Rok temu o tej porze część analityków wieszczyła wygasanie hossy na rynku mieszkań. Tymczasem, mimo pandemii, której przecież nikt nie mógł przewidzieć, lokale sprzedają się bardzo dobrze. A ceny nie tylko nie spadły, ale nawet nie stanęły w miejscu. Wciąż rosną. Ludzie kupują mieszkania, bo nie mają co?

Tak. Trwająca nieprzerwanie od kilku lat dobra koniunktura na rynku nieruchomości wywoływała u niektórych analityków i obserwatorów rynku obawy o to, że niechybnie czeka nas powtórka krachu, jakiego doświadczyliśmy przed 12 laty. Jednak od pamiętnego pęknięcia bańki mieszkaniowej wiele wody upłynęło w Wiśle i dużo się zmieniło – nie tylko w regulacjach prawnych, ale przede wszystkim w fundamentach, na których opiera się nie tylko rynek nieruchomości, ale i cała polska gospodarka.

Czas pokazuje, że uczymy się na błędach, ale też stale intensywnie rozwijamy i – o czym warto pamiętać – bogacimy. Duży popyt i wzrost cen obserwowane w ostatnich latach nie są wynikiem działań spekulacyjnych i rozdawania kredytów na lewo i prawo, lecz efektem ciągłego rozwoju gospodarczego, niskiego bezrobocia i wzrostu zamożności społeczeństwa.

Wybuch epidemii w marcu 2020 r. zaskoczył wszystkich, także sprzedających i kupujących nieruchomości. Jednak rynek szybko oswoił się z nową rzeczywistością. Po przejściowym wyhamowaniu popyt i podaż wróciły do poziomów notowanych przed pojawieniem się koronawirusa. Jednym z ważniejszych czynników skłaniających dziś do zakupu nieruchomości jest rosnąca potrzeba lokowania posiadanego kapitału i zapewnienia mu bezpieczeństwa na niepewne czasy. A takie czasy niewątpliwie nadeszły.

Pośrednicy mówią, że część sprzedających wycofuje mieszkania z oferty, bo nie ma pomysłu, co zrobić z gotówką. Oferta rzeczywiście maleje?

Sprzedaż wartościowego dobra trwałego zwykle dyktowana jest tym, że uzyskane ze sprzedaży środki chcemy wydać na inne, niecierpiące zwłoki potrzeby albo planujemy zainwestować w coś bardziej dochodowego.

Zarówno brak takich potrzeb, jak i wynikająca z panującej sytuacji chęć pozostawienia środków bezpiecznie ulokowanych „w murach" sprawiają, że niektórzy właściciele mieszkań postanawiają odłożyć w czasie ich sprzedaż.

Ani wysoka, najwyższa w Europie, inflacja, ani znikome oprocentowanie lokat bankowych, ani wiążąca się ze sporym ryzykiem gra na giełdzie nie zachęcają do pozbywania się mieszkań, których ceny wciąż trzymają się mocno.

Mieszkania szybko znajdują nabywców?

Autopromocja
Wyjątkowa okazja

Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny

KUP TERAZ

Na podstawie analizy ogłoszeń publikowanych w portalach nie sposób jednoznacznie określić, jak długo trwa proces sprzedaży mieszkania. Zniknięcie ogłoszenia nie musi oznaczać, że znalazł się nabywca i doszło do transakcji. Obserwując rynek, można jednak dostrzec, że mieszkania oferowane w cenach nieodbiegających znacząco od rynkowych (transakcyjnych) szybko znajdują nabywców, nierzadko nawet w kilka dni. Znacznie dłużej sprzedają się lokale, które właściciele wystawiają na sprzedaż z zawyżoną ceną, tzw. ceną marzeń. Takie oferty najczęściej pozostają niewidoczne dla potencjalnych klientów, bo nie mieszczą się w określanych przez nich kryteriach wyszukiwania lub, mając ceny wyraźnie wyższe od innych, nie wzbudzają zainteresowania.

Sytuacja zmienia się dopiero, gdy dokuczliwe milczenie telefonu skłania oferenta do weryfikacji oczekiwań i urealnienia ceny ofertowej.

Co było hitem na rynku mieszkań w 2020 roku?

Trudno wskazać typ lokali, który cieszył się ponadprzeciętnym zainteresowaniem klientów. Niewątpliwie jednak niepewna przyszłość i chęć ucieczki od gotówki u osób z mniejszymi oszczędnościami napędzały i wciąż napędzają popyt na małe mieszkania, które są najbardziej przystępne cenowo.

Wizja przeciągania się epidemii i związanych z nią ograniczeń była dla części klientów powodem, dla którego zdecydowali się na zakup większego, bardziej przestronnego mieszkania, zapewniającego także miejsce do pracy zdalnej lub dodatkową przestrzeń do wypoczynku, np. ogródek. Jednak z analizy preferencji użytkowników serwisu Morizon.pl wynika, że nie spowodowało to istotnej zmiany w strukturze pytań o lokale mieszkalne.

