Kiedy zarządca szkodzi wspólnocie

Przybywa właścicieli mieszkań, a tym samym wspólnot mieszkaniowych. Administrowanie nimi najczęściej powierza się wybranemu zarządowi. Ten potem szuka pomocy profesjonalnego zarządcy i zleca mu administrowanie wspólnotą. Nierzadko robi to nierozważnie, co potem się mści na właścicielach. Same jednak zarządy potrafią łamać przepisy.

[srodtytul]Żonglowanie przelewami[/srodtytul]

Tak było w 15 wspólnotach, którymi administrował jeden zarządca. Z kont wspólnoty pożyczał pieniądze na swoje prywatne cele, a kiedy właściciele zauważali, że brakuje środków, brał je z zasobów innej wspólnoty. W końcu zarządca pogubił się – nie wiedział, jakie kwoty i od kogo pożyczył. Sprawa miała finał w Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, czyli w sądzie dyscyplinarnym dla licencjonowanych zarządców (działa w Ministerstwie Budownictwa). [b]Komisja ustaliła, że zarządca przywłaszczył sobie 552 341,41 zł. Stracił licencję. Teraz toczy się przeciwko niemu spawa karna w sądzie.[/b]

– Takich spraw niestety przybywa – mówi Maria Rzempała z Ministerstwa Budownictwa. Wspólnoty się skarżą, że zarządcy zawyżają koszty remontów, narzucają wykonawców prac remontowych, samowolnie podnoszą wysokość swojego wynagrodzenia. Przerzucają na swoje prywatne konto także pieniądze wspólnot, płacą za roboty, które w rzeczywistości nie zostały wykonane.

[srodtytul]Pod lupą właściciela[/srodtytul]

Nie ma instytucji, która kontrolowałaby administrację wspólnoty. Ustawa o własności lokali daje właścicielom prawo do współdziałania w gospodarowaniu nieruchomością wspólną. Przyznaje im ponadto prawo do kontroli działalności zarządu (ale nie zarządcy). Od kilku lat korzysta z tego Gdańsk, do którego należy część lokali w 3500 wspólnot. – Co roku sprawdzamy około 100 wspólnot. Niestety, w 30 proc. z nich znajdujemy nieprawidłowości – mówi Ewa Sienkiewicz z Gdańskiego Zarządu Nieruchomościami Komunalnymi. Wiele zarzutów jest podobnych do tych, które wpływają do KOZ. Najbardziej drastyczny wypadek zdarzył się na początku roku. Dokumentacja finansowa była sfałszowana, a zarządca przedstawił licencję zawodową innej osoby.

Przepisy dają też wspólnotom prawo wglądu w dokumentację. Kiedy jednak zarząd odmawia jej udostępnienia, pozostaje skarga do sądu. – Wspólnoty zawsze mogą też złożyć na policję doniesienie o popełnieniu przestępstwa polegającego na ukrywaniu dokumentów – podpowiada Maria Rzempała. Z reguły to skutkuje, ale nie zawsze.

– Można jeszcze odwołać zarząd lub poszczególnych jego członków – dodaje Jacek Łapiński, dyrektor GZNK. Aby jednak to zrobić, trzeba zwołać zebranie albo zbierać podpisy pod uchwałą w tej sprawie, chodząc od lokalu do lokalu. To jest jednak uprawnienie zarządu. Wystąpić do niego w tej sprawie może tylko właściciel (właściciele) dysponujący 10 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej. Ale jest wyrok Sądu Najwyższego, który pozwala właścicielom zbierać podpisy pod uchwałą, jeżeli nie ma to wpływu na jej treść. Mogą też wystąpić o ustanowienie zarządcy przymusowego. To ostateczność. Właściciele nie mają już wtedy żadnego wpływu, zarządca zdaje relacje tylko sądowi.

[b]– Zawsze też można wystąpić do sądu cywilnego o odszkodowanie przeciwko członkom zarządu, którzy przyczynili się do strat.[/b] Trzeba jednak udowodnić w sądzie ich winę – twierdzi Aleksander Snarski, prawnik z Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości. Można również złożyć zawiadomienie do prokuratury.

[ramka][srodtytul]Jak działa zarząd, a jak zarządca[/srodtytul]

[b]Zarząd[/b]

- w dużych wspólnotach (powyżej siedmiu lokali), najczęściej wybierany,

- składa się z osób fizycznych,- jego członkowie nie muszą mieć licencji zawodowej,

- reprezentuje wspólnotę, np. w sądzie,- kieruje bieżącymi i finansowymi sprawami wspólnoty,

- zawiera umowy w imieniu wspólnoty, wykonuje uchwały właścicieli,

- wybiera zarządcę i podpisuje z nim umowę.

[b]Zarządca[/b]