Służebność mieszkania wpływa na cenę nieruchomości - wyrok WSA

Sztuczne zaniżanie ceny sprzedaży mieszkania czy domu, żeby zapłacić mniejszy PIT, to zły pomysł. Dla opodatkowania znaczenie ma wartość rynkowa. A fiskus dysponuje instrumentem wyegzekwowania PIT według realnej wartości lokum.

Od tej zasady są jednak wyjątki. Przypomniał o tym ostatnio Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. Uznał, że dożywotni lokator może uzasadniać znaczące zaniżenie ceny.

Sprawa dotyczyła rozliczenia PIT za 2014 r. podatnika, który miał wyjątkowego pecha. W 2014 r. sprzedał dwie nieruchomości. Jedną z nich było mieszkanie, które nabył trzy lata wcześniej. Ponieważ od końca roku nabycia nie minęło pięć lat, w grę wchodził PIT.

Czytaj także: PIT za 2020 r.: zarobiłeś na mieszkaniu, podziel się z fiskusem

Dwa rodzaje czynników

Fiskus uznał jednak, że cena, za którą sprzedał mieszkanie, znacząco odbiegała od rynkowych. Potwierdził to w ekspertyzie biegły, więc urzędnicy zażądali wyższego podatku. Podatnik przekonywał jednak, że nadzwyczajnie niska cena wynika ze skomplikowanego stanu nieruchomości. Kupił ją, nie wiedząc, że ówczesny właściciel ustanowił na niej na rzecz syna dożywotnią i nieodpłatną służebność osobistą polegającą na prawie korzystania z całego lokum. Jako nowy właściciel nie miał więc możliwości korzystania z mieszkania. Podjął próby sądowego uzyskania władztwa nad nieruchomością zmierzające do eksmisji, ale nie dały one rezultatu.

To nie przekonało urzędników skarbówki. Stwierdzili, że czynniki modyfikujące cenę rynkową zostały zawężone do związanych z fizyczną stroną nieruchomości, tj. do jej materialnego zużycia, stanu technicznego, właściwości konstrukcyjnych itp. Nie są nimi natomiast czynniki prawne (tu: dożywocie).

WSA: są różne sytuacje

Rację podatnikowi przyznał dopiero Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. Owszem, zgodził się, że zasadniczo cena nabycia powinna odpowiadać cenie rynkowej. Ustawodawca dopuszcza jednak, by cena zawarta w umowie odbiegała – nawet znacznie – od wartości rynkowej, choć tylko z uzasadnionych powodów. Kwestią, której nie można pominąć, są więc przyczyny uzasadniające uznanie ceny umownej za cenę rynkową. Wojewódzki Sąd Administracyjny zauważył, że w obrocie gospodarczym zdarzają się sytuacje, które mogą wpływać na wysokość ceny nieruchomości. Często są nietypowe, nie sposób zatem w zasadzie podać wyczerpującego katalogu takich przyczyn.

W ocenie WSA w Gdańsku czynników modyfikujących cenę rynkową rzeczy tego samego rodzaju i gatunku, służących do określenia wartości rynkowej konkretnej rzeczy, nie można zawężać do związanych z jej fizyczną stroną (tj. materialnym zużyciem, stanem technicznym, wielkością, wiekiem itp.).

Jak podkreślił w pisemnym uzasadnieniu sędzia Sławomir Kozik, cenę rynkową modyfikują także czynniki stricte prawne, a więc odnoszące się do stanu prawnego rzeczy.

Wyrok jest nieprawomocny.

Sygnatura akt: I SA/Gd 1099/20

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

Konrad Piłat, doradca podatkowy w kancelarii KNDP Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy

Przy sprzedaży nieruchomości dość często dochodzi do sporów o to, czy cena z umowy odzwierciedla wartość rynkową. W sprawie fiskus nie twierdził, że sprzedawca mógł uzyskać wyższą cenę. Uznał, że skomplikowana sytuacja prawna nieruchomości nie wpływa na jej wartość rynkową w rozumieniu ustawy o PIT. Nie sposób się z tym zgodzić. Brzmienie przepisu nie daje podstaw do takiej interpretacji. Ponadto możliwość określenia przychodu w cenie rynkowej została wprowadzona do ustawy o PIT, aby osoba sprzedająca nieruchomość nie zaniżała ceny w celu uniknięcia albo zmniejszenia podatku. Sposób zastosowania przez organy art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o PIT powodowałby zaś, że przychód byłby określony w wysokości wyższej niż rzeczywista. Podatnik musiałby zapłacić PIT od dochodu, którego nie osiągnął i nie mógł osiągnąć.