W Polsce o tym, kto zapłaci podatek od sprzedaży domu czy mieszkania, w praktyce decyduje czas. A konkretnie to, ile czasu minęło od jego nabycia, ewentualnie wybudowania, do odpłatnego zbycia, np. sprzedaży. Czas też ma istotne znaczenie dla tych osób, które – by uniknąć obowiązkowego rozliczenia z fiskusem – mają widoki na skorzystanie ze specjalnego zwolnienia podatkowego. Przy czym prawa do preferencji nie przekreśla nawet to, że podatnik dopiero po pewnym czasie zmienił plany i wydał pieniądze ze sprzedaży na cel premiowany podatkowo.

Ogólna zasada

Zgodnie z ustawą o PIT co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości mieszkalnych i wskazanych związanych z nimi praw w obrocie prywatnym podlega opodatkowaniu, jeśli od końca roku ich nabycia, ewentualnie wybudowania, nie minęło jeszcze pięć lat.

W praktyce o tym, czy podatnik powinien rozliczyć transakcję z fiskusem, decyduje to, jak długo czekał np. z jej sprzedażą. Przy czym należy podkreślić, że nie będzie to równe pięć lat, ale pięć lat plus zazwyczaj kilka miesięcy. Przykładowo, jeśli ktoś kupił mieszkanie 1 lutego 2019 r., na jego sprzedaż bez konieczności rozliczania jej z fiskusem i ewentualnie zapłaty PIT musi odczekać do końca 2024 r., tj. w sumie pięć lat i 11 miesięcy.

Osoba, która z jakichś przyczyn nie może odczekać i musi sprzedaż mieszkanie czy dom przed upływem tego terminu, ma obowiązek wypełnić i złożyć specjalny formularz PIT-39. Jest to druk, na którym wykazuje się przychody z odpłatnego zbycia tego rodzaju nieruchomości. Zeznanie składa się w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym doszło do transakcji. Podstawą opodatkowania w tym przypadku jest dochód, czyli przychód minus koszty, a stawka PIT wynosi 19 proc. To, czy i ile realnie wyniesie opodatkowanie, zależy od wielu parametrów, m.in. od sposobu nabycia (odpłatne czy nie), ceny zakupu i ceny sprzedaży czy wysokości tzw. kosztów okołotransakcyjnych.

Ponadto ustawodawca przewidział jeszcze jeden sposób na uniknięcie podatku. To zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, które premiuje wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Zwolnienie polega na wyłączeniu z opodatkowania tej części dochodu, która odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na określone cele w przychodach z odpłatnego zbycia. Na takie wydatki z ulgą ustawa daje jednak konkretny przedział czasowy. Obecnie liczą się pieniądze wydane od odpłatnego zbycia, nie później jednak niż w ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Składając PIT-39, podatnik deklaruje wartość środków zwolnionych.

Może się zdarzyć, że pierwotnie nie planuje on inwestować w nowe mieszkanie czy dom i płaci podatek należny wynikający z PIT-39. Potem zmienia jednak zdanie i pieniądze ze sprzedaży, które zostały już opodatkowane, przeznacza na zakup nowego lokum na własne potrzeby. Wówczas także nie traci widoków na ulgę.

– Podatnik, który w ciągu trzech lat od zbycia nieruchomości poniósł wydatki na cele mieszkaniowe, np. na nabycie nowego lokalu mieszkalnego lub spłatę kredytu, będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Prawo do ulgi dotyczy również osób, które w pierwotnie złożonej deklaracji PIT-39, w której określa się dochód ze sprzedaży nieruchomości, w ogóle nie zadeklarowały lub też zadeklarowały prognozowaną wielkość wydatków na cele mieszkaniowe w wysokości niższej od kwoty wydatków ostatecznie poniesionych na własne cele mieszkaniowe – tłumaczy Michał Dec, radca prawny, doradca podatkowy, partner w kancelarii KNDP Kolibski, Nikończyk, Dec & Partnerzy.

Podatek do zwrotu

Ekspert przypomina, że ustawa o PIT nie warunkuje możliwości skorzystania z ulgi od złożenia stosownego oświadczenia w deklaracji podatkowej PIT-39. Jeżeli wartość wydatków, którą poniósł podatnik na realizację własnych celów mieszkaniowych, będzie wyższa od zadeklarowanej wysokości ulgi, podatnik powinien skorygować złożone zeznanie PIT-39 oraz wystąpić do urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot podatku.

Autopromocja
Wyjątkowa okazja

Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny

KUP TERAZ

Korekta odbywa się na tym samym formularzu, na którym pierwotnie wykazuje się podatek od opodatkowanej sprzedaży nieruchomości, czyli PIT-39, przez zaznaczenie odpowiedniego kwadratu. Będzie to tzw. korekta dobrowolna.

Trzeba jeszcze pamiętać, że podstawowymi warunkami do skorzystania z preferencji są: wydatkowanie środków na wskazane w ustawie cele w przewidzianym do tego trzyletnim terminie oraz odpowiednie ich udokumentowanie. A fiskus – do czasu przedawnienia – może je w każdej chwili sprawdzić.