Mnożą się nowe pomysły na Mieszkanie+

Rząd już oficjalnie przyznał, że program Mieszkanie+ nie działa i planuje jego lifting. Na razie konkretów nie ma. Natomiast pomysłów jest całe mnóstwo.

Wtorkowe obrady ministrów

Po ostatniej rekonstrukcji rządu do życia powołano Radę Mieszkalnictwa i to ona teraz odpowiada za politykę mieszkaniową państwa. W jej skład obok premiera Morawieckiego weszli ministrowie: inwestycji i rozwoju, rodziny, pracy i polityki społecznej, finansów, kultury i dziedzictwa narodowego, środowiska oraz rolnictwa i rozwoju wsi. Jej członkami są również prezes Rządowego Centrum Legislacji oraz prezes BGK Nieruchomości.

Rada spotyka się co wtorek i zastanawia się co zmienić, by program Mieszkanie+ w końcu ruszył miejsca. Do tej pory odbyły się dwa spotkania. Na efekty jeszcze za wcześnie. Z przecieków z obrad rady wynika, że chce ona powrotu do komercyjnych zasad realizacji programu, czyli do systemu, w ramach którego BGK Nieruchomości realizuje obecnie pilotaż programu Mieszkanie+.

Dlaczego? To proste. Żadna państwowa spółka nie będzie w stanie budować rocznie 100 tys. mieszkań obiecanych ostatnio przez ministra inwestycji i rozwoju Jerzego Kwiecińskiego.

Z całą pewnością natomiast ma czym się chwalić BGK Nieruchomości, budująca pod wynajem na zasadach komercyjnych. Buduje obecnie około 2 tysięcy mieszkań: w Białej Podlaskiej, Jarocinie, Gdyni, Wałbrzychu, Pruszkowie, Kępnie i Katowicach. W przygotowaniu jest też kolejne 25 tysięcy. Nie jest to wprawdzie 100 tys. mieszkań rocznie. Ale lepszy rydz niż nic. Co ciekawe, do rozpoczęcia budowy tych mieszkań BGK Nieruchomości nie potrzebowała żadnych specjalnych przepisów. Oznacza to, że być może ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, na podstawie której jest realizowany, na razie na papierze, program Mieszkanie+, trafi do kosza. Ewentualnie ważność zachowają tylko przepisy określające zasady najmu mieszkań wybudowanych w tym programie, ale też nie w całości.

Kłopot z czynszem

Piętą achillesową Mieszkania+ jest wysokość czynszu. Żaden deweloper nie będzie chciał dokładać do budowy mieszkań pod wynajem. Z wysokością czynszu nie wolno jednak przesadzać, bo nikogo nie będzie stać na wynajęcie mieszkania w ramach tego programu.

O jakiego rzędu kwoty chodzi, widać na przykładzie mieszkań budowanych w ramach pilotażu. Całkowity koszt wynajmu 55-metrowego mieszkania w Jarocinie, łącznie z mediami oraz z ogrzewaniem (mają być oddane w połowie kwietnia br.), wyniesie miesięcznie 1,3 tys. zł. W przypadku mniejszego metrażu będzie to 800 zł. W Białej Podlaskiej, czynsz z kolei wyniesie około 13 złotych za mkw.

W wypadku obu miast nie jest to mało.

Rada Mieszkalnictwa zastanawia się więc, co z tym zrobić. Chodzi o to, by zadowoleni byli i lokatorzy, i inwestorzy.

Początkowo zastanawiano się, czy nie dotować deweloperów, ale to ryzykowne. Może to być bowiem uznane za pomoc publiczną niezgodną z unijnymi przepisami. Teraz pojawił się pomysł dopłat dla przyszłych najemców. Otrzymaliby je bezpośrednio z Banku Gospodarstwa Krajowego. A nowe przepisy określiłyby dokładne zasady ich przyznawania. Takie działania na rynku to nic nowego. Już w tej chwili osoby o niskich dochodach mogą starać się o dopłaty do wydatków mieszkaniowych w postaci dodatku mieszkaniowego.

Nowy rodzaj dopłat byłby jednak nie tylko ukłonem w kierunku najemców, ale i potencjalnych inwestorów.

Ale nie jest to jedyna bariera, która zniechęca deweloperów do udziału w rządowym programie.

Co z tym wykupem?

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości przyznaje najemcom możliwość wykupu lokalu na własność po 30 latach. W tym celu co miesiąc najemca płaciłby czynsz z wkalkulowaną spłatą kredytu. W każdej chwili mógłby zrezygnować z wykupu. Wówczas administrujący budynkiem (tzw. operator) musiałby mu zwrócić pieniądze. Jak więc inwestor ma regularnie spłacać kredyt zaciągnięty na budowę? Musi pieniądze trzymać na koncie przez 30 lat. Nikomu to się nie opłaca. Ponadto najemcy, którzy nie zdecydują się na wykup od razu, będą mogli to w każdej chwili zrobić. Z tym również wiąże się ryzyko.

Dlatego Rada Mieszkalnictwa rozważa, by wycofać się z możliwości wykupu mieszkań przez najemców.

Dodatkowo chce też stworzyć szybką ścieżkę przekwalifikowywania gruntów pod budownictwo wielorodzinne w miastach. Jej zdaniem to też hamuje budowę mieszkań w ramach programu Mieszkanie+.

Grunty na skróty

W tym celu Rada Mieszkalnictwa postanowiła reaktywować projekt specustawy mieszkaniowej. Powstał on rok temu. Jego autorami byli posłowie PiS, a potem wspierała ich w jego promocji spółka BGK Nieruchomości. Ale potem zaprzestano nad nim prac. Teraz do nich powrócono.

Projekt przewiduje szybką ścieżkę przekwalifikowania gruntów w miastach na budowlane. Firma składałaby wniosek do wojewody, a ten wydawałby decyzję w tej sprawie. W tym celu pod uwagę brałby standardy urbanistyczne, jakie będą przewidywały przepisy, np. że działka musi być uzbrojona albo że nie może to być teren zalewowy.