruchomości, wielkość udzielonego kredytu znacząco przewyższyła wartość zabezpieczenia hipotecznego, naruszając wiarygodność kredytową właścicieli, powodując lawinowe wypowiadanie kredytów i utratę dachu nad głową.

Polska uniknęła kryzysu finansowego, dlatego powszechna praktyka udzielania kredytu w wysokości 100 proc. wartości nieruchomości nie spowodowała kryzysu na rynku nieruchomości. Zjawisko utraty zabezpieczenia hipotecznego dotknęło przede wszystkim właścicieli kredytów frankowych – w wyniku znaczącego wzrostu ceny franka szwajcarskiego. Banki zadowoliły się dodatkowymi ubezpieczeniami oraz utworzeniem rezerw na kwoty zagrożonych kredytów.

Proponowane w Polskim Ładzie rozwiązanie abstrahuje od negatywnych doświadczeń ostatnich lat, także polskich; naraża kredytobiorców na tego typu zagrożenie. Jest spektakularnym przykładem negatywnych skutków, jakie niesie za sobą proceder uspołeczniania celów ekonomicznych. Hasło „jakoś to będzie powoli" staje się arcypolskim zawołaniem.

Błąd Mieszkania+

I wreszcie sprawa najważniejsza, która dotyczy wiarygodności państwa. Sześć ostatnich lat upłynęło na promocji przez rząd polityki mieszkaniowej Mieszkanie+ bazującej na zwiększaniu podaży mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach.

Wielu ekspertów, w tym i ja, popierało priorytet dla mieszkań na wynajem, odwołując się do takich faktów jak nieposiadanie przez ok. 60 proc. gospodarstw domowych wiarygodności kredytowej i głęboki niedobór mieszkań, w szczególności dotykający osoby młode. Dlatego zasadne było przekierowanie wsparcia finansowego państwa z dochodzenia do własności mieszkania na dochodzenie do dachu nad głową.

Zgodzie na tak sformułowany cel polityki mieszkaniowej nie towarzyszyła jednak zgoda na przyjęty sposób jego realizacji. Skalę błędu, jaki popełniono dobrze ilustrują wyniki programu Mieszkanie+. Zamiast 100 tys. mieszkań wybudowano niewiele więcej niż 1 tys. (ok. 1 proc.).

Jak „Polish joke"

I nagle proces korygowania błędnych rozwiązań zostaje zastąpiony Polskim Ładem w mieszkalnictwie – brzmi jak „Polish joke". Młode osoby bez wiarygodności kredytowej zachęca się do przyjęcia prezentu w postaci dostępności do własności niewielkiego budynku mieszkaniowego (70 mkw.) zlokalizowanego na, siłą rzeczy, tanich, nie uzbrojonych w infrastrukturę techniczną i społeczną gruntach. Funduje się im tym samym trudne życie: trudny dostęp do żłobków, przedszkoli, szkół, ośrodków zdrowia, brak kanalizacji, transportu publicznego, ośrodków kultury. Oraz naraża na potencjalną utratę zdolności do spłaty kredytu, a cały system bankowy na utratę stabilności.