Najpierw wystąp o zgodę, potem adaptuj

Rz: Kiedy pomieszczenia na klatce schodowej lub strychu są powierzchnią wspólną, a kiedy odrębną własnością?

Aleksandra Dalecka:

Rozróżnienie pomiędzy nieruchomością wspólną, samodzielnym lokalem mieszkalnym, pomieszczeniem pomocniczym oraz pomieszczeniem przynależnym wprowadzone zostało w ustawie z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.Te przepisy przesądzają o tym, do czego właściciel lokalu ma wyłączne prawo, a w jakim zakresie jest tylko współwłaścicielem w danym budynku zobowiązanym do respektowania praw innych współwłaścicieli. Określają też możliwości adaptacji strychu, klatek schodowych, komórek czy piwnic przez poszczególnych właścicieli mieszkań.

Załóżmy, że strych jest pustym pomieszczeniem, żaden z pozostałych mieszkańców kamienicy z niego nie korzysta. Czy właściciel lokalu na ostatnim piętrze może go po prostu zaadaptować na swoje potrzeby? Czy sąsiadowi z pierwszego piętra wolno zagrodzić część klatki schodowej i zająć ją na prywatny hol?

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Każdy właściciel lokalu w danym budynku jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej w określonym ułamku. Ułamkowe oznaczenie współwłasności uprawnia do współkorzystania z całości nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, ale nie daje prawa do wskazania, że właścicielowi mieszkania przysługuje np. konkretna powierzchnia klatki schodowej przylegającej do jego mieszkania. Nie można zatem po prostu zająć kawałka powierzchni obok swojego lokalu, uznając, że „należy mi się, bo jest najbliżej mojego mieszkania i odpowiada mojemu udziałowi w nieruchomości wspólnej”.

Od czego trzeba zacząć przymiarki, np. do adaptacji strychu?

Od zajrzenia w dokumenty. Zanim przystąpimy do realizacji, sprawdźmy w akcie notarialnym, co stanowi wyłącznie naszą własność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna bowiem określać rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, które stanowią naszą wyłączną własność, oraz wskazywać wielkość udziału przypadającą nam w nieruchomości wspólnej.

Przez pomieszczenia przynależne ustawa rozumie pomieszczenia takie jak piwnica, strych, komórka, garaż, nawet jeśli nie przylegają bezpośrednio do lokalu lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Jeśli więc strych został wymieniony jako pomieszczenie przynależne do naszego lokalu, możemy swobodnie dokonać jego adaptacji, oczywiście w granicach i w sposób określony przepisami prawa budowlanego.

A jeśli strych nad naszym mieszkaniem nie figuruje w dokumentach jako pomieszczenie przynależne do naszego lokalu?

Jeśli strych nie został wymieniony jako część składowa naszego lokalu, to stanowi on współwłasność wszystkich mieszkańców. Wyklucza to zatem samodzielne podejmowanie decyzji co do jego przeznaczenia czy przeprowadzenia prac adaptacyjnych. Ustawodawca przewidział jednak możliwość zarówno zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, jak i nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej.

Kto może o tym zdecydować?

Czynność taka, zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, stanowi zawsze czynność przekraczającą zwykły zarząd, dlatego też zarząd wspólnoty nie może podejmować jej samodzielnie. Za każdym razem powinien uzyskać uchwałę właścicieli lokali wyrażającą zgodę na dokonanie tej czynności przyjętą większością głosów. Warto pamiętać, że w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych – do siedmiu wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali – wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

A kiedy osoba chcąca przeprowadzić adaptację wspólnego pomieszczenia uzyska już zgodę wspólnoty, co trzeba zrobić dalej?

Konsekwencją uzyskania zgody jest konieczność dokonania zmiany określenia udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ew. ustanowienie odrębnej własności lokalu (jeżeli strych jest lokalem samodzielnym), a następnie sprzedaż jako lokalu bądź pomieszczenia przynależnego.

A jeśli nie ma zgody wspólnoty?

W dużej wspólnocie w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Właściciel lokalu może też zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo należy wytoczyć przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powództwo to może doprowadzić do uchylenia uchwały odmownej, jednak nie spowoduje „wymuszenia” pozytywnej uchwały na drodze sądowej. Również w małych wspólnotach mieszkaniowych możliwe jest zwrócenie się do sądu o rozstrzygnięcie.

– Nie można po prostu zająć kawałka korytarza obok swojego lokalu, uznając, że nam się należy, bo jest najbliżej naszego mieszkania

Jakie są szanse na uzyskanie zgody za pośrednictwem sądu?

W obu przypadkach będą to sprawy trudne, gdyż ustawa jako zasadę przewiduje współkorzystanie z części wspólnych przez wszystkich współwłaścicieli, nie dając żadnych szczególnych przywilejów poszczególnym współwłaścicielom. W związku z tym rzadko brak zgody na adaptację części wspólnych przez jednego ze współwłaścicieli będzie naruszał jego prawa w sposób umożliwiający wzruszenie takiej odmowy.

- jeżeli dokonaliśmy przebudowy części wspólnej, nie zwracając się o pozwolenie do wspólnoty, nie wszystko jeszcze stracone. Zgoda może zostać udzielona przez wspólnotę już po dokonanej adaptacji. Jeżeli jednak wspólnota skutecznie odmówi swojej zgody, osobie, która dokonała adaptacji, pozostają jedynie roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia wspólnoty;

- jeśli właściciel mieszkania chce korzystać jedynie ze strychu bądź innych części wspólnych na wyłączność, bez przenoszenia własności pomieszczenia, określenie zasad korzystania z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową.