Na rynku mieszkań zostaną tylko najlepsi

W 2019 r. deweloperzy sprzedali według wstępnych szacunków firmy doradczej JLL 64–65 tys. mieszkań, czyli mniej więcej tyle co rok wcześniej. Ceny szły w górę. W stolicy nowe lokale zdrożały w ciągu roku średnio do 10,4 tys. zł za mkw. (w III kw. 2018 r. wynosiły 9,4 tys. zł). W Krakowie ceny poszły w górę z 7,3 do 8,4 tys. zł (III kw. 2018/III kw. 2019), w Trójmieście z 8,4 do 9,4 tys. zł.

Miniony rok na rynku mieszkaniowym był dobry. Jakie prognozy mają na ten rok deweloperzy i pośrednicy? Czego życzą sobie i branży?

Jarosław Szanajca, prezes spółki Dom Development – wysokich poziomów sprzedaży i zysków pomimo wielu wyzwań. – Rynek mieszkaniowy wciąż wspierają czynniki makroekonomiczne, co także powinno być widoczne w 2020 roku – mówi. – Mimo rosnących cen spodziewamy się wciąż wysokiego popytu na mieszkania. Mamy bank ziemi, który pozwala nam na utrzymywanie szerokiej i zdywersyfikowanej oferty, co przekłada się na dobrą sprzedaż.

Ekologia i jakość

W tym roku branża będzie się mierzyć, jak mówi prezes Szanajca, z wysokimi cenami działek w największych aglomeracjach, nierzadko skomplikowaną sytuacją prawną gruntów i ich ograniczoną podażą. – W efekcie także oferta mieszkań może być ograniczona – ocenia. – Do osłabienia podaży mogą się też przyczynić opóźnienia administracji w wydawaniu decyzji i pozwoleń. Przy dużym popycie ceny lokali będą szły w górę, choć raczej wolniej niż w 2018 r. czy w I połowie 2019 r. Dużym zainteresowaniem cieszą się kredyty. Przed nami kolejny rok stabilnego rozwoju branży – dodaje.

A Monika Perekitko, członek zarządu Matexi Polska, dopowiada, że hamulcem rozwoju rynku są m.in. przedłużające się procedury administracyjne. – To nie jest dobre ani dla deweloperów, ani dla klientów, bo oznacza mniejszą ofertę sprzedaży – wyjaśnia. Branży życzy także „bardziej racjonalnych cen gruntów".

Stabilizacji, która uspokoi wzrosty cen działek i wykonawstwa, co przełoży się na ceny mieszkań, życzy też Mikołaj Konopka, prezes Euro Stylu z Grupy Dom Development. – W 2020 r. nadal będzie widoczny trend powrotu mieszkańców z obrzeży bliżej centrów miast – przewiduje.

O dobrej sytuacji gospodarczej, która sprzyja kupującym, mówi Ewa Perkowska, dyrektor pionu handlowego w firmie Budimex Nieruchomości. – Deweloperzy borykają się jednak z wysokimi kosztami robót i działek, co wpływa na ceny mieszkania – potwierdza. – W 2019 r. zwiększyliśmy ofertę mieszkań, przede wszystkim w Warszawie. Do sprzedaży wprowadziliśmy kilka nowych inwestycji bądź ich kolejnych etapów. Intensywnie pracowaliśmy też nad nowymi projektami. Wchodzimy na rynek gdyński.

Zdaniem Perkowskiej w 2020 r. umocnią się trendy ekologiczne, które wymuszą więcej innowacji i zaangażowania w rozwiązania prośrodowiskowe. Dyrektor liczy też na uwolnienie gruntów państwowych pod zabudowę mieszkaniową.

Stabilizację rynku przewiduje Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w spółce Cordia Polska.

– Zainteresowanie kupujących będzie się utrzymywało na wysokim poziomie, nie należy się jednak spodziewać takich wzrostów jak kilka lat temu. Nie uważam, by miało to negatywne konsekwencje dla branży – zastrzega.

Zdaniem Melaniuka to lekkie spowolnienie przełoży się w dłuższej perspektywie na wzrost jakości inwestycji. – Doprowadzi też do oczyszczenia rynku, na którym utrzymają się tylko najbardziej elastyczni i wiarygodni gracze – przewiduje dyrektor Cordii.

