Cena zakupu ziemi to jeden z kluczowych parametrów decydujących o rentowności projektu deweloperskiego. Boom na polskim rynku nieruchomości zachęca do kolejnych przedsięwzięć deweloperów i fundusze zarówno obecne tu od dawna, jak i dopiero przymierzające się do wejścia. Inwestorzy opływają w tani pieniądz, a podaż gruntów jest w relacji do tego kapitału mała. Ma to swoje konsekwencje.

O skokowym wzroście aktywności inwestorów świadczą liczby. Wartość nieruchomości będących w trakcie przygotowania do sprzedaży przez dział gruntów inwestycyjnych JLL to aktualnie 1,2 mld zł. Rok wcześniej firma podawała w raporcie kwotę 700 mln zł, a na początku 2016 r. – tylko 400 mln zł.

– W segmencie gruntów inwestycyjnych, zdecydowanym liderem w ubiegłym roku był rynek mieszkaniowy, tu zanotowano rekordową liczbę oraz wartość umów kupna i sprzedaży – komentuje Daniel Puchalski, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w JLL. – Wysokie tempo utrzymał również sektor gruntów pod biurowce i obiekty hotelowe, co potwierdzają zrealizowane transakcje sprzedaży kilkudziesięciu nieruchomości na takie cele na terenie całego kraju – szacuje. W segmencie handlowym było natomiast stabilnie.

Z danych JLL wynika, że w śródmieściu Warszawy średnie ceny wyniosły 3–5 tys. w przeliczeniu na mkw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkań możliwej do wybudowania na działce). Dolny zakres wzrósł więc o 36 proc., a górny o 25 proc. wobec stabilnych lat 2015–2016. W przypadku pozostałych dzielnic ceny wyniosły 1–2,5 tys. zł – o ile górny zakres się nie zmienił, to dolny wzrósł o 54 proc.

W miastach powyżej 400 tys. mieszkańców ceny sięgnęły 0,65–2,5 tys. zł. Dolny zakres wzrósł o 18 proc. względem dwóch poprzednich lat, a górny – o 25 proc. wobec 2016 r. i 56 proc. wobec 2015 r. Eksperci wskazują, że w pojedynczych przypadkach, w najlepszych lokalizacjach w Warszawie, ceny potrafiły być i o 80 proc. wyższe niż rok wcześniej.

Zdaniem Daniela Puchalskiego, wysokie tempo sprzedaży mieszkań, a także perspektywa wejścia do Polski inwestorów zainteresowanych budową dużych portfeli lokali na wynajem, może spowodować, że wzrostowy trend cen gruntów utrzyma się w tym roku. Wiele będzie zależało od ostatecznego kształtu przepisów, głównie kodeksu budowlanego.

Drugie życie biur

W 2017 r. tendencję wzrostową widać było także w segmencie biurowym, chociaż nie tak drastyczną jak w przypadku gruntów pod mieszkania.

Podrożały parcele w stołecznym Centralnym Obszarze Biznesu i na jego obrzeżach. Średnie ceny ziemi w ścisłym centrum Warszawy wyniosły 2,2–4 tys. zł na mkw. PUB (powierzchnia użytkowa biur), górny zakres był wyższy o ponad 14 proc. niż rok wcześniej. Ceny terenów wokół COB wyniosły 1,3–2,3 tys. zł. Górna granica widełek jest o 9,5 proc. wyższa niż rok wcześniej, ale dolna systematycznie spada – jest o 21 proc. niższa niż dwa lata temu.

W pozostałych częściach stolicy i w miastach powyżej 400 tys. mieszkańców ceny są stabilne, w przedziałach odpowiednio 0,6–1,3 tys. zł i 0,6–1,5 tys. zł. Warto pamiętać, że ziemia pod biurowce poza Warszawą bardzo podrożała w 2016 r., według danych JLL był to skok rzędu 50–60 proc.

Inwestorzy i deweloperzy już jakiś czas temu zauważyli, że w przypadku inwestycji biurowych w Warszawie zaczyna się robić ciasno, dlatego chętnie realizowane są projekty w pozostałych aglomeracjach – zwłaszcza że popyt na powierzchnie tam sprzyja. W czołówce znajdują się pod tym względem Kraków i Wrocław, a za nimi Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice.

Puchalski wskazuje, że wobec kurczących się zasobów wolnych działek w centrach miast inwestorzy i deweloperzy będą coraz bardziej interesowali się zakupem parceli z obiektami, które mogłyby zostać zrewitalizowane lub wyburzone, by zwolnić plac pod efektywniejszą zabudowę.

Mniej wielkich galerii

W segmencie nieruchomości handlowych panuje pełna stabilizacja. Trzeci rok z rzędu górny zakres cen za grunty pod handel wielkopowierzchniowy w Warszawie to 5 tys. zł na mkw. PUU (użytkowej powierzchni usługowej), pod parki i budynki wolno stojące w stolicy to 2 tys. zł, a w miastach powyżej 400 tys. mieszkańców to 1,2 tys. zł.

W 2017 r. wciąż najwięcej obiektów handlowych powstało w aglomeracjach i miastach liczących 100–200 tys. mieszkańców. Niemniej nasycenie powierzchnią handlową w największych ośrodkach jest już relatywnie duże, co sprzyjało popytowi na mniejsze parcele – pod parki handlowe rzędu 6–10 tys. mkw. Według JLL, trend poszukiwania białych plam na mapie Polski będzie postępować, a inwestorzy i deweloperzy będą obniżać swoje kryteria w zakresie wielkości miasta, w którym będzie realizowana inwestycja. – Dużo emocji wywołuje handel w niedzielę, a przecież to Polska jest ewenementem, z wszystkimi niedzielami handlowymi – zauważa Puchalski.

Ekspert zwraca również uwagę na boom na rynku hotelowym w 2017 r. Inwestorzy wykazywali największe zainteresowanie centrami dużych miast, ale też działkami w pasie nadmorskim i w górskich kurortach.

Szybkie transakcje

Eksperci JLL zaobserwowali kilka trendów charakterystycznych dla rynku gruntów inwestycyjnych.

– Gorączka przejawia się nie tylko wzrostem cen. Widoczna jest tendencja szybkiego zamykania transakcji. Badanie due diligence (kwestii finansowo-prawnych) jest krótsze, strony rezygnują z wielu warunków zawieszających. Właściwie tylko w kwestiach podatkowych panuje największy rygor, obie strony występują o wspólną interpretację do organów skarbowych, a to zabiera miesiąc, czasem kilka – mówi Puchalski.

Cechą charakterystyczną jest także zmiana struktury po stronie podaży. O ile zazwyczaj ziemię sprzedawali prywatni inwestorzy i banki, to teraz są to również fundusze i... deweloperzy. Nierzadko chodzi o parcele kupowane podczas hossy sprzed dekady, ich obecna wartość jest wciąż niższa od cen zakupu.