O szczególnej konstrukcji zasiedzenia w spółdzielniach mieszkaniowych

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: usm) przyznała osobom, którym przysługuje spółdzielcze (lokatorskie lub własnościowe) prawo do lokali, oraz niektórym najemcom prawo żądania, by spółdzielnia mieszkaniowa (dalej: spółdzielnia) przeniosła na nich własność używanych dotychczas lokali. Jeśli jednak ona sama nie jest właścicielem nieruchomości (lub lokali), których własność powinna przenieść na inne osoby, roszczenia takie nie mogą być spełnione.

Tymczasem w dniu wejścia w życie usm niektóre spółdzielnie nie były właścicielami ani użytkownikami wieczystymi gruntów, na których stały wzniesione przez nie budynki. Musiały więc najpierw nabyć odpowiedni tytuł prawny do gruntu. Aby to ułatwić i przyspieszyć chwilę, kiedy możliwa stanie się realizacja zgłaszanych przez osoby uprawnione wniosków o nabycie własności mieszkań lub innych lokali, do usm został wprowadzony art. 35 dotyczący zasiedzenia takich gruntów.

I tak zgodnie z art. 35 ust. 4 usm spółdzielnia nabywa własność gruntu przez zasiedzenie, jeżeli spełnione są warunki określone w art. 35 ust. 1 usm i jeśli nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn).

Nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym to taka, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Dokumentami, z których w razie braku księgi wieczystej może wynikać, iż jakiejś osobie (osobom) przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości, a w szczególności że ktoś jest właścicielem nieruchomości, są oprócz zbioru dokumentów (o którym mowa w art. 123 i 124 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) m.in.: umowa przeniesienia własności nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego, prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające np. istnienie prawa własności nieruchomości lub nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie albo w wyniku działu spadku, a także decyzja administracyjna lub dane z ewidencji gruntów i budynków.

W analizowanej sytuacji nabycie własności nieruchomości przez spółdzielnię przez zasiedzenie następuje, gdy spełnione są warunki określone w art. 35 ust. 1 usm. A są one zupełnie inne niż warunki wymagane przez art. 231 kodeksu cywilnego, a także inne niż określone w art. 172 k.c., mimo że w obu wypadkach mowa jest o nabyciu własności „przez zasiedzenie”.

Zasiedzenie w rozumieniu art. 172 k.c. następuje bowiem, gdy z roszczeniem o przeniesienie na nią własności działki wystąpi osoba, która posiada nieruchomość jako posiadacz samoistny nieprzerwanie przez lat 20 (gdy uzyskała posiadanie w dobrej wierze) lub przez lat 30 (w złej wierze). Przesłanki te nie mogą jednak mieć zastosowania, gdy właściciel gruntu nie jest znany.

Do zasiedzenia w rozumieniu art. 35 ust. 4 usm nie stosuje się art. 511 k.p.c. w zakresie zobowiązującym do wskazania we wniosku o wszczęcie postępowania zainteresowanych w sprawie (bo wskazanie takich osób nie jest możliwe ze względu na nieuregulowany stan prawny nieruchomości). Zasiedzenie w rozumieniu art. 35 ust. 4 usm musi stwierdzić sąd właściwy ze względu na położenie nieruchomości, a do rozpoznania wniosku spółdzielni o stwierdzenie takiego zasiedzenia stosować się będzie odpowiednie przepisy k.p.c., a zatem niestosowanie w pełni art. 511 k.p.c. nie zwalnia sądu z obowiązku zastosowania art. 609 § 2 k.p.c., w myśl którego, jeśli wnioskodawca nie wskaże innych zainteresowanych, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie.

Kontynuacją przepisu art. 35 ust. 4 usm jest wprowadzony przez jej nowelizację z 14 czerwca 2007 r. przepis art. 35 ust. 4

1

. Mówi on, że spółdzielnia, która 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa (SP) albo gminy, albo gdy właściciel tej nieruchomości pozostaje nieznany mimo starań o jego ustalenie, i przed tym dniem na podstawie pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej spółdzielnia ta wybudowała budynek, nabywa własność tej nieruchomości przez zasiedzenie. A orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności tej nieruchomości jest podstawą wpisu do księgi wieczystej.Przepis ten w odniesieniu do gruntów, których właściciela nie da się ustalić, powtarza rozwiązania z art. 35 ust. 4 usm, tylko w węższym zakresie. Bo w art. 35 ust. 4 przewidziano nabywanie przez spółdzielnię w drodze zasiedzenia gruntu o nieuregulowanym stanie prawnym (a więc i gruntu, którego właściciela nie da się ustalić), także gdy spółdzielnia wybudowała na tym gruncie budynek na podstawie pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej. W opisanym zakresie regulacja ta więc wydaje się zbędna.

Jeśli natomiast chodzi o nabywanie przez zasiedzenie gruntów SP lub gminy, to przepis art. 35 ust. 4

1

usm częściowo dotyczy takich samych nieruchomości, o których mówi art. 35 ust. 1, i w odniesieniu do tych nieruchomości wydaje się z nim sprzeczny. Art. 35 ust. 1 wprowadza bowiem zasadę, że spółdzielnia mieszkaniowa, która 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem gruntów stanowiących własność SP, gminy, osoby prawnej innej niż SP, gmina albo związek międzygminny lub osoby fizycznej oraz przed tym dniem wybudowała sama lub wybudowali jej poprzednicy prawni budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem, może żądać, by właściciel zajętej na ten cel działki budowlanej przeniósł na nią jej własność za wynagrodzeniem. A przepis art. 35 ust. 4

1

przewiduje, że spełniając te same warunki, spółdzielnia nabywa własność gruntu przez zasiedzenie. I to nie tylko własność działki budowlanej, ale całej nieruchomości, choćby nawet była za duża na potrzeby stojących tam budynków wybudowanych przez spółdzielnię. Albo gdyby na tej samej nieruchomości stały budynki wybudowane przez kogoś innego.

Różnice zakresu obowiązywania obu tych przepisów polegają na tym, że przez zasiedzenie można nabyć tylko własność gruntu zabudowanego budynkami, które wybudowane zostały na podstawie decyzji lokalizacyjnej i pozwolenia na budowę (a nie jakimikolwiek budynkami, w stosunku do których nie wydano nakazu rozbiórki, i nie wyłącznie urządzeniami trwale związanymi z gruntem). I na tym, że przez zasiedzenie spółdzielnia może nabyć tylko własność gruntu SP lub gminy albo gruntu o nieuregulowanym stanie prawnym (a nie gruntów innych właścicieli).

Kolejny przepis dodany przez nowelizację z 14 czerwca 2007 r. – art. 35 ust. 4

2

usm – mówi, że jeżeli osoba uprawniona do lokalu spółdzielczego wystąpiła z wnioskiem o przeniesienie prawa odrębnej własności, a spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się objęty wnioskiem lokal, ale spełnia warunki, o których mowa w ust. 4

1

, to zarząd spółdzielni obowiązany jest w ciągu trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia gruntu, na którym znajduje się budynek opisany we wniosku.

Przepis ten dotyczy zapewne wyłącznie tych nieruchomości, o których mowa w art. 35 ust. 4

1

(skoro wymaga spełnienia określonych w nim warunków), i wprowadza termin, w jakim zarząd spółdzielni obowiązany jest wystąpić do sądu o zasiedzenie. Termin ten ma jednak zastosowanie tylko wtedy, gdy uprawniony do tego na podstawie przepisów usm członek chce nabyć własność lokalu.

Nowe przepisy art. 35 ust. 4

1

i ust. 4