Od roku żyjemy w rzeczywistości mocno zmienionej przez pandemię, jak dziś wygląda zarządzany przez was portfel i jak covid wpłynął na znajdujące się w nim nieruchomości?

Portfel nieruchomości zarządzanych przez nas w 2020 r. obejmował blisko 150 tys. mkw. biur i lokali usługowych. Wraz z wybuchem pandemii i wprowadzeniem pierwszego lockdownu z dnia na dzień nasze budynki opustoszały. Stan ten trwał praktycznie przez cały II kwartał ub.r., jednak wraz z luzowaniem obostrzeń obserwowaliśmy stopniowy powrót pracowników do biur - w zależności od budynku było to od 15 do nawet 50 proc. pierwotnych stanów osobowych. Jednak wobec kolejnej fali wysokich statystyk zachorowalności obecne wykorzystanie biur nie przekracza 25 proc. W oczywisty sposób przekłada się na ograniczone zapotrzebowanie na usługi świadczone przez najemców lokali usługowych, szczególnie w naszych parkach biurowych, takich jak kafeterie, przedszkola, sklepy spożywcze, czy centra coworkingowe. Wierzymy jednak, że usługi te są istotną częścią naszej oferty dla najemców biurowych stanowiących trzon naszego biznesu i staramy się bardzo elastycznie reagować na zgłaszane przez nich problemy z płynnością.

Czy pełnicie funkcję zarządcy waszych nieruchomości?

Samodzielne zarządzanie portfelem nieruchomości jest trwałym elementem naszej strategii. Bezpośrednia komunikacja z najemcami i służbami technicznymi pozwala nam na o wiele głębsze i szybsze zrozumienie potrzeb nieruchomości, podczas, gdy bezpośredni nadzór poprawia decyzyjność i umożliwia sprawniejsze zarządzania kosztami eksploatacji.

Taka forma zarządzania wymaga jednak pewnej minimalnej skali portfela, dzięki której usprawiedliwione stają się inwestycje w sferach takich jak IT czy standaryzacja procesów. Element skali przekłada się również na możliwość tworzenia atrakcyjnej oferty pozapłacowej dla pracowników. Rynek outsourcingu z drugiej strony jest bardzo konkurencyjny i pełen innowacji stanowiąc atrakcyjną alternatywę dla właścicieli mniejszych lub bardziej rozczłonkowanych portfeli.

Mimo niepewnej przyszłości, co do świadczenia pracy w nowej rzeczywistości oraz spadku popytu na powierzchnie w czerwcu ub.r. i w styczniu br. zainwestowaliście w duże kompleksy biurowe...

W makroskali wierzymy w dalszy rozwój rynku biurowego w Polsce. Jestem przekonany, że zadziałają tu te same czynniki, które leżały u podstaw niebywałego rozwoju Warszawy i miast regionalnych w okresie przed pandemią, to jest poziom edukacji, ilość absolwentów, rozwijająca się i dywersyfikująca gospodarka. Wierzę też, że płynność z jaką szeroko pojęty polski sektor biurowy przystosował się do nowych realiów bez istotnego uszczerbku dla wydajności, będzie jego dodatkowym atutem i wyznacznikiem konkurencyjności.

Najlepszym tego dowodem jest fakt, że wielu z naszych najemców dostarczało swoim macierzystym organizacjom rozwiązań w zakresie pracy zdalnej, czy korzystania z biur w okresie ograniczeń, a obecnie, jako pierwsi opracowują i wdrażają programy „nowej" normalności. Siłę polskiego rynku biurowego potwierdza również relatywnie duża aktywność najemców, tylko w naszym portfelu w ostatnich kilku miesiącach udało nam się wynegocjować przedłużenia czterech bardzo istotnych umów najmu.

Kupiliście Equal Business Park w Krakowie i Jerozolimskie Business Park w Warszawie. Dlaczego wybraliście te właśnie projekty?

Warszawa i Kraków to nie tylko najważniejsze ośrodki na biurowej mapie polski, ale także miasta o bardzo atrakcyjnym profilu demograficznym. To miasta młode, centrotwórcze, a znaczącej sile oddziaływania w swoich regionach. Oba projekty to kompleksy biurowe oferujące wielowymiarową dywersyfikację, zarówno pod względem liczby i wielkości najemców, ale także branż, które reprezentują i zakresu działalności przez nich prowadzonej. Oba projekty cechuje także doskonała lokalizacja, dostępność infrastruktury komunikacyjnej oraz oferty usługowej i handlowej. W przypadku Jerozolimskie Business Park mamy również możliwość rozbudowy kompleksu o dalsze budynki. Są to kluczowe kryteria brane przez nas pod uwagę w ocenie długookresowych perspektyw inwestycyjnych. Oba miasta pozostają w obszarze naszych przyszłych zainteresowań.

W portfelu macie projekt mieszkaniowy w Gdańsku, który był częścią wielofunkcyjnej inwestycji. Czy planujecie kolejne deweloperskie inwestycje mieszkaniowe? Wchodzimy podobno w erę przedsięwzięć mixed use.

Stale analizujemy możliwości podobnych realizacji. Podaż gruntów pod tego rodzaju projekty jest niestety bardzo ograniczona, a konkurencja o nie niebotyczna. Poza deweloperami dysponującymi starymi bankami ziemi, oferta projektów mixed use, szczególnie w tak centralnych lokalizacjach jak Heweliusza i Rajska w Gdańsku, będzie bardzo ograniczona.

Dziś wszyscy przez wszystkie przypadki odmieniają magazyny i najem instytucjonalny mieszkań. Z rynkiem magazynowym mieliście już flirt, czy wrócicie na niego?

Tak, nasz pierwszy projekt magazynowy w Warszawie zrealizowaliśmy już w latach 90-tych i byliśmy w tym obszarze pionierami. Łącznie naszym udziałem było ponad 100 tys. mkw. budynków typu inner city logistics. I tu jednak konkurencja przybiera nieoczkiwane formy, ziemię pod nasz ostatni, niedoszły projekt tego typu sprzedaliśmy deweloperowi mieszkań. Intensywność zagospodarowania połączona z istotnie wyższymi marżami mieszkaniowymi umożliwia tego rodzaju arbitraż. Aktywnie jednak obserwujemy rynek magazynowy w poszukiwaniu możliwości inwestycyjnych.

Czy rynek PRS was interesuje – jako inwestora czy zarządcę?

W wielu przypadkach oferta PRS jest bardzo mało zróżnicowana pod względem chociażby wielkości mieszkań. Struktura realizowanych lokali adresowana jest głównie do bardzo ograniczonej grupy użytkowników, głównie singli bądź bezdzietnych par. Z jednej strony, brakuje w mojej ocenie oferty umożliwiającej harmonijne zaplanowanie swoich potrzeb mieszkaniowych w oparciu o najem w horyzoncie więcej niż kilku lat, z drugiej, tak homogeniczna oferta będzie bardzo podatna nad wykreowanie nadpodaży. Rynek najmu, aby stał się w pełni wartościową alternatywą dla własnego M musi ulec istotnemu przedefiniowaniu. Oczywiści rozumiem, że pozostajemy we wstępnej fazie jego rozwoju i gdzieś ten pierwszy krok trzeba postawić. Na tę chwilę jednak, będziemy z uwagą obserwować trendy i poszukiwać oznak równoważenia oferty.

CV

Rafał Nowicki kieruje Apollo-Rida w Polsce od 1995 r. Założona przez Davida Mitznera spółka to jeden z prekursorów rynku nieruchomości w Polsce.