Zwraca też uwagę na rosnącą świadomość kupujących. Poza lokalizacją i infrastrukturą coraz ważniejsze stają się zielone rozwiązania, jakość wykonawstwa, udogodnienia jak siłownia, boisko, przechowalnia rowerów. W ocenie Michała Melaniuka w kolejnych latach będzie też rosła popularność mikroapartamentów na wynajem i osiedli z pełną gamą udogodnień i przestrzeni wspólnych w myśl ekonomii współdzielenia.

– Przyszłością jest coliving i wynajem bezobsługowy, czyli partnerstwo prywatnego inwestora z firmą zajmującą się wynajmem – mówi. – I nie myślę tu wyłącznie o ofercie dla studentów czy osób dopiero wchodzących na rynek pracy. W wielu krajach Zachodu standardem są osiedla dla seniorów w modelu assisted living. Jestem przekonany, że w ciągu kilku najbliższych lat z powodzeniem wejdą także na polski rynek.

Z kolei Andrzej Gutowski, wiceprezes spółki Ronson Development, życzy branży, by państwo... nie pomagało deweloperom za bardzo. – Zazwyczaj ustawy, które mają wspierać rozwój inwestycji, tylko usztywniają prawo – tłumaczy. – Życzę też nam wszystkim, by obiecana przez rządzących przyjazność i decyzyjność urzędów była nie tylko hasłem wyborczym.

Zdaniem wiceprezesa Ronsona 2020 r. będzie kontynuacją dobrej koniunktury. – Zakładamy, że dla naszej firmy będzie to rok przełomowy. W 2019 r. rozpoczęliśmy budowę 1100 lokali i udało się nam uregulować kilka ważnych kwestii proceduralnych. Dzięki temu będziemy mogli wejść na nowy, rekordowy poziom sprzedaży.

Złoty środek

Łukasz Wydrowski, właściciel trójmiejskiej agencji Estatic Nieruchomości, zauważa, że ostatnie lata były bardzo burzliwe i nieprzewidywalne.

– Ceny w niektórych rejonach wzrosły nawet o 50 proc., pojawiały się wciąż nowe rekomendacje dla banków, a kupujący i sprzedający wpadali w coraz większy rynkowy rollercoaster – mówi. – Wszyscy potrzebują chwili oddechu. 2020 r. może być dość spokojnym rokiem z mniejszymi niż dotąd wzrostami cen. Żadne z podstawowych wskaźników makroekonomicznych czy bankowych nie wskazują na rychłe załamanie rynku. Stopy procentowe pozostaną na niskim poziomie, co zachęcać będzie do brania kredytów hipotecznych – przewiduje.

Zdaniem Wydrowskiego za mniejszymi wzrostami przemawia przede wszystkim ogólny spadek liczby transakcji, w szczególności zakupów inwestycyjnych. – Coraz większa liczba inwestorów lokujących środki w mieszkania organizuje się w spółki prowadzące małe projekty deweloperskie. Może być to nowy, popularny trend, który rozwinie się w 2020 r.

Ale, jak twierdzi Wydrowski, hossa będzie powoli dogasać. Co nie oznacza kryzysu. – Rynek wejdzie w etap szukania złotego środka między oczekiwaniami sprzedających, możliwościami kupujących, a bezpieczeństwem kapitału udzielanego przez banki – ocenia.

O rynku wtórnym mówi Marcin Jańczuk, dyrektor agencji Metrohouse. Według niego największym zagrożeniem dla pośrednictwa w obrocie nieruchomościami są silne trendy, jak nagłe wzrosty cen lub ograniczenia w dostępie do finansowania zakupu.

– Życzyłbym wszystkim pośrednikom przede wszystkim spokoju bez nieoczekiwanych zwrotów akcji, które powodują nerwowe ruchy klientów i ograniczają komfort pracy – podkreśla. – Pośrednikom życzę też, aby w dalszym ciągu walczyli o wzrost profesjonalizmu usług, m.in. stosując umowy na wyłączność.

Zdaniem Jańczuka rok 2020 dla rynku mieszkaniowego może być przełomowy.