Gdy zgłosiłem się z aktem notarialnym do zarządcy (którym jest gminna spółka), dowiedziałem się, że muszę proporcjonalnie do posiadanego udziału zapłacić za kończący się remont budynku, który kosztował 120 tys. zł. Mój udział wynosi 0,9 proc., a więc obciążono mnie kwotą w wysokości 1080 zł. Czy słusznie? (nazwisko znane redakcji)
Odpowiada Janusz Gdański, Ogólnopolska Izba Gospodarki Nieruchomościami:
– Wspólnoty mogą finansować remonty nieruchomości wspólnej według różnych zasad:– zaciągając kredyt,– podejmując uchwałę o gromadzeniu środków na funduszu remontowym poprzez wpłacanie comiesięcznych zaliczek w takiej wysokości, by zgromadzić środki konieczne na sfinansowanie prac przed podpisaniem z wykonawcą remontu umowy lub przed terminem zapłaty,– uchwalając, że w chwili zawierania umowy z wykonawcą remontu lub przed jego zakończeniem każdy członek wspólnoty wpłaci na wspólne konto kwotę, która jest iloczynem posiadanego przez niego udziału przez koszt zleconych prac.
Skoro zarządca obciąża pana pełnymi kosztami remontu, to zapewne wspólnota postanowiła remont finansować według trzeciej z powyższych zasad. Musi pan poprosić o uchwałę wspólnoty, w której powinno być zapisane, że każdy członek wspólnoty przed zakończeniem remontu wpłaci kwotę w wysokości obciążających go kosztów (proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej). Pomimo że pan w podejmowaniu uchwały nie uczestniczył, to kupując mieszkanie, „kupił pan” wraz z nim zobowiązanie sfinansowania remontu (podstawa prawna: art. 548 § 1 kodeksu cywilnego). Dziwić się jednak należy, że nie otrzymał pan od gminy informacji o czekających pana wydatkach. Bywa, że wspólnoty zaciągają kredyty na remonty z opóźnionym terminem spłacania zobowiązania. W takim przypadku mogłoby się zdarzyć, że już po zakończeniu remontu dowiedziałby się pan, że musi spłacać zaciągnięty wcześniej przez wspólnotę kredyt. Taka sytuacja z prawnego punktu widzenia jest poprawna (znowu art. 548 § 1), z tym że o kredycie powinien również pana poinformować przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży gminny urzędnik.
Zapewne przed wykupieniem lokalu nie zapoznał się pan z podjętymi przez wspólnotę uchwałami, których konsekwencje będą pana obciążać. Być może jednak uchwała wspólnoty była skonstruowana według drugiej zasady, czyli wspólnota postanowiła, że od określonego dnia będzie na poczet remontu wpłacać zaliczki w takiej wysokości, by przed zakończeniem remontu zgromadzić środki wystarczające na jego sfinansowanie. Wtedy jednak pan byłby zobowiązany wnosić zaliczki w wysokości uchwalonej przez wspólnotę od dnia wykupienia mieszkania (dokładniej – jeśli wykupiłby pan lokal w pierwszej dekadzie miesiąca, to musiałby pan zapłacić ratę już za bieżący miesiąc, gdy po 10 – to dopiero za miesiąc następny – podstawa prawna: art. 15 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Do czasu wykupienia przez pana lokalu zaliczki musiałaby wpłacać gmina jako poprzedni właściciel lokalu – członek wspólnoty.
