Trudno rządzić we wspólnocie

We wspólnotach mieszkaniowych często rządzą nie właściciele lokali, ale ich pełnomocnicy. Ci ostatni nie zawsze działają na korzyść swoich mocodawców.

To jednak niejedyne zarzewie konfliktów we wspólnotach. Wiele złego potrafią również zrobić kiepscy zarządcy.

Kupują pod inwestycje

– Coraz więcej mieszkań kupuje się w celach czysto inwestycyjnych – mówi Michał Borowski z firmy Made Concept. – Lokale są potem wynajmowane. Właściciele nie robią tego sami, tylko za pośrednictwem firm, które się w tym specjalizują. Znam taką, która w Warszawie zarządza kilkuset tego rodzaju lokalami. Taka firma dostaje pełnomocnictwo od właściciela mieszkania i robi co chce. Nie jest kompletnie zainteresowana sprawami bieżącymi wspólnoty mieszkaniowej, remontami, zarządzaniem czy podejmowaniem uchwał w ważnych sprawach. Jej pracownicy nie przychodzą na zebrania wspólnoty. Podobny problem widać też na rynku lokali z górnej półki. Właściciele, którzy nie mieszkają w nich na co dzień, dają pełnomocnictwa swoim prawnikom, by zajmowali się mieszkaniami, a ci robią to sporadycznie – opowiada Michał Borowski.

Cierpią na tym właściciele lokali, którzy mieszkają w budynku na stałe. Bardzo trudno bowiem dobrze zarządzać takim blokiem. A przeprowadzenie remontu czy ustalenie wysokości zaliczek potrafi być nie lada wyzwaniem. Czasami graniczy wręcz z cudem.

Paraliż decyzyjny

– Decyzje we wspólnocie podejmują właściciele albo ich pełnomocnicy. Jeżeli większość przyjdzie na zebranie, to nie jest tak źle. Uchwałę uda się podjąć, a brakujące głosy można później pozbierać np. drogą korespondencyjną – tłumaczy Jacek Łapiński, zarządca nieruchomości. – Gorzej, gdy nie ma odpowiedniej frekwencji na zebraniu, a tak niestety jest bardzo często. Wtedy mamy sytuację patową – podkreśla.

Jedynym wyjściem z sytuacji jest wówczas pomoc sądu. Na wniosek wspólnoty mieszkaniowej może on ustanowić zarządcę przymusowego. Jest to jednak droga przez mękę. Dlatego w praktyce bardzo rzadko do tego dochodzi. Mało komu bowiem udaje się przebrnąć przez proceduralne wymogi.

Bardzo ważne jest np., by wszyscy uczestnicy postępowania zostali prawidłowo zawiadomieni. Jeżeli w budynku mieszka np. 50 właścicieli, nie jest to takie proste.

– Znam dwa przypadki, że doszło do ustanowienia zarządcy przymusowego – mówi Jacek Łapiński.

– Tymczasem panuje przeświadczenie, że jeśli dojdzie w końcu do ustanowienia tego typu zarządcy, to wszystkie kłopoty znikną jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki. Tak nie jest. Taki zarządca jest bowiem drogi, jego stawki są dużo wyższe od tych na rynku. Jego utrzymanie słono kosztuje więc właścicieli – mówi Jacek Łapiński.

Niektóre wspólnoty tworzą regulaminy, statuty z własnymi zasadami administrowania nieruchomością. A są i takie, jak ta z ul. Hożej w Warszawie. Podejmują uchwały, że bez ich zgody nie wolno lokali przeznaczać pod najem krótkoterminowy.

– Regulamin czy statut mają charakter prawa wewnętrznego wspólnoty. Właściciele powinni się do niego stosować. Jeżeli tego nie robią, naruszają w sposób rażący lub uporczywy porządek domowy. Wówczas wspólnota może żądać sprzedaży lokalu na licytacji. Ale w praktyce rzadko się z tego korzysta – wyjaśnia adwokat Rafał Dębowski.