Zaczynamy od warunków zabudowy

Zanim rozpoczniesz załatwianie formalności, ustal status swojego gruntu. Jest to proste i wcale nie trzeba biegać po urzędach. Wystarczy zajrzeć do decyzji podatkowej. Od każdego gruntu płacimy przecież podatek – jeżeli jest to ziemia rolna, to podatek rolny, a gdy teren przeznaczony pod zabudowę (lub zabudowany) – podatek od nieruchomości. W decyzjach ustalających wymiar podatku na bieżący rok można znaleźć dane o naszym gruncie, w tym jego numer ewidencyjny, oraz o jego charakterze.

Sprawdź, czy działka jest położona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli tak, zorientuj się, na co pozwala plan na tym terenie, gdzie jest położona działka. Najlepiej byłoby, gdyby była przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne.

Wtedy dalej można załatwiać formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Dobrze wziąć wypis i wyrys z planu. Przyda się projektantowi projektu budowlanego lub przy wyborze właściwego projektu powtarzalnego (gdy kupujemy gotowy projekt).

Gorzej, gdy działka leży na terenie, dla którego nie ma planu. Tam, zanim zacznie się starania o pozwolenie na budowę, trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Masz już działkę, ale leży ona na terenie pozbawionym miejscowego planu. Teraz musisz wystąpić o warunki zabudowy. Niestety, wymaga to sporo zabiegów.

Już od kilku lat pozwolenie na budowę wydaje się wprost na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie wszędzie jednak są plany.

Ich deficyt jest najbardziej odczuwalny w dużych miastach. Przez długie lata gminy posługiwały się planami uchwalonymi na podstawie przepisów z 1984 r. (i wcześniejszych). Przestały one obowiązywać od 1 stycznia 2004 r. (część utraciła ważność rok wcześniej). Od tej daty planów stale przybywa, ciągle jednak jest ich za mało.

Tam, gdzie ich nie ma, wcześniej trzeba otrzymać decyzję o warunkach zabudowy, a dopiero potem można wystąpić o pozwolenie budowlane. Kwestie związane z uzyskiwaniem decyzji reguluje:

- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2004 r. nr 6, poz. 41 z późn. zm.),

- rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DzU z 2003 r. nr 164, poz. 1588 z późn. zm.).

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta >patrz ramka.

Uwaga!

Często urzędy wymagają dołączenia do wniosku wstępnych warunków przyłączenia do sieci od poszczególnych zarządców sieci. Taki wymóg nie wynika z przepisów.

Wniosek musi określać teren, na którym inwestycja ma być zrealizowana – czyli naszą działkę budowlaną. Ta część wniosku wykonywana jest na kopii mapy zasadniczej z wyrysowanymi granicami terenu inwestycji.

Uwaga!

Najwięcej problemów przysparzają kopie map. Bardzo często budujący przynoszą ksero mapy. Tymczasem to za mało. Urzędnicy potrzebują kopii mapy (nie ma wymogu, aby była ona aktualizowana, jak do projektu budowlanego), wydanej przez powiatowy ośrodek geodezyjny, z pieczątką.

Decyzja o warunkach zabudowy zastępuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Otrzyma się ją tylko wtedy, gdy spełnione zostaną łącznie warunki, o których mówi art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z nimi działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu powinno być wystarczające do użytkowania domu. W razie braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi. Uzbrojenie zostanie wykonane albo przez zarządcę sieci, albo przez samego inwestora na warunkach określonych w umowie.

Przy ustaleniu warunków zabudowy ważne jest także dobre sąsiedztwo. Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest choćby jedna zabudowana działka. Planowany dom musi nawiązywać do zabudowy istniejącej już na sąsiednich działkach (np. jeśli na sąsiednich działkach stoją domy jednorodzinne, to zwykle możesz wybudować taki właśnie dom; jeśli natomiast znajdują się tam bloki lub zakłady przemysłowe – masz marne szanse na budowę domu).

Ustawa o planowaniu nie zawiera m.in. definicji działki sąsiedniej. Sami urzędnicy podejmują więc decyzję, co należy rozumieć przez działkę sąsiednią. Na pewno nie można powiedzieć, że są to tylko działki, które przylegają do działki inwestora, lecz też z najbliższego sąsiedztwa.

Uwaga!

Samotnik nie ma szans na dom. Wybudowanie willi na pustkowiu jest po prostu niemożliwe. Nie ma bowiem w pobliżu żadnej zabudowy, do której można nawiązać. Ale od każdej reguły są wyjątki. W tym wypadku takim wyjątkiem jest zabudowa zagrodowa – na odludziu może więc zamieszkać rolnik.

To, czy inwestor spełnia warunki, sprawdza się poprzez analizę urbanistyczną. Przeprowadza się ją wedle zasad z ww. rozporządzenia ministra infrastruktury i obejmuje ona obszar wokół działki inwestora. Analizę istniejącej zabudowy przeprowadza urbanista architekt (gdy należy do właściwej izby architektów lub urbanistów). Na tej podstawie wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje warunki zabudowy.

Taki analizowany obszar jest wyznaczony przez minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o wydanie decyzji, jednak nie może być mniejszy niż 50 metrów (uwaga, nie ma granicy maksymalnej) >patrz przykład.

W przepisach istnieje też pewien paradoks. Otóż osoby, których nieruchomość przekroczy powierzchnię jednego hektara, traktuje się jako rolników posiadających gospodarstwo rolne. Nie ma przy tym znaczenia, czy grunty leżą w obrębie miasta, czy poza nim.

Prawo budowlane oraz ustawa o planowaniu pozwala rolnikom na budowę zagrody. Definicję zagrody zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z nią należy przez to rozumieć przede wszystkim budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych i leśnych. To oznacza, że wniosek może złożyć osoba, która ma taką działkę, choć w rzeczywistości rolnikiem nie jest, ale przepisy ją tak traktują.

Dlatego w wielu urzędach miejskich można uzyskać decyzję ustalającą warunki zabudowy dla zagrody bez spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa, ale tylko gdy powierzchnia gospodarstwa towarzyszącego tej zabudowie jest większa od średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w gminie. W gminach miejskich średnia nie jest duża.

Pamiętaj!

Art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych daje możliwość ustalenia warunków zabudowy, bez zgody na odrolnienie niewielkich działek. Jeżeli grunt ma klasę od I do III, to można bez zgody odrolnić pół hektara, jeśli klasę IV – jeden hektar (musi to być zwarty obszar, a więc w jednym kawałku).

Nie dotyczy to gruntu, na którym jest las. Jeżeli więc na naszej działce znajduje się chociaż niewielki lasek, to nie można go w decyzji o warunkach przeznaczyć pod zabudowę.

Uwaga!