Koronawirus uderza w jedną branżę po drugiej. Cierpią też nieruchomości: stanął wynajem mieszkań na doby, opustoszały hotele, pensjonaty. Dusi się branża targowa. Wciąż dobrze radzi sobie branża magazynowa i logistyczna. W siłę rosną miejskie hale.

Obronną ręką z kryzysu mogą wyjść także luksusowe apartamenty. Deweloperzy, którzy oferują mieszkania premium, zapewniają, że chętnych na luksus nie brakuje. - W ciągu ostatnich tygodni odnotowaliśmy ponad 20-proc. wzrost wejść na stronę. Odbieramy ponad 30 proc. telefonów więcej niż zwykle - mówi Iwona Nosowska, menedżer ds. sprzedaży w spółce Ghelamco. - Klienci są zainteresowani zakupem zarówno apartamentów, jak i lokali usługowych w dwóch naszych warszawskich inwestycjach: Flisac na Powiślu i w kamienicach Foksal 13/15.

Ograniczona podaż

Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający Ghelamco na Europę Środkowo-Wschodnią, komentuje, że w przeciwieństwie do sektora mieszkań popularnych, podaż nieruchomości luksusowych jest bardzo ograniczona. - O wiele trudniej dostarczyć taki produkt na rynek, niezbędna jest atrakcyjna i prestiżowa lokalizacja, dbałość o wyższy standard wykończenia - wyjaśnia. - Deweloper musi zapewnić również niespotykane w tradycyjnym segmencie rozwiązania, których wdrożenie znacząco wydłuża realizację projektu. Wszystkie te elementy podnoszą jednak i jednocześnie chronią wartość nieruchomości, co sprawia, że w oczach wielu inwestorów jawią się one jako bezpieczna lokata kapitału na trudne czasy.

Podkreśla, że przewagą rynku nieruchomości luksusowych nad innymi formami inwestowania jest jego większa stabilność i odporność na kryzysy gospodarcze. Pokazał to już kryzys z 2008 roku, który wyjątkowo szorstko obszedł się z rynkiem nieruchomości. Choć wtedy tradycyjne mieszkania nawet w kilkuletniej perspektywie straciły na wartości, to apartamenty klasy premium wyszły z niego obronną ręką.

- Na razie jeszcze za wcześnie, aby wyrokować jak prognozowany kryzys po pandemii COVID-19 obejdzie się z rynkiem mieszkaniowym. Jednak doświadczenie podpowiada mi, że nieruchomości luksusowych on nie dotknie, a wręcz przeciwnie, długoterminowo zyskają na wartości - ocenia Jeroen van der Toolen.

Atrakcyjne ceny

Eksperci Ghelamco podkreślają, że nieruchomości luksusowe w Polsce są wciąż stosunkowo niedrogie w porównaniu z mieszkaniami w Paryżu, Londynie, Mediolanie. Nawet w czeskiej Pradze za mkw. apartamentu trzeba zapłacić nawet 16 tys. euro.

- Dla porównania ceny w naszej flagowej inwestycji z rynku premium, która oferuje najwyższe standardy i lokalizację w ścisłym centrum Warszawy - Foksal 13/15 - wahają się od 25 do 40 tys. zł, czyli ok. 5,5 8,8 tys. euro za mkw. - mówi Piotr Łukasik, dyrektor departamentu Residential w Ghelamco.

Dodaje, że polski rynek nieruchomości luksusowych staje się atrakcyjny również dla zagranicznych inwestorów. Deweloper, powołując się na dane JLL, podaje, że w samej Warszawie sprzedaż apartamentów (upper-middle i high-end łącznie) w latach 2018 i 2019 rosła w tempie 6 i 8 proc. rocznie. - Tymczasem liczona dla wszystkich segmentów sprzedaż była o 15 proc. niższa niż w 2017 r. - podaje Ghelamco.

- W czasach zawirowań gospodarczych, gdy inwestowanie na giełdzie wiąże się z jeszcze większym ryzykiem, zakup nieruchomości luksusowej może się okazać najlepszym zabezpieczeniem kapitału. Przed utratą wartości pieniądza nie są w stanie już ochronić lokaty bankowe. Od czasu wprowadzenia stanu epidemii w Polsce RPP już dwukrotnie obniżyła stopy procentowe (do poziomu 0,5 proc.), co wobec wysokiej inflacji (w marcu 4,6 proc. r./r. wg danych GUS) sprawia, że oszczędności Polaków w bankach topnieją - podkreślają przedstawiciele dewelopera.

- Tymczasem dobry apartament potrafi nie tylko utrzymać swoją wartość, ale można na nim również dobrze zarobić. Nie jest to produkt podatny na spekulacyjne wzrosty, ich ceny rosną powoli, ale dzięki temu w czasach kryzysowych nie ma również zagrożenia szybkich spadków - przekonuje Jeroen van der Toolen. - W długiej perspektywie takie nieruchomości praktycznie zawsze zyskują na wartości. A niezależnie od tego można je również wynajmować i czerpać stały zysk.

Ponadczasowy wzór

Superluksusowych apartamentowców jest jednak w Polsce niewiele. Ghelamco, powołując się na dane działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, podaje, że spośród 11 tys. lokali zrealizowanych w latach 2010-2019 w segmencie apartamentów zaledwie ok. 800 stanowiły apartamenty luksusowe. Teraz powstaje ich 240.

Dostępność inwestycji z segmentu premium jest tak niewielka ze względu na wyśrubowane kryteria oceny. Zgodnie z danymi JLL jest to zaledwie 1 proc. oferty na sześciu największych rynkach w Polsce.

- Projekt z segmentu apartamentów, a zwłaszcza z segmentu apartamentów luksusowych, powinien mieć potencjał, by nie tracić prestiżu wraz z wiekiem. Nawet za kilkanaście lat czy kilka dekad będzie stanowić wzór najlepszych rozwiązań architektonicznych, pojawiać się jako pozytywny przykład w branżowych dyskusjach, a przede wszystkim nadal będzie należeć do jednych z najlepszych adresów w mieście - mówi cytowana w komunikacie Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Sauna, spa, pokoje dla gości

Aby o apartamencie można było powiedzieć, że jest luksusowy, musi również oferować zdecydowanie więcej niż tradycyjne mieszkanie, choćby najlepiej położone. - Naszą inwestycję Foksal 13/15 wyposażyliśmy m.in. w strefę spa z saunami i jacuzzi, pokoje dla gości lokatorów, dostępny dla wszystkich mieszkańców taras na dachu z widokiem na centrum Warszawy czy zadaszone patio ze strefą spotkań - wylicza Piotr Łukasik. - Luksus w nieruchomościach, niezależnie od tego, czy mieści się w wiekowych murach kamienicy, czy w nowoczesnym drapaczu chmur, ma solidny wspólny fundament. Jego składniki to wykorzystanie unikatowych i kosztownych materiałów, często sprowadzanych z odległych stron świata, najnowocześniejsze rozwiązania technologiczne, wyższe i bardziej przestronne pomieszczenia, wysmakowany design oraz dodatkowe udogodnienia dla mieszkańców, takie jak obsługa konsjerża na najwyższym poziomie.

O odporności luksusowych nieruchomości na kryzys mówił niedawno na naszych łamach także Michał Skotnicki, prezes spółki BBI Development. - Luksus rządzi się swoimi prawami. Podaż ekskluzywnych nieruchomości jest bardzo ograniczona. Trudno je wyprodukować. Nie schodzą z taśmy jak powtarzalne, podobne do siebie osiedla popularne. Ta wyjątkowość sprawia, że są bardziej odporne na kryzysy, na przeceny, na wahania koniunktury - podkreślał.

Opinie podziela Rafał Wojtyna, dyrektor zarządzający RWJ Development. - Nieruchomości stają się dziś znacznie pewniejszym sposobem na lokowanie kapitału niż lokata w banku. Obecna sytuacja może stanowić bodziec dla tych, którzy chcą bezpiecznie zachować kapitał w niepewnym czasie - mówi. - Wyjściem jest właśnie inwestycja w nieruchomości. W ostatnim czasie zauważyliśmy nagły wzrost pytań o mieszkania. Klienci informują nas, że nie chcą przetrzymywać pieniędzy na depozytach bankowych w obawie przed ich zamrożeniem i utratą wartości, i dlatego szukają innych, alternatywnych sposobów na ich ulokowanie. Inwestycja w nieruchomość to najlepsza tarcza antykryzysowa dla tych, którzy mają gotówkę. Rynek mieszkań w ujęciu długoterminowym zawsze stanowi bezpieczną formę lokowania kapitału.

Dyrektor Wojtyna ocenia, że czeka nas stabilizacja, a nie spadek cen mieszkań. - Jeżeli ceny w ogóle spadną, to nie więcej niż o 10 proc. Po pierwsze dlatego, że mieszkania będą istotną i w długim czasie atrakcyjną klasą aktywów, nieporównywalną z żadną inną - wyjaśnia. - Ponadto wciąż mamy postępujący deficyt mieszkań. Na 1 tys. osób przypada ich 366, przy średniej europejskiej 460. Zatem naturalny popyt na nieruchomości w najbliższym czasie na pewno nie spadnie. Ceny materiałów budowlanych i koszty budowy utrzymują się na tym samym poziomie. Gorzej może być natomiast z popytem na nieruchomości przeznaczone na wynajem krótkoterminowy i związane z obsługą ruchu turystycznego. Zapotrzebowanie w tych segmentach niewątpliwie spadło i część inwestycji straciła rację bytu. Dlatego uważam, że niektóre gospodarstwa domowe będą zmieniać przeznaczenie takich nieruchomości (np. na najem długoterminowy z mniejszym zyskiem) albo je sprzedawać.