Wybuch epidemii mocniej wpłynął na strukturę zapytań w obrębie całego rynku nieruchomości – ponaddwukrotnie wzrósł popyt na działki – zarówno budowlane, jak i rekreacyjne, a bezpośrednio po pierwszej fali epidemii także na domy – jako alternatywę dla zakupu dużego mieszkania w mieście.

Rynek domów i działek jest nadal jest rozgrzany? Padają rekordy?

Wybuch epidemii i ograniczenia, jakie zostały wprowadzone w celu zapobiegania jej rozprzestrzenianiu się, unaoczniły wszystkim, jak ważna jest możliwość swobodnego wyjścia na świeże powietrze, jak cenny jest nieskrepowany kontakt z naturą, jak wielką wartość stanowi własny ogród czy choćby kawałek trawnika.

Dlatego zaraz po zniesieniu lockdownu wskaźniki zainteresowania użytkowników serwisu Morizon.pl ofertami działek dosłownie poszybowały w górę (wzrost o ponad 100 proc.), a liczba pytań o domy wzrosła o ponad 30 proc., licząc rok do roku. I choć z upływem kolejnych miesięcy popyt na oferty z tych segmentów stopniowo malał (co wiąże się też sezonowością popytu na tych rynkach), to wciąż utrzymuje się na relatywnie wyższym poziomie niż rok temu.

W co dziś najlepiej zainwestować? Co się wydaje najbezpieczniejszą lokatą?

Nie będę oryginalny, twierdząc, że zakup nieruchomości to najpewniejszy sposób na ulokowanie gotówki na trudne czasy. Warto wziąć pod uwagę, że ceny nieruchomości w Polsce wciąż pozostają niższe niż w większości krajów Unii Europejskiej i najpewniej nadal będą podążać w kierunku unijnej średniej. Jesteśmy państwem rozwijającym się, którego społeczeństwo się bogaci, i pula środków przeznaczanych na inwestycje w nieruchomości będzie się zwiększać. Jeżeli nie nawiedzi nas jakiś nieprzewidziany kataklizm, popyt na mieszkania, domy i działki w dalszej perspektywie będzie rósł, a w ślad za nim ceny. Oczywiście nie oznacza to, że zakup każdej nieruchomości wiąże się z pewnym zyskiem.

Podsumowując, jak mocno pandemia zmieniła rynek nieruchomości? Co pana najbardziej zaskoczyło?

Pandemia niewątpliwie odcisnęła swoje piętno na polskim rynku nieruchomości. Choć na przełomie I i II kwartału podaż i popyt mocno wyhamowały i pojawiło się realne widmo kryzysu, to już w III kwartale nastąpiło solidne odbicie. Niespodziewanie wystrzelił popyt na działki i wyraźnie wzrósł na domy. Wprowadzenie zdalnego nauczania na uczelniach, zdalnej pracy w wielu firmach oraz zanik ruchu turystycznego mocno ograniczyły popyt na rynku najmu mieszkań i rynku najmu nieruchomości komercyjnych.

Ostatecznie, mimo koronawirusowych perturbacji, rok 2020 pod względem liczby transakcji i wartości sprzedaży nie powinien odbiegać od średniej z ostatnich trzech lat.

Co czeka rynek w 2021 r.? Nieruchomości będą jeszcze drożeć?

Chciałoby się rzec: cóż warte są prognozy w świetle tak niespodziewanych wydarzeń, jak wybuch epidemii? Jednak zarówno argumenty, o których wspomniałem wcześniej, jak i kolejne odczyty Indeksu Cen Mieszkań, publikowanego przez serwis Morizon.pl wskaźnika trendu cenowego na polskim rynku mieszkaniowym, przemawiają za tym, by twierdzić, że mieszkania nadal będą drożeć. Dynamika wzrostu cen prawdopodobnie będzie niższa od tej obserwowanej w ostatnich latach, ale jeśli nic nie zachwieje popytem, a podaż nie wzrośnie w stopniu znaczącym, na spadki cen nie ma co liczyć.

CV

Marcin Drogomirecki, ekspert ds. rynku nieruchomości serwisu Morizon.pl. Współtwórca specjalistycznych narzędzi dla pośredników, stron WWW i portali nieruchomościowych. Specjalista w dziedzinie marketingu nieruchomości i promocji ofert w internecie. Autor analiz, raportów i komentarzy. Wykładowca na szkoleniach dla pośredników. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji na Uniwersytecie Warszawskim oraz studiów PR i strategicznego komunikowania firm w Szkole Głównej Handlowej.